120 m² Luxuswohnung nach Kernsanierung: 5 Monate zur Traumwohnung

Aus einer hässlichen 80er-Jahre-Wohnung wird in knapp fünf Monaten eine moderne Traumwohnung im Skandistyle. In diesem Video zeigt Johannes gemeinsam mit seinem Coaching-Teilnehmer Dimitri, genannt Dimmi, wie der erste Fix-and-Flip von der Besichtigung bis zum Verkauf abgelaufen ist, welche Zahlen wirklich dahinterstecken und welche Lektionen Dimmi für seine nächsten Projekte mitgenommen hat.

Das Objekt: Was steckte hinter der hässlichen Fassade?

Die Wohnung stammt aus den frühen 1980er Jahren und war vor der Sanierung ein klassisches Beispiel dafür, wie viel Potenzial in einer optisch abgeschreckenden Immobilie stecken kann. Überall braune Fliesen, eine geschlossene Küche mit einer kleinen Durchreiche, zugestellte Räume, Holzverkleidungen an den Wänden und ein Dachboden, der vom Voreigentümer illegal ausgebaut worden war. Kurz gesagt: Das Ding war hässlich, wie Johannes es selbst beschreibt.

Dimmi hatte die Wohnung für 155.000 Euro eingekauft, obwohl sie ursprünglich für 175.000 Euro online stand. Er hatte das Angebot bereits abgegeben, bevor er das Coaching bei Johannes gebucht hatte. Im Nachhinein stellte sich heraus, dass er noch etwa 15.000 bis 20.000 Euro weniger hätte bieten sollen. Ein klassischer Fehler beim ersten Flip, der sich aber am Ende noch retten ließ.

Erster Flip mit komplett Fremdvergabe: So hat Dimmi das Projekt organisiert

Dimmi ist kein gelernter Handwerker. Er hatte in den Jahren zuvor zwei bis drei Bestandswohnungen für die Altersvorsorge gekauft und dabei mal seinen eigenen Boden verlegt oder Wände gestrichen. Mit echter Renovierung hatte er vorher wenig zu tun. Sein Ziel beim Flippen war klar: Eigenkapital aufbauen, um davon mehr Mehrfamilienhäuser kaufen zu können.

Für die Umsetzung hat er nahezu alles an Handwerker vergeben. Über eine WhatsApp-Gruppe aus seinem Bestandsnetzwerk bekam er eine Empfehlung für ein Zwei-Mann-Team, das praktisch alles konnte: Wände verputzen, Boden verlegen, Fliesen, Bad, Steckdosen, Türen setzen. Lediglich der Sicherungskasten musste von einem zugelassenen Elektriker übernommen werden. Das Team hat auf Wunsch von Dimmi auch die Materialien selbst besorgt, er hat lediglich Vorgaben gemacht, was er haben wollte.

Dimmis Ansatz ist typisch für Selbstständige, die ihren Stundensatz kennen: Statt selbst in den Baumarkt zu fahren und Material zu schleppen, hat er seine Zeit in die Koordination und die Entscheidungen investiert. Fremdvergabe konsequent gedacht, auch wenn es auf den ersten Blick teurer erscheint.

Die Zahlen des ersten Fix-and-Flip offen auf dem Tisch

Selten werden in der deutschsprachigen Immobilien-Community alle Zahlen eines Flip-Projekts so offen kommuniziert. Hier die wichtigsten Eckdaten im Überblick:

• Ankaufspreis: 155.000 Euro (Listenpreis war 175.000 Euro)
• Geplante Renovierungskosten: 50.000 bis 60.000 Euro
• Tatsächliche Renovierungskosten: rund 75.000 Euro
• Verkaufspreis angesetzt: 328.000 Euro
• Erzielte Kaufpreiszusage: 320.000 Euro (Käufer haben 8.000 Euro runtergehandelt)
• Vermarktungszeit: vier Tage von der Online-Schaltung bis zum mündlichen Kaufangebot

Die Renovierungskosten sind damit deutlich über dem ursprünglichen Budget gelandet. Dimmi hatte mit 500 Euro pro Quadratmeter kalkuliert, am Ende waren es rund 700 Euro pro Quadratmeter. Einer der drei eingeholten Angebote lag bei 90.000 Euro, ein Handwerker ist gar nicht erst erschienen. Das günstigste Angebot kam vom schlussendlich beauftragten Team, das für den reinen Lohn 27.000 Euro berechnete, während die Materialkosten separat anfielen.

