+100 Wohneinheiten, Immobilien Imperium & Immokongress 2023 | Interview mit Maximilian Wolf Teil 2

Im zweiten Teil des Interviews mit Maximilian Wolf geht es ans Eingemachte: wie er sich ein Portfolio von über 100 Wohneinheiten aufgebaut hat, was hinter dem Immokongress 2023 steckt und wie er den aktuellen Marktumbruch bewertet. Außerdem spricht er Klartext über die Coaching-Szene, verdorbene Makler und die Frage, ob sich Immobilien als Privatperson heute noch lohnen.

Wer ist Maximilian Wolf?

Maximilian Wolf ist Immobilienunternehmer und Investor aus Augsburg. Er führt eine Unternehmensgruppe, die aus drei, bald vier Bereichen besteht: Immobilienentwicklung (Fix and Flip, Parzellierung, Bauträger), dem bundesweit aktiven Maklerunternehmen Brixen Immobilien sowie der Unternehmensberatung Max Wolf Coaching. Neu hinzugekommen ist primo Finance and Services, mit dem Finanzierungen künftig inhouse für Kunden abgewickelt werden. Die Logik dahinter ist einfach: Wer alle Leistungen rund um die Immobilie aus einer Hand anbietet, hat echte Hebelwirkung, sowohl für Kunden als auch für das eigene Geschäft.

Coaching und Weiterbildung: Was wirklich dahintersteckt

Maximilian ist offen darüber, wie das Coaching ursprünglich entstanden ist. Es war keine klassische Geschäftsidee, sondern zunächst eine Strategie, um das eigene Netzwerk und die Reichweite bundesweit auszubauen. Immobilienwissen weiterzugeben war der Weg, potenzielle Investoren und Kooperationspartner kennenzulernen. Mit der Zeit wurde daraus eine echte Leidenschaft.

Zum Thema Coaching-Szene sagt er ohne Umschweife: Es gibt Anbieter, die anderen etwas verkaufen, ohne selbst wirklich etwas gemacht zu haben. Das gibt es in jeder Branche, auch in der Immobilienbranche. Sein Rat: Immer hinter die Kulissen schauen. Wer ein Unternehmen mit 40 Mitarbeitern auf 870 Quadratmetern Bürofläche führt, hat zumindest etwas vorzuweisen. Sein eigenes Learning aus zweieinhalb Jahren Coaching-Tätigkeit ist, dass man Menschen mit echtem Wissen extrem viel weiterbringen kann, wenn man selbst wirklich im Markt aktiv ist.

Gleichzeitig betont er, dass er selbst aktiv in Weiterbildung investiert. Er hat eigene Coaches, besucht Seminare auch außerhalb der Immobilienbranche, weil er glaubt, dass Wissen die eigentliche Währung ist. Wer mehr weiß, kann besser entscheiden und besser handeln, egal in welchem Bereich.

Der Immokongress 2023: Wie eine spontane Idee zum Event mit 1.200 Tickets wurde

Die Geschichte hinter dem Immokongress ist typisch Maximilian Wolf. Er war mit seinem Team bei einer Veranstaltung in der Stadthalle Gersthofen, die Halle war coronabedingt nur zu 70 bis 80 Prozent gefüllt, und er sagte spontan zu seiner Assistentin: "Wir können das besser, wir machen die voll." Drei Tage später hatte sie bereits bei der Stadthalle angefragt und einen Preis eingeholt. Von da an gab es kein Zurück.

Die erste Ausgabe des Immokongresses war mit 600 Teilnehmern ausverkauft. Für 2023 wurde das Event deutlich größer geplant, ursprünglich für den Sommer. Als sich der Immobilienmarkt im September 2022 aber schlagartig vom Verkäufer- zum Käufermarkt wandelte, verlegte Maximilian das Event auf den 3. Februar 2023. Das Thema: Wie du dich als Immobilienunternehmer im Jahr 2023 richtig aufstellen musst. Das Ergebnis: 1.200 Tickets, wieder ausverkauft.

