125 m² Reihenhaus nach 15 Jahren Leerstand

Ein Reihenhaus mit 125 m², das 15 Jahre lang leer gestanden hat, wird jetzt von Johannes und seinem Team von Grund auf kernsaniert. In diesem ersten Video zum neuen Projekt bekommst du eine ausführliche Roomtour durch den Istzustand, erfährst, welche Eingriffe geplant sind, und siehst, warum dieses Objekt trotz des enormen Sanierungsaufwands ein guter Einkauf war. Vom Fischgrätparkett über Fußbodenheizung bis hin zur neuen Pelletheizung und staatlichen Förderungen, hier steckt eine Menge drin.

Das Objekt: Reihenmittelhaus in Hangbauweise nahe Kempten

Das Haus ist ein Reihenmittelhaus, eingebettet in eine Reihe von vier Häusern. Die Lage ist besonders: Es handelt sich um eine Hangbauweise, das heißt, du gehst oben ebenerdig rein und landest im unteren Stockwerk direkt am Wohnbereich, der Terrasse und dem Garten. Diese Konstellation sorgt dafür, dass das Untergeschoss gleichzeitig der eigentliche Wohnbereich ist, während oben die Schlafzimmer und das Badezimmer liegen.

Die Wohnfläche liegt aktuell bei 125 m², aber Johannes plant, durch gezielte Maßnahmen deutlich mehr Quadratmeter herauszuholen. Ein wesentlicher Hebel dabei ist das Vorversetzen der Fensterfronten, durch das auf beiden Etagen insgesamt rund 15 m² zusätzliche Wohnfläche entstehen sollen. Kleine Balkone, die in Kinderzimmern kaum jemand braucht, werden so zu echtem Wohnraum umfunktioniert. Außenfläche ist genug vorhanden, um das zu kompensieren.

Der Kaufprozess war alles andere als unkompliziert. Der Kauf lief über einen Makler, wurde klassisch runtergehandelt und hat von der ersten Anfrage bis zum Zuschlag mehrere Monate gedauert. Finanziert wird das Projekt komplett über die Bank, einschließlich eines Teils der Renovierungskosten. Der Verkaufszielpreis liegt in der Region von 600.000 bis 650.000 Euro, in einem Vorort von Kempten, wo Einfamilienhäuser locker die Millionenmarke knacken.

15 Jahre Leerstand: Was das mit einem Haus macht

Das Objekt stand 15 Jahre leer. Das sieht man auf den ersten Blick und auf den zweiten noch mehr. Im Inneren türmen sich Teppiche auf Teppichen, die Tapeten sind uralt, Bodenbeläge komplett hinüber. Der Teppichboden ist so porös, dass man von mehreren Schichten übereinander ausgehen muss. Alles, was an Oberflächen vorhanden ist, wird entfernt.

Im Außenbereich hat der Leerstand ebenfalls seine Spuren hinterlassen: Eine Thuja, eigentlich eine handliche Heckenpflanze, ist in den 15 Jahren zu einem ausgewachsenen Baum mit sieben oder acht Stämmen herangewachsen und belegt aktuell den kompletten Garten. Der Baum muss weg, hat keinen Bestandsschutz, und ein Nachbar hat sich schon als Abnehmer für das Schnittholz gemeldet. Weil in vielen Gemeinden das Fällen im Sommer eingeschränkt ist, muss hier möglicherweise bis November gewartet werden.

Im Untergeschoss befand sich ein Holzkeller, in dem früher Holzscheite gelagert wurden, um einen Holzbrenner zu betreiben. Der hat 15 Jahre dort gestanden, nicht richtig gelüftet, und entsprechend hat sich Feuchtigkeit angesammelt. Auch die alten Drehsicherungen in der Elektrik sind Geschichte. Eine komplette Elektrosanierung ist Teil des Plans.

Kernsanierung von oben bis unten: Was genau gemacht wird

Die Liste der geplanten Maßnahmen ist lang. Es handelt sich um eine echte Kernsanierung, kein oberflächliches Aufhübschen. Im Einzelnen:

• Fußbodenheizung wird nachträglich in alle Räume eingefräst. Heizkörper verschwinden komplett.
• Fischgrätparkett kommt als hochwertiger Bodenbelag rein. Laut Johannes wird das das erste Mal sein, dass er diesen Boden wirklich richtig verbaut.
• Alle Wände werden komplett verputzt, Zagen neu aufgebracht, Bodenbeläge nivelliert.
• Der Windfang im Eingangsbereich wird neu gestaltet. Eine neue Haustür mit satiniertem Glas ersetzt das alte Modell mit der welligen Verglasung von früher.
• Die Treppe bleibt in ihrer Substanz erhalten, wird aber optisch komplett überarbeitet. Johannes' Bruder, von Beruf Schreiner, übernimmt dabei die Arbeit. Geplant ist unter anderem ein indirekt beleuchteter Handlauf.
• Alle Fenster werden erneuert. Die alten Fensterfronten sind seit Jahrzehnten nicht mehr zeitgemäß. Geplant sind großformatige Hebeschiebetüren und Balkontüren, die die Fassade nach vorne versetzen.
• Die Fassade wird komplett überarbeitet, inklusive neuer Dämmung, um Kältebrücken zu vermeiden und eine bessere Energieklasse zu erreichen.
• Die oberste Geschossdecke wird gedämmt. Ein Ausbau des Dachspitzes kommt nicht infrage, weil der Aufwand in keinem Verhältnis zum Ergebnis stünde, vor allem wegen der fehlenden Raumhöhe.
• Komplette Elektrosanierung, neue Verrohrung, neue Leitungen.
• Im Erdgeschoss wird ein Durchbruch von rund 2,20 bis 2,30 m vorgenommen, um Wohnzimmer und Küche zu einem offenen Wohn-Essbereich zu verbinden.
• Eine Lofttür trennt den Wohnessbereich vom Flur mit Treppe. Indirekte Beleuchtung zieht sich durch das gesamte Konzept.
• Ein eingebauter Push-to-Open-Schrank im Wohnzimmer nutzt den Raum, der durch den neuen Duschbereich entsteht, als unsichtbaren Stauraumschrank.
• Im Untergeschoss wird aus einem bestehenden WC ein Bad mit WC und Dusche geschaffen, zugänglich auch über die Küche. Gut für Familien mit Gästen, die nicht durchs Familienbadezimmer oben müssen.
• Im Oberschoss-Bad kommt eine Eckwanne rein, doppeltes Waschbecken, neue Toilette mit Wandelement. Die Fußbodenheizung zieht sich auch hier durch.
• Die Waschküche im Untergeschoss wird auf Vordermann gebracht, inklusive einem großen Industriewaschbecken.
• Terrasse: Die alten Platten werden komplett abgetragen, neue Fundamente gesetzt, und eine vollverglaste Fassade mit Hebeschiebeelementen und Markise entsteht zur Terrasse hin. Am Ende besteht die Fassade zur Gartenseite fast nur noch aus Glas.
• Im Garten werden nach dem Entfernen des Thujabaums eine Rasenkante gesetzt und die Böschung überarbeitet.
• Ein Lichtkonzept wird für das gesamte Haus entwickelt, mit indirekter Beleuchtung an Treppe, Handlauf und weiteren Bereichen.

Pelletheizung statt Holzscheite: Die neue Heizanlage

Die bisherige Heizung lief mit Holzscheiten, die manuell in einen Brenner im Keller befeuert werden mussten. Das ist für die meisten Käufer unzumutbar: wer möchte jeden zweiten Tag im Keller ein Feuer machen, nur um warmes Wasser zu haben? Die Anlage selbst ist nicht mal zehn Jahre alt und noch in gutem Zustand, wird also nicht komplett verschrottet.

Stattdessen wird der Brenner auf Pellets umgerüstet. Eine Förderschnecke und ein Pelletlager werden im Untergeschoss eingebaut, so positioniert, dass die Pellets direkt von der Straße aus befüllt werden können. Die genaue Platzierung des Lagers, ob neben oder hinter dem bestehenden Boiler, wird noch mit dem Heizungsbauer abgestimmt.

Dieser Heizungsumbau zusammen mit der neuen Fassade und den neuen Fenstern wird über Einzelmaßnahmen der BAFA gefördert. Das ist einer der wesentlichen wirtschaftlichen Hebel dieses Projekts: wer förderfähige Maßnahmen bündelt, senkt die effektiven Renovierungskosten erheblich.