Trotz der gestiegenen Kosten konnte das Projekt gerettet werden, weil auf der Verkaufsseite mehr herausgeholt wurde als zunächst angenommen. Ein Makler hatte die Wohnung vor dem Homestaging auf 300.000 Euro bewertet. Nach der Renovierung und mit professionellem Homestaging lag das erzielte Angebot bei 320.000 Euro, also 20.000 Euro mehr als die ursprüngliche Maklereinschätzung.

Der illegale Dachboden wird zu legalem Wohnraum: 20 Quadratmeter mehr auf einen Schlag

Eine der cleversten Entscheidungen bei diesem Projekt war die Legalisierung des Dachbodens. Der Voreigentümer hatte ihn mit OSB-Platten selbst zusammengezimmert, Kabel hingen von der Decke, die Türen gingen gegeneinander auf. Ein absolutes Chaos.

Dimmis erster Plan war schlicht, den Speicher neu verputzen zu lassen, damit er ordentlich aussieht. Erst im Coaching mit Johannes entstand die Idee, die Fläche offiziell zu Wohnraum umzuwidmen. Der Weg dorthin war einfacher als gedacht: Ein empfohlener Architekt hat das komplette Prozedere übernommen, Grundriss aufgemessen, Kontakt zum Bauamt aufgenommen und geprüft, ob Fensterfläche und Raumhöhe den Anforderungen genügen. Bei Bestandsgebäuden gibt es dabei erfahrungsgemäß einen kleinen Spielraum. Das Honorar des Architekten: 2.000 Euro.

Das Ergebnis: 20 zusätzliche Quadratmeter Wohnfläche, die beim Verkauf mit dem vollen Quadratmeterpreis angesetzt werden konnten. Bei einem lokalen Preis von rund 2.700 Euro pro Quadratmeter macht das einen erheblichen Unterschied im Verkaufspreis und rechtfertigt die Architektenkosten um ein Vielfaches. Ohne diese Maßnahme wäre der Raum als bloße Nutzfläche geführt worden und hätte keinen annähernd vergleichbaren Einfluss auf den Erlös gehabt.

Designkonzept: Skandistyle mit schwarzen Eyecatchern

Das Designkonzept zieht sich konsequent durch die gesamte Wohnung. Dimmi hat dabei bewusst auf einige wenige, aber starke Eyecatcher gesetzt, die Emotionen wecken sollen. Das wichtigste Merkmal:

• Industrietür aus Stahl als Raumtrenner zwischen Flur und Wohnbereich, inklusive Soft-Close-Mechanismus. Kostenpunkt: rund 1.500 Euro. Teuer, aber ein echter Blickfang, der sich laut Dimmi in der Vermarktung bezahlt gemacht hat.
• LED-Streifen an einem Raumtrenner, der die offene Küche vom Wohnzimmer abgrenzt, ein typisches Stilmittel, das Johannes in seinen Projekten häufig einsetzt.
• Vinylboden statt Parkett, weil der Aufbau durch die vorhandene Treppensituation zu hoch geworden wäre. Vinyl wurde verklebt und auch auf der Treppe mit schwarzen Metallschienen verlegt.
• Schwarz-weiße Farbgestaltung durch die gesamte Wohnung, passend zu den schwarzen Türgriffen, dem schwarzen Handlauf der Treppe und den Badezimmerelementen.
• Zwei vollständig gefließte Badezimmer, eines mit Badewanne und eines mit bodenebener Dusche. Beide mit indirekter Beleuchtung und einem Holzlook-Element als Akzent, das den Vinylboden aus dem Flur aufgreift.

Die Küche wurde geöffnet, indem eine Wand entfernt wurde, die vorher den Raum vollständig geschlossen hatte. Statt einer kleinen Durchreiche gibt es jetzt einen offenen Wohn-Koch-Bereich, der deutlich großzügiger wirkt.

Homestaging: 15.000 bis 20.000 Euro mehr im Verkauf

Dimmi schätzt, dass das professionelle Homestaging den Verkaufspreis um 15.000 bis 20.000 Euro nach oben verschoben hat, verglichen mit einer leeren Wohnung. Der Makler hatte das Objekt ohne Staging auf 300.000 Euro taxiert, mit Staging wurde es für 328.000 Euro inseriert und zu 320.000 Euro verkauft.

Das Homestaging hat dabei nicht nur möbliert, sondern ein stimmiges Gesamtkonzept geschaffen: schwarz-weiße Bilder, passende Accessoires in jedem Zimmer, Gitarre im Kinderzimmer, Yogamatte im Dachgeschossraum. Jeder Raum erzählt eine Geschichte. Der Effekt war messbar: Die Wohnung ging Donnerstag online, Samstag kamen die ersten Anfragen, Sonntag war die erste Besichtigung und Montag lag das Kaufangebot vor.