Als Speaker waren unter anderem dabei:

• Alex Fischer
• Olli Fischer (Fix and Flipper)
• Matthias Aumann (Mission Mittelstand)
• Georg Ortner
• Max Raidl
• Felix Anrichte (Fair Family)
• Alex Lang als Mindset-Coach
• Maximilian Wolf selbst

Warum ein Event am Anfang des Jahres sinnvoll ist? Maximilian bringt es auf den Punkt: Wer seine Strategie für das Jahr erst im Juli definiert, hat bereits wertvolle Monate verloren. Wer früh startet, kann das ganze Jahr nutzen.

Sein Ansatz bei der Organisation: Prozesse, Checklisten, Trainingsvideos für Mitarbeiter. Einmal mit großem Aufwand aufgesetzt, wird das Event zur Schablone. Man wächst natürlich bei jeder Ausgabe, aber die Grundstruktur steht.

Verdorbene Makler: Was hinter dieser Aussage steckt

Ein Artikel, den Maximilian veröffentlicht hatte, trug die Headline: "Die meisten Makler sind schon verdorben." Was steckt dahinter? In Deutschland kann grundsätzlich jeder makeln, solange er nicht vorbestraft ist und keine Steuerschulden hat. Ein 34c-Gewerbeschein reicht. Das Problem dabei: In den vergangenen zehn Jahren der Hochpreisphase am Immobilienmarkt war es schlicht egal, wie gut jemand als Makler war. Immobilien verkauften sich von selbst, die Anfragen strömten herein, und wer ein Objekt hatte, konnte es fast automatisch vermitteln.

Diese Phase hat dazu geführt, dass viele Menschen in den Beruf eingestiegen sind, ohne wirkliches Fachwissen und ohne echten Mehrwert für die Kunden. Das Resultat: Schlechte Leistung für hohe Courtage, und das bei einem Produkt, das Familien 30 bis 35 Jahre lang abbezahlen. Maximilian sieht das als strukturelles Problem des deutschen Immobilienmarkts.

Jetzt, in einem veränderten Marktumfeld, bereinigt sich das. Wer kein echtes Handwerk beherrscht, wird es schwer haben. Das ist für ihn positiv, weil es den Markt professionalisiert und Käufer sowie Verkäufer besser schützt.

Der Marktumbruch 2022/2023: Was gerade passiert

Die Zinswende hat den Immobilienmarkt in Deutschland tiefgreifend verändert. Maximilian beschreibt ein konkretes Beispiel: Zwei Reihenhäuser auf derselben Parzelle, nahezu identisch, lagen im Angebotspreis um 120.000 Euro auseinander. Das eine war für 500.000 Euro inseriert, das andere für 380.000 Euro. Er hat das günstigere gekauft, das teurere wird kaum Abnehmer finden.

Was früher am Markt funktionierte, nämlich dass das Haus im hinteren Teil der Straße für eine Million verkauft wurde und das vordere automatisch nachzog, das gibt es so nicht mehr. Der Markt ist rationaler geworden. Wer seinen Preis nicht anpasst, bleibt sitzen.

Gleichzeitig nutzt Maximilian diese Phase aktiv für Einkäufe. Sein Team ist auf voller Akquise und kauft mehr ein als jemals zuvor. Wer jetzt gut einkauft, schafft die Basis für die nächste Aufwärtsphase.

Zinsen und Eigenheimkauf: Eine nüchterne Einschätzung

Maximilian beschäftigt sich seit Corona intensiv mit ökonomischen Zusammenhängen. Seine Einschätzung zur Zinsentwicklung: Die EZB muss die Inflation drücken, hat aber weniger Spielraum als die US-Notenbank, weil viele europäische Staaten bereits unter hohem Schuldendruck stehen. Er rechnet mit weiteren Erhöhungen um je 0,25 Prozent, aber nicht unbegrenzt. Im dritten und vierten Quartal 2023 könnte die Inflation zurückgehen, weil in den Monatsvergleichen dann die bereits hohen Werte des Vorjahres als Basis dienen.

Für den privaten Eigenheimkäufer ist die Lage schwierig, weil gleichzeitig Zinsen und Baupreise hoch sind. Normalerweise sinken Immobilienpreise, wenn die Zinsen steigen, weil die Finanzierbarkeit schlechter wird. Dass beides aktuell oben ist, macht den Kauf für Normalhaushalte besonders hart.

