+100 Wohneinheiten, Immobilien Imperium & Immokongress 2023 | Interview mit Maximilian Wolf Teil 2

Im zweiten Teil des Interviews mit Maximilian Wolf geht es ans Eingemachte: Wie hat er einen Bestand von über 100 Wohneinheiten aufgebaut, was steckt hinter dem Immokongress 2023, und wie bewertet er den aktuellen Immobilienmarkt in Deutschland? Johannes trifft Maximilian erneut in Augsburg und bringt genau die Fragen mit, die Investoren und Fix-and-Flip-Interessierte gerade wirklich beschäftigen.

Wer ist Maximilian Wolf?

Maximilian Wolf ist Immobilienunternehmer und Investor aus Augsburg. Er führt eine Unternehmensgruppe, die aus drei, bald vier Bereichen besteht: klassische Immobilienentwicklung über Fix and Flip, Parzellierung und Bauträgergeschäft, das bundesweit aktive Maklerunternehmen Brixen Immobilien sowie die Unternehmensberatung Max Wolf Coaching. Seit Anfang 2023 kommt mit der Primo Finance and Services ein vierter Unternehmensbereich dazu, der sich um Immobilienfinanzierungen kümmert. Die Idee dahinter: Wer ohnehin alle anderen Leistungen rund um die Immobilie anbietet, kann das Thema Finanzierung genauso gut selbst ins Haus holen.

Im Büro in Augsburg laufen 40 Mitarbeiter auf 870 Quadratmetern zusammen. Das ist kein Zufall, sondern das Ergebnis eines klar strukturierten Unternehmensaufbaus über Prozesse, Checklisten und Trainingsvideos für Mitarbeiter.

Coaching in der Immobilienbranche: Was taugt es wirklich?

Maximilian hat das Coaching nicht als klassisches Business gestartet. Die ursprüngliche Idee war eine Reichweitenstrategie: Wissen weitergeben, Leute kennenlernen, potenzielle Geschäftspartner gewinnen. Dass daraus eine echte Leidenschaft und ein eigenständiger Unternehmensbereich wurde, hat ihn selbst überrascht.

Seine Einschätzung zur Coaching-Szene in der Immobilienbranche ist direkt:

• Es gibt Menschen, die bei Google etwas lesen und anderen den heiligen Gral verkaufen wollen. Das gibt es in jeder Branche.
• Wer Coaching in Anspruch nehmen will, sollte immer hinter die Kulissen schauen: Gibt es ein echtes Unternehmen, echte Mitarbeiter, echte Deals?
• Wissen ist die entscheidende Währung. Wer mehr weiß, trifft bessere Entscheidungen und erzielt bessere Ergebnisse.

Maximilian selbst hat Coaches und Berater um sich herum und bildet sich ständig weiter, auch außerhalb der Immobilienbranche. Steuerberatungsseminare, andere Perspektiven, neue Denkansätze. Das ist für ihn kein Luxus, sondern Teil der Strategie.

Der Immokongress 2023: Von der Idee zur ausverkauften Halle

Die Geschichte hinter dem Immokongress ist typisch für Maximilian. Er besucht mit seinem Team eine Veranstaltung eines bekannten Motivationsredners in der Stadthalle Gersthofen bei Augsburg. Die Halle ist zu etwa 70 bis 80 Prozent gefüllt. Maximilian sagt zu seiner Assistentin: "Wir können das besser, wir machen die voll." Drei Tage später hat die Assistentin bereits bei der Stadthalle angefragt, was das kosten würde. Das war der Startschuss.

Der erste Kongress war ausverkauft mit 600 Teilnehmern. Für 2023 hat sich der Markt so stark verändert, dass Maximilian das Event vorzog: statt Sommer lieber Februar, um den Teilnehmern zu zeigen, wie sie sich im veränderten Immobilienmarkt aufstellen müssen. Das Ergebnis: 1.200 verkaufte Tickets, ausverkauft.

Das Speaker-Lineup beim Immokongress 2023 kann sich sehen lassen:

• Alex Fischer
• Olli Fischer (Fix und Flipper)
• Matthias Aumann (Mission Mittelstand)
• Georg Ortner
• Max Raidl
• Maximilian Wolf
• Felix Anrichte (Fair Family)
• Alex Lang (Mindset Coach)

Das Timing am Jahresanfang ist bewusst gewählt: Wer im Juli erst anfängt sich zu orientieren, hat oft bereits wertvolle Monate verloren. Wer im Februar mit einer klaren Strategie ins Jahr startet, hat einen echten Vorteil.

