125 m² Reihenhaus nach 15 Jahren Leerstand kernsanieren

Ein Reihenhaus, das 15 Jahre lang leer stand, wird von oben bis unten kernsaniert. Johannes nimmt dich in diesem ersten Video des neuen Projekts mit auf eine Roomtour durch das Reihenmittelhaus in einem Vorort von Kempten, zeigt den Ist-Zustand und erklärt, was geplant ist: Fischgrätparkett, Fußbodenheizung, neue Fensterfront, Pelletsheizung, Wanddurchbrüche und staatliche Förderungen inklusive.

Das Objekt: Reihenmittelhaus in Hanglage mit 15 Jahren Leerstand

Das Haus ist ein Reihenmittelhaus, Teil einer Reihe von vier Einheiten in einem Vorort von Kempten. Die Lage ist eine Hangbebauung: Man betritt das Haus oben ebenerdig und gelangt dann nach unten in den eigentlichen Wohnbereich mit Terrasse und Garten. Die offizielle Wohnfläche liegt aktuell bei 125 m², durch geplante Maßnahmen sollen aber deutlich mehr Quadratmeter herauskommen.

Das Objekt war 15 Jahre lang unbewohnt. Das sieht man auf den ersten Blick: übereinander liegende Teppichböden, veraltete Tapeten, eine uralte Holzscheitheizung im Keller, Drehsicherungen in der Elektrik und Fenster, die noch aus den Jahrzehnten davor stammen. Im Garten hat eine Thuja, die ursprünglich als kleine Hecke gedacht war, sich in dieser Zeit zu einem ausgewachsenen Baum mit mehreren Stämmen entwickelt und nimmt damit den gesamten Gartenbereich ein.

Gekauft wurde das Haus ganz klassisch über einen Makler. Der Prozess hat mehrere Monate gedauert, mit einem langen Hin und Her bis zum Zuschlag. Die Finanzierung läuft komplett über die Bank, inklusive eines Teils der Renovierungskosten.

Geplanter Verkaufspreis: rund 600.000 bis 650.000 Euro

In der Umgebung kosten Einfamilienhäuser rund eine Million Euro. Mit dem Reihenhaus wird man diesen Wert nicht erreichen, aber Johannes plant, das fertig sanierte Objekt im Bereich von 600.000 bis 650.000 Euro zu verkaufen. Das macht die geplante Kernsanierung wirtschaftlich sinnvoll, insbesondere weil ein Teil der Maßnahmen über staatliche Förderprogramme bezuschusst wird.

Genaue Zahlen zu Kaufpreis, Renovierungskosten und Kalkulation teilt Johannes bewusst nicht im Video, sondern ausschließlich über Instagram, wo Stories nach 24 Stunden verschwinden. Der Grund ist nachvollziehbar: Zukünftige Käufer und Verkäufer, die den Kanal googeln, sollen nicht alle wirtschaftlichen Details des Projekts einsehen können.

Kernsanierung von oben bis unten: Was alles gemacht wird

Das ist kein einfaches Renovierungsprojekt. Es ist eine vollständige Kernsanierung, bei der buchstäblich alles erneuert wird. Hier ein Überblick über die geplanten Maßnahmen:

• Fußbodenheizung wird nachträglich in alle Räume eingefräst. Alle vorhandenen Heizkörper kommen komplett raus.
• Fischgrätparkett wird verlegt, zum ersten Mal bei Flipper Immo in dieser Ausführung.
• Neue Fenster und Fassade: Die komplette Fensterfront wird nach vorne versetzt, mit Hebeschiebeelementen und großen Glasfronten. Damit werden rund 15 m² zusätzliche Wohnfläche gewonnen, da die kleinen Balkone in Wohnfläche umgewandelt werden.
• Neue Haustür mit satiniertem Glas, statt der alten welligen Verglasung.
• Vollständige Elektrosanierung: Die alten Drehsicherungen fliegen raus, die gesamte Elektrik wird neu gemacht.
• Neue Verrohrung und komplette Sanitärinstallation.
• Wände werden komplett verputzt, alle Böden neu nivelliert, neue Zargen eingebaut.
• Dämmung der obersten Geschossdecke, um eine neue Energieklasse zu erreichen. Den Dachspitz selbst baut Johannes nicht aus, weil der Aufwand und die Kosten in keinem vernünftigen Verhältnis zum Ergebnis stehen würden.
• Pelletsheizung: Der bestehende Brenner, der bisher mit Holzscheiten manuell befeuert werden musste, wird auf Pellets umgerüstet. Die Heizungsanlage selbst ist weniger als 10 Jahre alt und wird deshalb nicht komplett ersetzt, sondern umgebaut. Die Förderschnecke und das Pelletslager kommen in einen separaten kleinen Raum, der von der Straße aus befüllt werden kann.
• Treppe wird komplett erneuert, mit indirekt beleuchtetem Handlauf. Das übernimmt der Bruder von Johannes, der Schreiner ist.
• Thuja-Baum im Garten wird gefällt und abgetragen. Weil Baumfällungen im Sommer in vielen Gemeinden verboten sind, muss bis November gewartet werden. Ein Nachbar nimmt das Holz als Brennholz.