Ein wichtiger Hinweis von Maximilian, der häufig falsch verstanden wird: Wer jetzt statt 0,8 Prozent rund 3 Prozent Zinsen zahlt, braucht deswegen nicht dreimal so lang, um eine Immobilie abzubezahlen. Der Zinseszinseffekt funktioniert anders. Unsere Großeltern hatten Zinsen von fünf, sieben, sogar neun Prozent und haben ihre Immobilien in 35 Jahren abbezahlt. Man muss mehr Eigenkapital mitbringen, aber der Unterschied ist nicht so dramatisch, wie er auf den ersten Blick wirkt.

Sein Fazit: Fangt mit Immobilien an. Wer einmal im Kreislauf ist, profitiert langfristig. Dazu kommt: Deutschland hat laut Maximilian einen Wohnraummangel von rund 700.000 Wohnungen. Dieser strukturelle Bedarf wird den Markt langfristig stützen.

100+ Wohneinheiten: Wie der Bestand aufgebaut wurde

Der eigene Immobilienbestand von über 100 Wohneinheiten ist nicht aus einem einzigen großen Deal entstanden, sondern über mehrere Jahre und mit verschiedenen Partnern und Investoren aufgebaut worden. Maximilian startete 2017 mit Investorenkapital im Immobilienhandel. Irgendwann kam die Erkenntnis: Wenn das Handelsgeschäft mit Investorenkapital funktioniert, warum dann nicht auch den Bestandsaufbau über dieselbe Kapitalbasis finanzieren?

So wurden in den Jahren 2020 bis 2022, bei niedrigen Zinsen und guten Einkaufspreisen, Wohnblöcke erworben. Einige wurden schnell weiterverkauft, andere langfristig im Bestand gehalten. Neben dem gemeinschaftlichen Bestand hat Maximilian auch ein eigenes Family Office gegründet, das seinen privaten Immobilienbesitz verwaltet.

Die aktuelle Strategie: Umschichten. Bestände, die solide finanziert sind und sich selbst tragen, sollen teilweise verkauft und entschuldet werden. Der Bestand wird dadurch in der Stückzahl kleiner, bleibt im Wert aber ähnlich. Der entscheidende Vorteil: Unbelastete Immobilien sind bei der Bank ein ganz anderer Hebel als belastete. Das schafft Spielraum für die nächsten Investitionen.

Zu den "peoples money"-Strategien sagt er offen: Die meisten großen Vermögen sind mit dem Kapital anderer entstanden. Das ist kein Trick, sondern ein Prinzip, das so alt ist wie das Unternehmertum selbst. Wer die Mechanik versteht und Investoren Vertrauen gibt, kann deutlich schneller skalieren, als wenn er nur auf das eigene Kapital angewiesen ist.

Leidenschaft schlägt Geldgier: Das Mindset hinter dem Aufbau

Maximilian schließt mit einem Gedanken ab, der sich durch das gesamte Interview zieht: Wer dem Geld hinterherrennt, wird es schwer haben. Gehaltserhöhungen und Kontostände motivieren kurzfristig, vielleicht zwei Wochen lang, dann ist der neue Stand normal. Echte Energie kommt aus der Leidenschaft für das, was man tut.

Bei ihm ist das das Unternehmertum und das Produkt Immobilie. Er hätte 2017, als er anfing, nie geglaubt, was daraus entstehen würde. Rückblickend war es eine Kombination aus Strategie, Fleiß, Ehrlichkeit und dem Mut, einfach anzufangen.

Sein Rat an alle, die noch zögern: Die meisten scheitern nicht, weil der Markt zu schwierig ist, sondern weil sie sich selbst Argumente liefern, warum es nicht funktionieren kann. Familie, Freunde, Nachbarn, irgendjemand hat immer einen Einwand. Wer trotzdem anfängt, ehrlich bleibt und konsequent bleibt, für den passieren solche Dinge.

Visionen sollten kein festes Endziel haben. Wer ein Ziel mit einem klaren Abschluss definiert, riskiert, danach in ein Loch zu fallen. Wer eine offene Vision hat, behält den Antrieb. Das ist, wie Maximilian es ausdrückt, das Schlusswort, das eigentlich keines ist: Vorwärts leben und rückwärts verstehen.