So will er 100 Wohnungen kaufen | Interview mit Timotheus Künzel

In dieser Folge sitzt Johannes mit Timotheus Künzel zusammen, Immobilienunternehmer und Investor aus München, der aktuell 26 Wohnungen im Bestand hält und ein klares Ziel vor Augen hat: 100 Einheiten. Im Gespräch geht es um seinen Weg in die Branche, seine ersten Deals, das größte Lehrgeld das er je gezahlt hat, und was seiner Meinung nach der wichtigste Faktor für jeden ist, der mit Immobilien anfangen will.

Wer ist Timotheus Künzel?

Timotheus Künzel ist Immobilienunternehmer und Investor mit Sitz in München. Sein Geschäftsmodell ruht auf drei Säulen: strategische Beratung rund um Kapitalanlage-Immobilien, eigener Bestandsaufbau im Buy-and-Hold-Bereich sowie der Handel mit Immobilien, also Fix and Flip. Er hilft anderen Menschen dabei, mit Immobilien langfristig Vermögen aufzubauen, und baut gleichzeitig sein eigenes Portfolio konsequent weiter aus.

Sein übergeordnetes Ziel steht öffentlich auf seinem Instagram-Profil: 100 Wohnungen. Zum Zeitpunkt des Interviews ist er bei 26 Einheiten. Das klingt nach einem langen Weg, aber wer die Geschichte hinter diesem Ziel kennt, versteht, dass Timo kein Träumer ist, sondern jemand, der Entscheidungen schnell trifft und dann umsetzt.

Der Einstieg: Kein Abitur, kein Elternhaus mit Immobilien

Timo hat das Gymnasium nach der Mittelstufe abgebrochen, eine Ausbildung zum Groß- und Außenhandelskaufmann gemacht und ist dann in den Konzern gelandet, konkret zur Allianz. Dort hat er viele Jahre Vertriebserfahrung gesammelt. Die Arbeit hat ihm Spaß gemacht, aber der Wunsch nach Autonomie war von Anfang an da. Er ist in einer Familie aufgewachsen, in der Selbstständigkeit die Norm war, nicht die Ausnahme.

Nach dem Konzern hat er sich selbstständig gemacht, zunächst mit Finanzprodukten und Kapitalmarktberatung. Irgendwann wurde die Immobilie als Assetklasse für ihn immer interessanter. Er hat tiefer in die Materie reingeschaut, die ersten Deals gemacht, und dann hat sich sein Fokus vollständig verschoben. Heute ist Immobilien sein Hauptthema, sowohl als Investor als auch als Berater.

Die erste Wohnung: Anfang bis Mitte 20, 3,5 Prozent Mietrendite

Seine erste Immobilie hat Timo Anfang bis Mitte 20 gekauft. Eine kleine Zweizimmerwohnung in seiner Heimatstadt, bereits vermietet. Die Mietrendite lag bei rund 3,5 Prozent, was er selbst als nicht besonders gut einordnet. Trotzdem hat er die Wohnung gekauft, weil er einfach kaufen wollte. Schnelle Entscheidungen sind sein Ding.

Über die Jahre hat er die Wohnung gut entwickelt und dann mit Gewinn verkauft. Danach kam eine mehrjährige Pause. Die nächste Immobilie hat er mit 27 Jahren gekauft. Richtig Gas gegeben beim Bestandsaufbau hat er erst seit rund einem Jahr, weil sein Fokus davor stark auf dem Aufbau seiner Unternehmen lag.

Fokus auf München und Nürnberg

Timos geografischer Schwerpunkt liegt klar auf München und Nürnberg. In München hat er den Großteil seiner Einheiten, sein Team sitzt dort, sein Netzwerk ist dort. Nürnberg findet er als Standort sehr interessant, auch weil er von dort gut erreichbar ist und die wirtschaftliche Situation und die Bevölkerungsentwicklung stimmen.

Standorte wie Chemnitz sind nichts für ihn. Wenn ein Objekt langfristig in den Bestand geht, schaut er sich sehr genau an:

• Bevölkerungsentwicklung am Standort
• Wirtschaftliche Verhältnisse und Beschäftigungslage
• Mietklientel, also wen man realistischerweise als Mieter bekommt
• Eigenes Netzwerk und Logistik vor Ort

Das bedeutet nicht, dass er blind an München und Nürnberg festhält. Wenn anderswo ein wirklich guter Deal kommt, schaut er sich das an. Aber er braucht eine klare Grundlage, keine reinen Renditeversprechen auf dem Papier.

Der erste Fix-and-Flip-Deal: Grundriss optimiert, vollmöbliert, vermietet, verkauft

Timos erster Handel mit einer Immobilie war kein Zufall, aber der Auslöser schon. Ihm wurde ein Objekt angeboten, das er eigentlich gar nicht für sich selbst vorgesehen hatte. Er dachte direkt an einen Kunden, der genau sowas suchte, aber nur in vollständig entwickeltem Zustand. Also hat er die Immobilie selbst angekauft, renoviert und aufgewertet.

Was er konkret gemacht hat:

• Grundriss optimiert, unter anderem durch Trockenbauarbeiten
• Neuen Boden verlegt
• Badezimmer mit neuen Armaturen ausgestattet
• Neue Sockelleisten und Malerarbeiten
• Wohnung vollmöbliert
• An drei Facharbeiter vermietet

Anschließend hat er die Immobilie als fertiges Kapitalanlageprodukt weiterverkauft. Keine Kernsanierung, aber eine saubere, zielgerichtete Renovierung, die aus einer unterdurchschnittlichen Wohnung ein vermarktbares Produkt gemacht hat. Genau das ist der Kern von Fix and Flip, wenn man es richtig macht.

