108 m² Wohnung komplett mit Parkett | Rückblick auf einen echten Flip

In diesem Video blickt Johannes auf einen abgeschlossenen Fix-and-Flip im Allgäu zurück: eine 108 m² große Dachgeschosswohnung, die komplett renoviert und mit einem hochwertigen Eichenparkett ausgestattet wurde. Er zeigt, was gut gelaufen ist, wo er persönlich anders entschieden hätte und mit welcher Marge das Projekt am Ende abgeschlossen wurde.

Das Objekt: Warum eine 108 m² Wohnung kein typischer Flip ist

Das Projekt befand sich im Allgäu, einem Gebiet mit hoher Nachfrage, Bergpanorama und einer starken Bindung der Bewohner an die Region. Auf den ersten Blick klingt das nach idealen Voraussetzungen. Trotzdem war diese Wohnung aus mehreren Gründen alles andere als ein unkomplizierter Flip.

Das erste Problem war die Größe. 108 bis 110 m² sind für Eigentumswohnungen eine schwierige Kategorie. Für ein Paar ohne Kinder ist die Fläche oft zu groß, für eine Familie mit einem oder zwei Kindern dagegen zu klein. Man bewegt sich damit exakt zwischen zwei Käufergruppen, was den Verkaufsprozess verlangsamt und den aufrufbaren Preis unter Druck setzt.

Das zweite Problem war die Hausstruktur. Die Wohnung befand sich in einem Zweifamilienhaus. Das bedeutet: starke Abhängigkeit von der Hausgemeinschaft, weniger Entscheidungsfreiheit und insgesamt mehr potenzielle Reibungspunkte als in einem größeren Mehrfamilienhaus mit einer professionellen Verwaltung. Wer Flips plant, sollte solche Abhängigkeiten von vornherein einkalkulieren.

Renovierungsumfang und unerwartete Mehrkosten

Die Renovierung war umfangreich. Alle Decken, alle Wände und alle Böden wurden neu gemacht. Damit war das Projekt von Anfang an als Vollrenovierung angelegt. Was jedoch nicht auf dem Schirm war: Die komplette Elektrik musste erneuert werden. Das ist einer der häufigsten Kostentreiber bei älteren Objekten und hat hier mit rund 12.000 Euro Mehrkosten zu Buche geschlagen.

Am Ende beliefen sich die Gesamtrenovierungskosten auf knapp 80.000 Euro. Das ist für eine Wohnung dieser Größe und mit diesem Aufwand durchaus realistisch, aber es zeigt, wie wichtig eine sorgfältige Vorabanalyse ist. Besonders bei älteren Dachgeschosswohnungen lauern hinter abgehängten Decken und veralteten Installationen schnell fünfstellige Überraschungen.

Eichenparkett im Landhausstil: das Highlight des Projekts

Der Boden war aus Johannes' Sicht das stärkste Element der gesamten Renovierung. Verbaut wurde ein stark gerautes Eichenparkett im Landhausstil. Die Oberfläche ist spürbar strukturiert. Wer barfuß darüber läuft, fühlt das Holz und die natürliche Textur direkt unter den Füßen. Das ist ein klares Verkaufsargument gegenüber Käufern, die Wert auf Materialqualität legen.

An der Verlegemethode gibt es jedoch Kritik. Der Boden wurde schwimmend verlegt, nicht verklebt. Auf einer Fläche dieser Größe hat das dazu geführt, dass der Boden an manchen Stellen nachgibt. Johannes ist klar: Bei einem so hochwertigen Boden auf so einer großen Fläche hätte er den Untergrund zuerst mit Ausgleichsmasse begradigt, abgeschliffen und den Parkett dann vollflächig verklebt. Das kostet mehr Zeit und Geld, gibt aber ein stabiles Ergebnis und verhindert das unangenehme Federn unter den Füßen.

Licht, Sichtbalken und Raumwirkung

Was die Wohnung wirklich attraktiv macht, ist die Kombination aus Tageslicht, offener Raumstruktur und den erhaltenen Sichtbalken im Wohn- und Essbereich. Der Lichteinfall am Nachmittag sorgt für warme Lichtspiele in den Räumen, und die hellen, klaren Flächen nach der Renovierung kommen dem Raumgefühl sehr zugute.

Durchgehend im Flur und in den Schlafbereichen wurde eine LED-Leiste verbaut. Das ist ein kostengünstiges Mittel, das den Räumen trotzdem ein modernes, ruhiges Lichtbild gibt. Wer Wohnungen renoviert, um sie zu verkaufen, sollte Licht nie unterschätzen: Dunkle Räume kosten Kaufinteresse, helle Räume erzeugen Kaufimpulse.

Die vorhandenen Sichtbalken wurden aufgearbeitet. Sie waren vorher sehr dunkel eingelassen, was den Dachbereich optisch schwer und eng wirken ließ. Nach dem Abschleifen und Behandeln wirken sie deutlich leichter. Wer hier noch eine helle Wand dahinter setzt, bekommt einen Wohnraum, der trotz Dachschräge luftig und großzügig wirkt.

Was im Bad besser hätte laufen können

Das Badezimmer war vor der Renovierung wirklich schlecht: Glasbausteine, extremes Dämmerlicht, eine alte Whirlpool-Wanne aus den 2000er-Jahren, die damals ein Symbol von Wohlstand war und heute einfach nur altmodisch wirkt. Das alles wurde rausgerissen und neu aufgebaut.

