140m² Reihenhaus Fix & Flip | Warum dieser Durchbruch entscheidend war

In diesem Baustellen-Update zeigt Johannes, was sich in zweieinhalb Wochen auf dem 140-Quadratmeter-Reihenhaus-Projekt verändert hat. Von der neu eingebauten Wärmepumpe über den entscheidenden Wanddurchbruch zwischen Küche und Wohnzimmer bis hin zur neu geschaffenen Dusche im Erdgeschoss: Das Projekt ist längst keine leichte Renovierung mehr, sondern eine echte Kernsanierung.

Wärmepumpe, PV-Anlage und E-Ladestation: Energetische Vollsanierung als Strategie

Gleich zu Beginn des Rundgangs steht die neue Wärmepumpe im Fokus. Verbaut wird eine Viessmann Vitocal 250-A, die über eine neu geschaffene Öffnung im Kellerfensterbereich angeschlossen wird. Das alte Kellerfenster ist dort weggefallen und macht Platz für die Leitungsdurchführungen der neuen Heizungsanlage.

Das Projekt denkt dabei konsequent in Richtung Zukunft. Auf dem Grundstück entsteht ein kleiner Stellplatz mit Rasengitter, dazu kommt eine Elektroladestation für E-Autos. Obendrauf wird eine Photovoltaikanlage installiert, die in Kombination mit der Wärmepumpe ein energetisch sinnvolles Gesamtpaket ergibt. Wer ein Haus als Fix-and-Flip-Objekt ganzheitlich saniert, sollte genau das einkalkulieren: Wärmepumpe, PV und Ladeinfrastruktur lassen sich als Paket deutlich besser vermarkten als als Einzelmaßnahmen.

Hinzu kommt die Förderung durch die BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle). Ein Energieberater wurde eingebunden, der Einzelmaßnahmen wie die neue Heizung, die Fenster und die Dämmung der obersten Geschossdecke förderfähig macht. Die erwarteten Fördermittel liegen bei rund 30.000 bis 40.000 Euro, was bei einer Gesamtbausumme von circa 140.000 bis 150.000 Euro ein bedeutender Posten ist. Das Ziel ist Energieklasse B, was die Immobilie am Markt klar positioniert und einen entsprechenden Verkaufspreis rechtfertigt.

Fassade und Fensterfront: Balkone weichen Wohnfläche

Eine der markantesten Veränderungen betrifft die Fassade. Im Originalzustand gab es im Obergeschoss Balkone, die aufgrund des großen Gartens ohnehin kaum genutzt worden wären. Die Entscheidung fiel deshalb, die Fensterfronten im Ober- und Dachgeschoss fassadenbündig vorzusetzen. Das bedeutet: vier großformatige Fensterelemente, die maximales Licht in die Schlaf- und Kinderzimmer bringen.

Für diese Maßnahme war eine Bauvoranfrage bei der Gemeinde notwendig. Der entscheidende Vorteil: Ein Nachbarhaus im selben Reihenhauskomplex hatte diesen Schritt bereits gemacht und damit einen Präzedenzfall geschaffen. Die Genehmigung lief entsprechend reibungslos durch.

Auch die Eingangssituation wurde neu gedacht. Die ursprüngliche große Glasfront im Eingangsbereich wird reduziert. Stattdessen entsteht eine Nische, die Platz für eine Garderobe schafft. Eine neue, großzügige Eingangstür mit Glaselement und eine festverglaste Seitenfläche ersetzen die alte Konstruktion. Das Ergebnis ist funktionaler und deutlich hochwertiger in der Optik.

Innenausbau: Komplettentkernung auf allen Ebenen

Im Inneren ist das Haus komplett entkernt. Alle Wände werden in Qualitätsstufe Q3/Q4 verputzt, also vollständig glatt. Das ist kein Standard bei jeder Renovierung, hier aber bewusst gewählt, weil das Endprodukt hochwertig sein soll und ein entsprechender Verkaufspreis angepeilt wird.

Im Obergeschoss wurde der gesamte Estrich abgetragen. Der Grund: Die Bestandsschicht war ungleichmäßig dick und an manchen Stellen zu dünn, um eine Fußbodenheizung einzufräsen. Die sauberste Lösung war deshalb, alles abzutragen und einen komplett neuen Estrich zu legen. Darauf kommt eine Fußbodenheizung im gesamten Obergeschoss, Heizkörper entfallen damit vollständig. Das passt zur Wärmepumpe und ergibt ein stimmiges Gesamtkonzept.