Der Maklermarkt in Deutschland: Warum "die meisten schon verdorben sind"

Maximilian Wolf hat in einem Artikel eine provokante These vertreten: Die meisten Makler sind bereits verdorben. Was er damit meint, ist strukturell bedingt.

In Deutschland reicht es, nicht vorbestraft zu sein und keine Steuerschulden zu haben, um eine Maklerlizenz (den sogenannten 34c) zu erhalten. Das führt dazu, dass in den fetten Jahren viele Menschen ohne nennenswerte Immobilienkenntnisse in den Markt eingestiegen sind. Weil die Nachfrage so hoch war, haben sich Fehler automatisch ausgemerzt: Jede Wohnung wurde verkauft, egal wie schlecht die Beratung war.

Maximilian bringt ein konkretes Beispiel: Er wurde am Flughafen von einem Transferservice abgeholt. Im Gespräch stellte sich heraus, dass der Fahrer zwischenzeitlich auch als Makler tätig war, weil in der Immobilienbranche einfach jeder Geld verdiente. Das ist für Maximilian das Problem: Familien, die 30 bis 35 Jahre lang eine Immobilie abzahlen, vertrauen sich einem Makler an, der keine echte Expertise hat. Das Ergebnis ist schlechte Beratung für hohe Provision.

Jetzt, mit dem Wandel vom Verkäufer- zum Käufermarkt, bereinigt sich das. Wer kein echtes Wissen hat, fliegt raus. Für echte Investoren ist das eine Chance.

Zwei Reihenhäuser auf einer Parzelle, 120.000 Euro Unterschied

Ein konkretes Beispiel aus dem aktuellen Markt zeigt, wie groß die Spreizung gerade ist: Maximilian schaut sich ein Reihenhaus an, 140 Quadratmeter, Kaufpreis 500.000 Euro, schlechte Dämmung, alte Ölheizung, Sanierungsbedarf. Gleichzeitig kommt das direkt angrenzende Nachbarhaus auf den Markt. Beide Häuser teilen sich sogar das Dach. Der Preis: 120.000 Euro weniger.

Das günstigere Haus hat Maximilian gekauft. Klar, eine Entkernung war ohnehin geplant. Aber der Preisunterschied zeigt, was gerade passiert: Verkäufer, die noch auf dem Niveau von 2021 inserieren, werden ihre Objekte nicht los. Wer realistisch bewertet, verkauft. Das ist der aktuelle Markt in Deutschland.

Zinsen, Inflation und der Immobilienmarkt 2023

Maximilian beschäftigt sich seit der Corona-Zeit intensiv mit wirtschaftlichen Zusammenhängen. Seine Einschätzung zur Zinsentwicklung ist nüchtern und durchdacht.

• Die EZB muss die Inflation drücken und wird den Leitzins weiter erhöhen, wahrscheinlich noch zwei bis drei Mal um jeweils 0,25 Prozentpunkte.
• Viel mehr geht nicht, weil europäische Staaten Geld leihen müssen und höhere Zinsen für einige Länder existenzbedrohend wären.
• Im dritten und vierten Quartal 2023 könnte die Inflation sinken, weil die Vergleichsmonate des Vorjahres bereits auf hohem Niveau lagen.
• Ukraine-Krieg und Lieferketten bleiben unkalkulierbare Faktoren.

Sein Rat: Nach jedem Regen kommt Sonne. Das ist kein Motivationsspruch, sondern ein normaler wirtschaftlicher Zyklus. Wer die letzten zehn Jahre als Normalzustand betrachtet, irrt sich. Günstiges Geld bei gleichzeitig steigenden Preisen war historisch gesehen eine Ausnahmesituation.

Für den privaten Immobilienkäufer wird es schwerer. Normalerweise fallen bei hohen Zinsen auch die Baupreise. Aktuell sind beide hoch. Das macht den Einstieg für Eigennutzer schwierig. Hinzu kommt: In Deutschland fehlen laut Schätzungen 700.000 Wohnungen. Die Nachfrage geht also nicht weg, der Markt stagniert nur gerade.

Ein wichtiges Missverständnis zum Zinsanstieg

Maximilian räumt mit einem weit verbreiteten Denkfehler auf: Viele glauben, dass dreifach so hohe Zinsen auch dreifach so lange Laufzeiten bedeuten. Das stimmt nicht.