Dass Homestaging Geld kostet, steht außer Frage. Aber verglichen mit dem, was es an Verkaufspreis bringt, ist die Rendite in der Regel positiv. Wer eine renovierte Wohnung leer vermarktet, lässt Geld auf dem Tisch liegen.

Was beim ersten Flip schiefgelaufen ist und was Dimmi beim nächsten anders macht

Dimmi ist ehrlich über die Fehler seines ersten Projekts. Drei Punkte stechen heraus:

• Zu hoher Ankaufspreis: Das Angebot wurde abgegeben, bevor die Kalkulation mit einem erfahrenen Flipper abgestimmt wurde. 15.000 bis 20.000 Euro weniger wären angemessen gewesen.
• Renovierungskosten unterschätzt: Statt 500 Euro pro Quadratmeter sind es 700 Euro geworden. Das klingt nach wenig Differenz, macht auf 100 Quadratmetern aber schnell 20.000 Euro aus.
• Rollputz statt Glattputz: Bei der Wandgestaltung hat Dimmi Rollputz mit 1 mm Körnung verwendet, der auf großen Flächen ungleichmäßig wirkt. Beim nächsten Projekt würde er Glattputz bevorzugen.

Johannes fasst es treffend zusammen: Perfektionismus hat beim Flippen nichts verloren. Man kann etwa 90 Prozent eines Projekts kontrollieren, der Rest hängt von Handwerkern, Lieferzeiten, Urlauben und unvorhergesehenen Gegebenheiten im Bestand ab. Der erste Flip ist selten perfekt, und das muss er auch nicht sein. Entscheidend ist, ob am Ende eine positive Marge steht und ob man daraus lernt.

Was kommt nach dem ersten Flip?

Dimmi ist nach diesem ersten Projekt vollständig angefixt. Parallel zum laufenden Verkauf hat er bereits eine zweite Wohnung mit rund 90 Quadratmetern in einer etwa halbstündigen Entfernung gekauft, ebenfalls aus den 1980er Jahren, ebenfalls über ein normales Immobilienportal. Den Zuschlag hat er bekommen, weil er den Maklerkontakt professionell aufgebaut hat, eine Vorgehensweise, die er im Coaching gelernt hat.

Zusätzlich hat er ein Mehrfamilienhaus für seinen Bestand erworben. Die Strategie dahinter ist klar: Flip-Gewinne als Eigenkapital nutzen, um mehr und größere Bestandsobjekte zu finanzieren. Das ist ein Modell, das viele erfolgreiche Immobilieninvestoren verfolgen: kurzfristige Gewinne durch Flips, langfristiger Vermögensaufbau durch Bestand.

Was du aus diesem Projekt mitnehmen kannst

Dieser Flip zeigt sehr deutlich, worauf es beim Fix-and-Flip in Deutschland ankommt. Ein paar Punkte, die sich direkt übertragen lassen:

• Ankaufspreis ist die wichtigste Stellschraube. Wer zu teuer einkauft, kann auf der Verkaufsseite nur begrenzt retten. Immer mehrere Vergleichsobjekte prüfen und lieber zu niedrig bieten.
• Renovierungskosten immer mit Puffer kalkulieren. Im Bestand gibt es immer Überraschungen. Ein Puffer von 20 bis 30 Prozent über dem Erstangebot ist realistisch.
• Mehrere Handwerkerangebote einholen. Die Bandbreite zwischen dem günstigsten und teuersten Angebot war hier fast das Doppelte.
• Dachbodenflächen auf Legalisierungspotenzial prüfen. 2.000 Euro für den Architekten können sich auf 20 neue Quadratmeter Wohnfläche übersetzen, die beim Verkauf vielfach zurückkommen.
• Homestaging lohnt sich fast immer. Gerade in einem Preissegment ab 300.000 Euro kann professionelles Staging einen zweistelligen Tausenderbetrag an Mehrerlös bringen.
• Eyecatcher gezielt einsetzen. Nicht alles muss teuer sein, aber zwei oder drei Elemente, die sofort im Gedächtnis bleiben, machen den Unterschied zwischen einer Wohnung, die man vergisst, und einer, in die man sich verliebt.

Dimmi hat mit diesem ersten Projekt gezeigt, dass Fix-and-Flip auch ohne handwerkliche Vorkenntnisse funktioniert, wenn man mit der richtigen Struktur, einem guten Netzwerk und einer klaren Strategie vorgeht. Der zweite Flip läuft bereits.