120 m² Luxuswohnung nach Kernsanierung: 5 Monate zur Traumwohnung

Eine 80er-Jahre-Wohnung mit braunen Fliesen, geschlossener Küche und einem illegal ausgebauten Speicher. Was Dimitri, Coaching-Teilnehmer von Johannes, für 155.000 Euro eingekauft hat, verkauft er jetzt für 320.000 Euro. In diesem Video zeigt er die komplette Transformation, legt alle Zahlen offen und erklärt, was er beim ersten Flip gelernt hat und was er beim nächsten anders machen würde.

Das Objekt: Von der 80er-Jahre-Ruine zur 120-m²-Traumwohnung

Die Wohnung stammt aus den frühen 80ern und sah das auch so aus. Braune Fliesen in der Küche, ein brauner Fliesenspiegel, eine komplett geschlossene Küche mit kleiner Durchreiche, eine schräge Wand im 45-Grad-Winkel, alte Heizungen, ein Durchlauferhitzer und Fenster aus dem Baujahr. Kurzum: ein klassischer Fall für einen Fix-and-Flip-Investor, der weiß, wie er potenzielle Rendite hinter hässlicher Oberfläche erkennt.

Dimitri, 36 Jahre alt, hatte bereits zwei bis drei Bestandswohnungen zur Altersvorsorge, als er sich entschloss, das Flippen auszuprobieren. Sein Ziel: Eigenkapital aufbauen, um weitere Mehrfamilienhäuser für den Bestand kaufen zu können. Die Wohnung war zu diesem Zeitpunkt die günstigste im Umkreis und er gab ein Angebot ab, bevor er das Coaching bei Johannes gebucht hatte. Genau das wurde ihm im Nachhinein zum kleinen Problem.

Ankauf und Kalkulationsfehler: Was beim ersten Flip schiefläuft

Dimitri hat die Wohnung für 155.000 Euro eingekauft. Online war sie für 175.000 Euro inseriert. Klingt nach einem guten Deal, und grundsätzlich war es das auch. Aber: Der Angebotspreis war laut Johannes noch rund 15.000 bis 20.000 Euro zu hoch. Das zeigt, wie wichtig eine saubere Ankaufskalkulation ist, bevor das erste Angebot abgegeben wird.

Der zweite Stolperstein waren die Renovierungskosten. Ursprünglich kalkuliert mit 500 Euro pro Quadratmeter, landete das Projekt am Ende bei rund 700 Euro pro Quadratmeter. Auf die Gesamtfläche gerechnet bedeutete das statt der geplanten 50.000 bis 60.000 Euro am Ende rund 75.000 Euro Renovierungskosten. Dimitri beschreibt den Moment ehrlich: Er dachte zwischendurch, er würde keinen Cent Gewinn machen. Erst mit Hilfe des Coachings konnte er das Projekt durch gezielte Entscheidungen noch drehen.

Die wichtigste Lektion daraus:

• Nie ein Angebot abgeben, bevor die Kalkulation steht.
• Puffer für Kostenüberschreitungen bei der Renovierung immer einplanen.
• Auch ein schlechter Ankaufspreis lässt sich durch kluge Entscheidungen beim Umbau noch retten, wenn der Verkaufspreis stimmt.

Die Renovierung: Fremdvergabe als Strategie

Dimitri hat die komplette Renovierung in Fremdvergabe abgewickelt. Er selbst hat so gut wie keine handwerkliche Arbeit übernommen. Das war eine bewusste Entscheidung: Als Selbstständiger ist seine Zeit anderweitig mehr wert, als sie auf einer Baustelle zu verbringen. Dieses Denken ist im Fix-and-Flip-Bereich zentral und oft unterschätzt.

Er hat drei Angebote eingeholt. Das günstigste kam von einem Handwerker-Duo, zwei Männer, die gemeinsam praktisch alles abdecken konnten. Die anderen Angebote lagen deutlich höher, eines sogar bei 90.000 Euro. Das günstigste Angebot umfasste einen Lohnanteil von 27.000 Euro, die Materialien hat Dimitri selbst besorgt. Hier räumt er selbstkritisch ein, dass er dabei zum Teil zu teuer eingekauft hat, weil er auf den Fachmarkt vor Ort gesetzt hat, statt günstiger zu sourcen.