Trotzdem hat das Bad am Ende nicht ganz das Niveau erreicht, das Johannes sich gewünscht hätte. Das lag vor allem daran, dass die Handwerker hier relativ selbständig gearbeitet haben, ohne ausreichende Abstimmung. Einige Entscheidungen, die er anders getroffen hätte:

• Schwarze Armaturen statt der verbauten, um einen klaren visuellen Akzent zu setzen.
• Keine Duschrinne, sondern eine vollständig geflieste Dusche, komplett auf einer Ebene.
• Eine moderne WC-Schüssel mit geschlossenem Unterteil, runde Formen, klare Linien, kein sichtbares Gerippe.
• Die WC-Schüssel weiter zur Seite setzen, damit mehr Platz entsteht und gegebenenfalls eine Schamwand verbaut werden kann.
• Übergänge und Versätze in der Raumgestaltung vermeiden: Alles auf einer Ebene, klare Übergänge, keine abstehenden Leisten.

Das sind keine grundlegenden Fehler, aber im Fix-and-Flip macht gerade im Bad das Finishing den Unterschied. Käufer entscheiden beim Badezimmer oft emotional, und ein Bad, das auf den ersten Blick wirkt, rechtfertigt einen höheren Verkaufspreis.

Der Kunde: Unternehmer, der danach Gas gegeben hat

Das Projekt wurde gemeinsam mit einem selbständigen Unternehmer umgesetzt. Was Johannes an dieser Zusammenarbeit schätzt: Der Kunde hat als Unternehmer gelernt, Entscheidungen schnell zu treffen. Kein stundenlanges Beraten bei jeder Kleinigkeit, sondern klare Ansagen und Bewegung im Projekt. Das ist ein entscheidender Faktor, wenn man Renovierungen im Zeitplan und im Budget halten will.

Und das Interessante daran: Nach diesem ersten Flip hat der Kunde direkt das nächste Objekt gekauft und kurz darauf ein Mehrfamilienhaus. Der Groschen ist gefallen, wie Johannes es formuliert. Dieses erste Projekt hat gereicht, um zu verstehen, wie Fix and Flip funktioniert, und dann hat er das Tempo deutlich erhöht. Das ist eine Entwicklung, die man bei vielen Einsteigern sieht: Das erste Projekt ist das schwerste, danach wird der Prozess klarer und die Entscheidungswege kürzer.

Verkauf und Marge: Was am Ende rausgekommen ist

Verkauft wurde die Wohnung an Eigennutzer aus der Region. Menschen, die im Allgäu verwurzelt sind, die die Landschaft kennen und schätzen, und die genau wissen, was es bedeutet, wenn man vom Balkon aus direkt auf eine Wiese mit Kühen schaut und dahinter die Bergkette liegt. Das ist ein Verkaufsargument, das sich nicht replizieren lässt. Lage bleibt Lage.

Am Preis wurde minimal nachverhandelt. Die erzielte Marge lag bei rund 60.000 Euro. Das ist solide für ein Projekt dieser Größenordnung, auch wenn die Renovierungskosten durch die ungeplante Elektrikerneuerung höher ausgefallen sind als kalkuliert. Unter dem Strich hat sich das Projekt gerechnet und dem Kunden den Einstieg ins Fix-and-Flip-Geschäft ermöglicht.

Was du aus diesem Flip mitnehmen kannst

Dieser Rückblick liefert einige Lektionen, die sich direkt auf eigene Projekte übertragen lassen:

• Wohnungsgroesse und Zielgruppe vorab klären. Wohnungen über 100 m² sprechen eine eingeschränkte Käufergruppe an. Das muss in der Kalkulation und im Marketing berücksichtigt werden.
• Elektrik immer prüfen lassen. Besonders bei älteren Objekten kann die Erneuerung der Elektroinstallation schnell im fünfstelligen Bereich liegen. Wer das nicht einkalkuliert, gerät ins Minus.
• Parkett auf großer Fläche verkleben. Schwimmend verlegter Boden mag günstiger sein, aber bei hochwertigen Materialien und großen Flächen ist Verkleben die bessere Wahl.
• Das Bad braucht besondere Aufmerksamkeit. Armaturen, WC-Schüssel, Oberflächen: Diese Details entscheiden, ob ein Bad teuer wirkt oder billig. Und Käufer merken den Unterschied.
• Handwerker brauchen klare Vorgaben. Je weniger Abstimmung, desto mehr Kompromisse beim Ergebnis. Wer als Flipper nicht vor Ort ist, muss zumindest präzise kommunizieren, was er will.
• Lage verkauft. Im Allgäu, mit Blick auf Berge und Natur direkt vor der Haustür, braucht man keine ausgefeilte Marketingstrategie. Die Umgebung macht die Arbeit.

Fix and Flip ist kein Schema F, das immer gleich funktioniert. Jede Wohnung hat ihre eigenen Herausforderungen, und der Rückblick auf abgeschlossene Projekte ist eine der besten Quellen, um daraus zu lernen. Genau das macht Johannes in diesem Video: ehrlich, direkt und ohne schönzureden, was hätte besser laufen können.