Grundrissveränderungen: Wohnessbereich, Durchbrüche und neue Räume

Im Erdgeschoss oben bleibt der Grundriss weitgehend unverändert. Das Hauptschlafzimmer behält seine Lage, es werden lediglich Steckdosen nachgerüstet und alles neu gemacht. Das Badezimmer oben bekommt eine Eckwanne, ein Doppelwaschbecken und ein komplett neues Layout. Die Toilette wird in eine andere Richtung versetzt.

Im unteren Bereich wird dagegen deutlich mehr verändert:

• Die Wand zwischen Wohnzimmer und Küche wird teilweise herausgebrochen, um einen offenen Wohn- und Essbereich zu schaffen. Der Durchbruch wird etwa 2,20 bis 2,30 m breit.
• In dem entstehenden offenen Grundriss kommt eine Küchenzeile mit Insel, davor ein Ess- und Wohnbereich mit Glasfront zur Terrasse hin.
• Im Wohnzimmerbereich wird ein neuer kleiner Raum mit Dusche integriert, der vom Gäste-WC aus zugänglich ist. Das ergibt im Untergeschoss ein vollwertiges Gäste-WC mit Dusche, ohne dass man dafür ins Familienbadezimmer oben muss.
• An der Stelle, die durch die neue Duschwand entsteht, kommt ein bündig eingebauter Einbauschrank mit Push-to-Open, der im Wohnzimmer optisch kaum auffällt und zusätzlichen Stauraum bietet.
• Vor Küche und Wohnzimmer kommt eine Industrietür im Loftstil, die Johannes als prädestiniert für diesen Bereich bezeichnet.
• Die Waschküche im Untergeschoss wird aufgewertet und bekommt ein großes Industriewaschbecken.
• Die Terrasse wird komplett neu gemacht: abgetragen, ausgebaggert, neue Fundamente mit Kies gesetzt und neue Terrassenplatten verlegt.

Förderungen als Teil der Projektkalkulation

Ein wesentlicher Faktor bei diesem Projekt sind die staatlichen Förderungen. Johannes hat für verschiedene Maßnahmen Einzelmaßnahmenförderungen über die BAfA beantragt, darunter:

• Heizungsumbau auf Pelletsheizung
• Neue Fenster und Fassadenarbeiten
• Dämmmaßnahmen

Gerade bei einer umfangreichen Kernsanierung wie dieser macht es Sinn, staatliche Förderprogramme systematisch zu nutzen. Sie senken die Gesamtinvestitionskosten und verbessern damit die Rendite des Fix-and-Flip-Projekts. Gleichzeitig erhöhen energetische Maßnahmen den Energieausweis des Objekts, was beim Verkauf ein klares Argument gegenüber potenziellen Käufern ist.

Design und Stil: Skandinavisch mit mediterranen Elementen

Ursprünglich war ein durchgehend skandinavischer Stil geplant. Im Laufe der Planung hat sich das etwas verschoben. Beim fertigen Objekt sollen skandinavische und mediterrane Stilelemente kombiniert werden. Vor allem in den Badezimmern werden neue Ideen ausprobiert. Die Glasfronten, die großzügigen Raumöffnungen und das Fischgrätparkett bleiben aber zentrale Designentscheidungen des Projekts.

Das Lichtkonzept spielt eine wichtige Rolle: Die neue Treppe mit indirekt beleuchtetem Handlauf, die Glasfronten, die viel natürliches Licht in die Wohnbereiche bringen, und ein durchdachtes künstliches Beleuchtungskonzept sollen das Haus von innen zum Leuchten bringen. An einer bisher ungenutzten Ecke im Eingangsbereich wird durch Trockenbau ein kleiner Stellraum geschaffen, ohne dass der Raum dabei kleiner wirkt.

Was dieses Projekt besonders macht

Im Vergleich zu einer klassischen Wohnungssanierung ist dieses Projekt deutlich komplexer. Mehr Entscheidungen, mehr Gewerke, mehr Koordinationsaufwand. Gleichzeitig ist es genau das, was das Projekt interessant macht: Es geht nicht nur darum, Wände weiß zu streichen und Böden zu verlegen, sondern wirklich darum, aus einem seit 15 Jahren ungenutzten Gebäude ein attraktives Familienheim zu machen.

Die Kombination aus günstigem Einkauf, gezielten Förderungen, Wohnflächengewinn durch Umbauten und einem hochwertigen Innenausbau ist das, was bei Fix-and-Flip-Projekten dieser Größenordnung den Unterschied macht. Der geplante Verkaufspreis von 600.000 bis 650.000 Euro in einem Markt, in dem Einfamilienhäuser um die eine Million Euro kosten, zeigt, dass das Reihenhaus trotz seiner Einschränkungen im richtigen Preissegment positioniert werden kann.

Johannes ist mit dem ganzen Team dabei, wenn die Sanierung startet. Alle weiteren Videos zu diesem Projekt erscheinen auf dem Kanal. Die genauen Zahlen gibt es auf Instagram.