Was das Handwerker-Duo konkret umgesetzt hat:

• Alle Wände verputzt
• Böden verlegt (Vinyl, verklebt, rund 2 bis 3 mm Aufbauhöhe)
• Neue Steckdosen und Elektroarbeiten (bis auf den Sicherungskasten)
• Beide Badezimmer komplett neu gefliest und eingerichtet
• Türen gesetzt und gestrichen
• Treppe mit Vinyl und schwarzen Schienen versehen
• Heizkörper getauscht
• LED-Spots und Beleuchtungskonzept umgesetzt

Der Spiegel im Badezimmer wurde von Dimitri selbst auf Amazon besorgt. Der Rest lief über die Handwerker. Das ist eine sinnvolle Aufgabenteilung: Der Investor gibt die Richtung vor, der Handwerker setzt um und kümmert sich um die Beschaffung.

Designkonzept: Skandinavischer Look mit schwarzen Details

Das Designkonzept zieht sich konsequent durch die gesamte Wohnung. Schwarz-Weiß als Leitfarbe, Holzoptik als wärmendes Element, LED-Streifen als Akzente und eine klare Linie bei den Details. Wer die Projekte von Johannes kennt, erkennt hier seinen Fingerabdruck: Raumtrenner mit LED-Leiste, Industrietür, schwarze Schienen auf der Treppe.

Das Highlight der Wohnung ist eine echte Stahltür als Raumtrenner zwischen Flur und Wohnbereich. Sie kostet rund 1.500 Euro und ist damit kein Schnäppchen. Aber Dimitri hat sie bewusst als einen von zwei Eye-Catchern eingeplant. Das Ziel: Emotionen wecken, damit sich Interessenten bei der Besichtigung in die Wohnung verlieben. Das hat funktioniert.

Weitere bewusste Entscheidungen beim Design:

• Die Wand zwischen Küche und Wohnzimmer wurde entfernt, um einen offenen Grundriss zu schaffen.
• Vinyl statt Parkett, weil der Aufbau sonst zu hoch geworden wäre und mit der Treppe kollidiert hätte.
• Holzoptik-Fliesen im Bad als Referenz auf den Boden im Flur.
• Ebenerdig begehbare Dusche im oberen Badezimmer.
• LED-Spots in den Zimmern statt klassischer Deckenleuchten.

Bei Bestandsimmobilien muss man flexibel bleiben. Es gibt immer Situationen, in denen der Plan angepasst werden muss. Die Vinylentscheidung ist ein gutes Beispiel: Nicht die Wunschlösung, aber die richtige. Das ist eine Haltung, die beim Flippen wichtig ist. Perfektionismus kostet Zeit und Geld und bringt nicht immer proportional mehr Verkaufspreis.

Der Speicher: 20 m² extra Wohnfläche durch Legalisierung

Einer der interessantesten Aspekte dieses Projekts ist die Umnutzung des Dachbodens. Die Wohnung hatte ursprünglich einen illegal ausgebauten Speicher, den der Vorbesitzer selbst mit OSB-Platten und hängenden Kabeln zusammengezimmert hatte. Wohnfläche war das nicht, auch nicht offiziell.

Auf Anraten von Johannes wurde der Speicher legalisiert und als Wohnfläche eingetragen. Dazu hat Dimitri einen Architekten beauftragt, der Grundrisse erstellt, den Kontakt zum Bauamt hergestellt und alle Voraussetzungen geprüft hat. Fensterfläche und Raumhöhe haben gepasst, bei Bestandsimmobilien gibt es in der Regel etwas Spielraum. Der Architekt hat 2.000 Euro für die gesamte Abwicklung berechnet.

Das Ergebnis: 20 m² zusätzliche Wohnfläche, die offiziell zum Wohnraum zählen. Bei einem Quadratmeterpreis von rund 2.700 Euro macht das einen Unterschied von etwa 54.000 Euro im Verkaufspreis, mindestens rechnerisch. In der Praxis ist der Effekt natürlich nicht 1:1, aber der Speicher als offizieller Raum erlaubt es, die Fläche in der Verkaufsanzeige anzugeben und die Wohnung als 120-m²-Objekt zu vermarkten statt als 100-m²-Objekt mit einem ungenutzten Speicher.

Die Legalisierung eines Dachbodens oder Speichers läuft in der Praxis so ab:

• Architekten mit Bauamtserfahrung beauftragen.
• Grundriss und Aufmaß erstellen lassen.
• Fensterfläche und Raumhöhe prüfen, ob sie den Mindestanforderungen entsprechen.
• Genehmigung beim Bauamt einholen.
• Fläche offiziell als Wohnraum eintragen lassen.