Förderungen clever einsetzen: So rechnet sich die Kernsanierung

Eines der zentralen Themen bei diesem Projekt ist die Nutzung staatlicher Förderprogramme. Johannes hat für mehrere Maßnahmen Förderanträge gestellt:

• Heizungsumbau auf Pellets als förderfähige Einzelmaßnahme
• Fassadendämmung und neue Fenster über BAFA-Einzelmaßnahmen
• Dämmung der obersten Geschossdecke zur Verbesserung der Energieklasse

Der Ansatz ist klar: Die vorhandene Heizanlage komplett rauszuschmeißen und eine Photovoltaikanlage draufzusetzen wäre zu teuer und würde die Fördersystematik ignorieren. Durch gezieltes Kombinieren von Einzelmaßnahmen, die jeweils für sich förderfähig sind, lässt sich ein erheblicher Teil der Sanierungskosten über staatliche Zuschüsse abdecken. Das ist nicht nur clever, sondern bei einem Projekt dieser Größenordnung auch notwendig, damit die Kalkulation aufgeht.

Skandinavisch trifft mediterran: Das Designkonzept

Wer Johannes' bisherige Projekte kennt, weiß, dass er stark auf den skandinavischen Stil setzt: klare Linien, helle Farben, hochwertige Materialien. Bei diesem Projekt geht er einen Schritt weiter und mischt Einflüsse. Die Badezimmer sollen nicht mehr rein skandinavisch gehalten sein, sondern auch mediterrane Stilelemente bekommen, zum Beispiel bei der Fliesenauswahl.

Das Fischgrätparkett zieht sich als Bodenbelag durch die Hauptwohnbereiche. In Kombination mit der vollverglasten Fassade zur Terrasse, dem offenen Wohn-Essbereich, indirekter Beleuchtung an Treppe und Handlauf sowie einer modernen Lofttür zwischen Küche und Wohnraum entsteht ein Gesamtbild, das klar gehobenes Niveau hat. Das passt zum Markt: In diesem Vorort von Kempten kosten Einfamilienhäuser rund eine Million Euro. Das Reihenhaus wird bei fertigem Zustand in der Größenordnung von 600.000 bis 650.000 Euro verkauft werden, ein attraktiver Preis für Käufer und zugleich ein realistisches Ziel für die Kalkulation.

Warum Fix and Flip bei Reihenhäusern anspruchsvoller ist als bei Wohnungen

Johannes macht im Video keinen Hehl daraus: Ein Haus ist deutlich komplexer als eine Wohnung. Es gibt weit mehr Entscheidungen zu treffen, mehr Gewerke zu koordinieren, mehr Unwägbarkeiten. Beim Boden, der Heizung, der Fassade, dem Garten, der Statik beim Wanddurchbruch, dem Baumfällen, der Förderantragstellung, überall braucht es Fachleute und gut abgestimmte Planung.

Gleichzeitig ist genau das der Grund, warum solche Projekte für erfahrene Fix-and-Flip-Investoren interessant sind. Wer die Komplexität beherrscht, wer Gewerke koordinieren kann, wer Förderungen kennt und nutzt, wer den richtigen Einkaufspreis verhandelt hat, der hat am Ende deutlich mehr Spielraum bei der Marge als beim standardisierten Wohnungsflip.

In diesem Fall war der Einkauf gut. Das Objekt hatte 15 Jahre Leerstand hinter sich, was den Preis gedrückt hat, aber gleichzeitig bedeutet, dass man nicht auf bestehende Mieter oder Eigennutzer Rücksicht nehmen musste. Man kann sofort und vollständig sanieren, ohne Abstriche zu machen. Und man kann frei planen: neues Raumkonzept, neues Design, neue Technik.

Zahlen und Transparenz: Was Johannes öffentlich teilt und was nicht

Kaufpreis, genaue Renovierungskosten und Renditekalkulation teilt Johannes bei diesem Projekt bewusst nicht im Video. Der Grund ist nachvollziehbar: Potenzielle Verkäufer googeln ihn, zukünftige Käufer sehen die Videos, und konkrete Zahlen öffentlich zu nennen kann Verhandlungen und Abschlüsse gefährden. Das hat er in der Vergangenheit bereits erlebt.

Wer die Zahlen sehen möchte, findet sie auf Johannes' Instagram-Kanal, wo Stories nach 24 Stunden verschwinden. Dort teilt er im Detail, was er öffentlich nicht veröffentlicht. Das ist ein pragmatischer Umgang mit dem Spannungsfeld zwischen Transparenz und Geschäftsinteressen, den jeder Fix-and-Flip-Investor irgendwann für sich lösen muss.

Was feststeht: Das Verkaufsziel liegt bei rund 600.000 bis 650.000 Euro. Die Finanzierung läuft komplett über die Bank, inklusive eines Teils der Sanierungskosten. Förderungen reduzieren die effektiven Eigenkapitalkosten. Und das Projekt startet erst richtig, sobald der Kaufpreis bezahlt ist, der Container steht schon vor der Tür.