Der Zinseszinseffekt funktioniert in beide Richtungen. Auch die Großelterngeneration hat Immobilien mit fünf, sieben oder neun Prozent Zinsen finanziert und in 35 Jahren abbezahlt. Wer heute mehr Eigenkapital mitbringt, kann trotz höherer Zinsen ähnliche Laufzeiten erreichen. Der Zinseszinseffekt sorgt dafür, dass die monatliche Belastung bei höherem Eigenkapitaleinsatz deutlich sinkt. Immobilien funktionieren als Kapitalanlage also auch im aktuellen Umfeld, man muss nur realistisch kalkulieren und mehr Eigenkapital einplanen.

Über 100 Wohneinheiten: Wie Maximilian seinen Bestand aufgebaut hat

Den Bestand hat Maximilian nicht durch ein einzelnes Großprojekt aufgebaut, sondern durch eine Kombination aus eigenem Kapital, Investorengeldern und gezieltem Timing. Ab 2017 hat er intensiv mit Investorengeldern gearbeitet. Irgendwann stellte er fest: Warum sollte das Modell, das im Immobilienhandel funktioniert, nicht auch für den langfristigen Bestandsaufbau funktionieren?

Die heiße Phase war 2020 bis 2022: gute Zinsen, hohe Nachfrage, klare Strategie. In dieser Zeit sind Wohnblöcke gekauft worden, manche wurden schnell weiterverkauft, andere gemeinsam mit Partnern in den Bestand übernommen. Das Ergebnis ist ein Family Office mit über 100 Einheiten.

Die aktuelle Strategie ist Umschichten: Einzelne Objekte werden verkauft, Schulden abgebaut. Das bedeutet, dass die Stückzahl im Bestand sinkt, der Gesamtwert aber stabil bleibt, während die verbleibenden Immobilien unbelastet oder deutlich weniger belastet sind. Das schafft einen ganz anderen Hebel bei Banken und potenziellen Investoren.

Die Kernbotschaft: Bestandsaufbau mit Investorenkapital funktioniert. Man muss nicht alles selbst finanzieren. Die meisten großen Vermögen in der Immobilienbranche sind durch den Einsatz fremden Kapitals entstanden.

Leidenschaft vor Geld: Was wirklich antreibt

Maximilian ist direkt in seiner Aussage: Er macht es nicht wegen des Geldes. Das klingt zunächst nach einer Floskel, ist es aber nicht. Er erklärt es an einem konkreten Erlebnis: Früher hat er in seiner Catering-Firma das erste Mal 100.000 Euro verdient, was damals seine Benchmark war. Im Jahr darauf wieder die Hälfte weniger. Das zeigt: Wenn Geld der einzige Antrieb ist, folgt auf jeden Erfolg eine Enttäuschung.

Geld ist laut Studien erst der sechste Motivationsfaktor. Gehaltserhöhungen wirken nur ein bis zwei Wochen. Wer seiner Leidenschaft folgt, baut einen viel stabileren Antrieb auf und das Geld kommt, als Nebenprodukt.

Für Immobilieninvestoren bedeutet das: Wer in die Branche einsteigt, weil er schnell reich werden will, wird es schwer haben. Wer echtes Interesse an Immobilien, an Renovierung, an Entwicklung und an Unternehmertum mitbringt, hat die besseren Voraussetzungen für langfristigen Erfolg.

Fazit: Was du aus diesem Interview mitnehmen kannst

Das Gespräch zwischen Johannes und Maximilian Wolf liefert konkrete Einblicke in den deutschen Immobilienmarkt 2023. Die wichtigsten Punkte zusammengefasst:

• Der Markt bereinigt sich gerade. Das ist eine Chance für gut aufgestellte Investoren.
• Wer Bestand aufbaut, sollte auch Investorenkapital in Betracht ziehen, nicht nur Eigenkapital und Bankfinanzierung.
• Höhere Zinsen bedeuten nicht automatisch, dass Immobilien als Kapitalanlage unrentabel werden. Es braucht mehr Eigenkapital und eine sauberere Kalkulation.
• In der Coaching-Szene gilt: Immer hinter die Kulissen schauen. Gibt es ein echtes Unternehmen mit echten Ergebnissen?
• Der Immokongress 2023 ist ein klares Zeichen, dass Netzwerkevents mit echtem Mehrwert funktionieren, wenn das Thema aktuell und relevant ist.
• Leidenschaft ist langfristig der stärkere Antrieb als Geld. Wer das versteht, baut nachhaltiger auf.

Falls du Teil 1 des Interviews noch nicht gesehen hast, schau es dir unbedingt zuerst an. Dort geht es um Maximilians Werdegang, den Aufbau von Brixen Immobilien und seine frühen Unternehmensentscheidungen.