Für rund 2.000 Euro Architektenhonorar hat Dimitri hier einen erheblichen Mehrwert geschaffen. Das ist eine Strategie, die bei Altbauobjekten mit ausgebautem Dach regelmäßig funktioniert und viel zu selten genutzt wird.

Verkauf: Vier Tage vom Inserat bis zum Kaufangebot

Die Wohnung wurde online inseriert für 328.000 Euro. Donnerstags online, Samstag die ersten Anfragen, Sonntag die erste Besichtigung. Das Käuferpärchen hat Montag direkt ein Kaufangebot abgegeben und 8.000 Euro vom Preis heruntergehandelt. Dimitri hatte den Preis bewusst 5.000 bis 10.000 Euro über seiner Schmerzgrenze angesetzt, um Verhandlungsspielraum zu haben. Die Zusage liegt bei 320.000 Euro.

Vor dem Homestaging hatte ein Makler die Wohnung auf 300.000 Euro bewertet. Mit Homestaging und der offiziellen Wohnflächenerweiterung sind es jetzt 320.000 Euro. Dimitri schätzt, dass das Homestaging allein rund 15.000 bis 20.000 Euro mehr im Verkaufspreis gebracht hat. Die Kosten dafür lagen bei einem Bruchteil davon.

Zusammenfassung der Zahlen:

• Ankaufspreis: 155.000 Euro
• Renovierungskosten: rund 75.000 Euro
• Architektenhonorar Speicherlegalisierung: 2.000 Euro
• Verkaufspreis: 320.000 Euro
• Vermarktungszeit: 4 Tage
• Projektlaufzeit: ca. 5 bis 6 Monate

Die genaue Nettorendite nach allen Nebenkosten, Notarkosten und Steuern hängt von der individuellen Situation ab, aber die Rohmarge zeigt klar: Auch ein erster Flip mit einigen Fehlern, einem zu hohen Ankaufspreis und explodierenden Renovierungskosten kann ein gutes Ergebnis liefern, wenn der Verkaufspreis stimmt und man die richtigen Entscheidungen trifft.

Was Dimitri beim nächsten Flip anders macht

Ehrlichkeit ist eine der stärksten Qualitäten in diesem Video. Dimitri benennt klar, was nicht optimal gelaufen ist:

• Den Angebotspreis vor dem Coaching festlegen, nicht danach. Rund 15.000 bis 20.000 Euro zu viel geboten.
• Rollputz ist nicht ideal. Die 1-mm-Körnung ist zu grob, die 0,5-mm-Variante zu fein und verhält sich wie Farbe. Beim nächsten Projekt wird er das überdenken.
• Materialien günstiger sourcen, nicht ausschließlich über den lokalen Fachmarkt.
• Kostenüberschreitungen realistischer einplanen. Wer mit 500 Euro pro Quadratmeter kalkuliert, sollte einen Puffer von mindestens 20 bis 30 Prozent einrechnen.

Gleichzeitig ist er angefixt. Ein zweites Objekt ist bereits gekauft, rund eine halbe Stunde entfernt in Trier, 90 m², ebenfalls aus den 80ern, ebenfalls über ein klassisches Immobilienportal gefunden. Zusätzlich hat er ein Mehrfamilienhaus für den Bestand erworben. Das Eigenkapital aus dem ersten Flip fließt direkt in den Aufbau des nächsten Schritts. Genau das war der Plan von Anfang an.

Fazit: Was dieser Flip zeigt

Dimitris erstes Fix-and-Flip-Projekt zeigt, dass es kein perfektes Erstprojekt gibt. Es gibt Kalkulationsfehler, Kostenüberschreitungen, unerwartete Herausforderungen im Bestand. Und trotzdem kann das Ergebnis solide sein, wenn man die richtigen Entscheidungen trifft, einen erfahrenen Sparringspartner hat und konsequent auf Qualität im Verkauf setzt. Homestaging, ein durchdachtes Designkonzept und die Legalisierung der Dachfläche waren in diesem Fall die entscheidenden Hebel, die den Unterschied gemacht haben. Wer mit dem Gedanken spielt, selbst in das Thema Fix and Flip einzusteigen, findet in diesem Projekt eine sehr reale und ungeschönte Blaupause dafür, was es bedeutet und was es braucht.