Was er zuletzt gekauft hat und was als nächstes kommt

Das letzte angekaufte Objekt war eine Zweizimmerwohnung in München-Schwabing/Freimann, leer stehend, die er jetzt selbst entwickelt. Danach kommt eine Dreizimmerwohnung im Norden von Nürnberg, ebenfalls zur Eigenentwicklung, danach Vermietung und Bestandshaltung. Vor dem nächsten Immobiliendeal steht noch ein Notartermin für eine Projektgesellschaft.

Das größte Lehrgeld: falsche Lage und falscher Geschäftspartner

Timo nennt zwei klare Fehler, für die er teures Lehrgeld bezahlt hat.

Erstens: eine Immobilie in einer schlechten Lage gekauft, weil der Deal auf dem Papier trotzdem gut aussah. Das Ergebnis waren Vermietungsprobleme, Nervenaufwand und vor allem eines: verlorene Zeit. Und Zeit, sagt er, ist die wertvollste Währung überhaupt. Wenn eine Immobilie oder ein Projekt unverhältnismäßig viel Lebenszeit frisst, ist das die eigentliche Katastrophe, unabhängig davon, ob am Ende noch ein Plus auf dem Kontoauszug steht.

Zweitens: die Wahl des falschen Geschäftspartners. Das ist laut Timo sein größtes Fehler überhaupt, und er ist damit in guter Gesellschaft. In einem Buch über die größten unternehmerischen Fehler beschreibt etwa die Hälfte der befragten Unternehmer genau das als ihren Hauptfehler. Eine Geschäftspartnerschaft mit gleichverteilten Anteilen ist wie eine zweite Ehe, man muss sich wirklich sicher sein, dass man dem anderen zu hundert Prozent vertrauen kann.

Warum Lage kein Nice-to-have ist

Der Punkt mit der schlechten Lage verdient mehr Aufmerksamkeit. Viele Einsteiger schauen primär auf die Mietrendite und rechnen sich einen Deal schön, weil die Zahlen stimmen. Aber was die Zahlen nicht abbilden sind leerstehende Monate, aufwändige Mietersuche, schwieriges Mietklientel und der ständige Verwaltungsaufwand, der entsteht, wenn eine Immobilie am falschen Standort liegt.

Lage entscheidet nicht nur darüber, wie leicht du einen Mieter findest, sondern auch darüber, wie viel deiner eigenen Energie du für dieses Objekt aufwenden musst. Je schlechter die Lage, desto mehr arbeitest du für die Immobilie statt umgekehrt. Für einen Bestandshalter, der auf passives Einkommen und langfristigen Wertzuwachs setzt, ist das ein K.-o.-Kriterium.

Das Ziel: 100 Wohnungen

Timos öffentlich kommuniziertes Ziel sind 100 Einheiten im eigenen Bestand. Aktuell steht er bei 26. Den größten Schub hat er in den letzten zwölf Monaten hingelegt, weil sein Fokus endlich vollständig auf dem Bestandsaufbau liegt und nicht mehr parallel auf anderen Projekten verteilt ist.

Er hat für 2025 klare Ziele gesetzt, einen Fünfjahresplan und einen Zehjahresplan. Kein schwammiges Wunschdenken, sondern konkrete Zwischenziele, die er Schritt für Schritt abarbeitet. Jeder Notartermin ist für ihn ein Freudentag. Er schläft am Abend davor vor Aufregung kaum.

Ausland ist für ihn derzeit kein Thema. Er ist zu heimatverbunden, lebt gerne in München und sieht trotz allem Frust über Bürokratie und Steuerlast keinen echten Grund, Deutschland zu verlassen. Dubai findet er interessant, vor allem wegen des Klimas und des unternehmerischen Mindsets dort, aber es bleibt bisher bei einer Beobachtung.

Sein wichtigster Tipp für alle, die anfangen wollen

Timo wird gegen Ende des Interviews gefragt, was der wichtigste Tipp für Einsteiger ist. Seine Antwort ist klar und ohne Umschweife:

Sofort umsetzen.

Nicht die 72-Stunden-Regel, nicht erstmal alles recherchieren, nicht warten bis man sich sicher fühlt. Den ersten Schritt jetzt machen. Wer eine gute Idee hat, schreibt sich sofort ein konkretes To-do in den Kalender, mit Datum und Zeit, und setzt es dann auch um. Das klingt banal, aber genau daran scheitern die meisten.

Er hat in seinem Podcast viele erfolgreiche Unternehmer interviewt, Leute die Startups für über 200 Millionen Euro verkauft haben, Leute wie Jochen Schweizer, und was alle gemeinsam haben, ist nicht ein bestimmtes Wissen oder ein bestimmtes Netzwerk. Es ist die Fähigkeit, ins Handeln zu kommen. Im Tun liegt das Wissen. Im Tun liegt die Erfahrung.

Er vergleicht es mit dem Laufen: Wer einen Marathon laufen will, muss heute anfangen zu laufen, nicht nächste Woche, nicht wenn die Bedingungen perfekt sind. Den ersten Kilometer zu laufen ist wertvoller als zu wissen, wie der dritte Kilometer aussieht.

Für alle, die mit Immobilien starten wollen, gilt dasselbe. Kein Objekt ist ideal. Keine Marktlage ist perfekt. Aber wer anfängt, lernt. Und wer lernt, verbessert sich. Das ist kein Geheimnis, aber es ist der Unterschied zwischen denen, die reden, und denen, die bei 26 Wohnungen stehen und auf 100 zusteuern.