Im Bereich der Dachgeschossdecke wird eine Wärmedämmung auf der obersten Geschossdecke aufgebracht. Der Dachboden selbst bleibt unausgebaut. Der Grund ist simpel und nachvollziehbar: Gauben genehmigen, einen Zugang bauen und die Betondecke aufschneiden würde rund 50.000 Euro kosten, um am Ende vielleicht 10 Quadratmeter Wohnfläche zu gewinnen. Das rechnet sich nicht. Ein späterer Ausbau bleibt dem Käufer freigestellt.

Im oberen Bad sind bereits die Vorbereitungen für ein hochwertiges Konzept abgeschlossen. Geplant sind eine Badewanne, ein großzügiger Waschtisch, Unterputzarmaturen, eine Nische sowie ein Beleuchtungskonzept mit LED-Spots und indirektem Licht. Die Decke wurde bereits abgehängt, um die Technik sauber zu verstecken.

Der Durchbruch: Warum er so entscheidend ist

Das zentrale Thema dieses Updates ist der Wanddurchbruch zwischen der bisherigen Küche und dem Wohnzimmer. Wo vorher eine tragende Wand den Grundriss unterteilte, entsteht jetzt eine offene, großzügige Wohn-Ess-Küche. Das verändert die Wirkung des gesamten Erdgeschosses fundamental.

Technisch wurde ein Stahlträger verbaut. Der Träger selbst kostet bei der Bauhaus-Abholung rund 250 Euro. Wer den kompletten Durchbruch inklusive Einbau, Aufmauern und Verkleidung an einen Generalunternehmer vergibt, muss mit 2.000 bis 4.000 Euro rechnen. Johannes hat den Träger selbst bestellt und von den bereits vor Ort arbeitenden Handwerkern einbauen lassen, was die Kosten deutlich reduziert hat.

Wichtig bei solchen Maßnahmen: Ein Statiker sollte immer hinzugezogen werden, auch wenn die Wand augenscheinlich tragend ist und über 24 Zentimeter stark ist. Der Statiker plant den Querschnitt, zeichnet einen Werksplan und gibt Sicherheit. Die Kosten dafür liegen typischerweise zwischen 500 und 1.500 Euro, im konkreten Fall rund 800 Euro. Bei einem Projekt mit 140.000 bis 150.000 Euro Bausumme ist das kein Thema, das man aus Kostengründen weglässt.

Der Mehrwert des Durchbruchs ist enorm. Ein offener Grundriss im Erdgeschoss gehört zu den meistgefragten Merkmalen bei Familienhäusern. Die Kombination aus offener Küche, Essbereich und Wohnzimmer mit direktem Zugang zur Terrasse über Hebeschiebeelemente ist genau das, was Käufer ansprechen. Das neue Fenstertürelement zur Terrasse kommt im Industriestil, was zum restlichen Designkonzept des Hauses passt.

Neue Dusche im Erdgeschoss: Clevere Grundrissoptimierung

Eine weitere Verbesserung, die so im Ursprungsgrundriss nicht vorgesehen war, ist die neue Dusche im Erdgeschoss. Vom Wohnzimmer wurde ein kleines Stück abgezwackt, um dort ein separates Duschbad zu schaffen. Die Logik dahinter ist klar: Ein 140 Quadratmeter großes Haus mit Garten braucht eine Möglichkeit, nach dem Toben im Garten oder nach dem Empfang von Gästen schnell duschen zu können, ohne das obere Familienbad nutzen zu müssen.

Technisch war das möglich, weil direkt darunter ein Serviceschacht liegt. Damit konnte die Dusche bodengleich auf null gebaut werden, ohne einen Aufbau zu benötigen. Geplant ist eine 90er-Dusche mit Unterputzarmatur, einer Glastür, einer Nische für Pflegeprodukte und einer abgehängten Decke mit Beleuchtungskonzept. Dazu kommt ein kleines Waschbecken. Die Tür öffnet nach außen, was im Alltag einfach praktischer ist.

Keller: Sanitär neu, Waschküche und gefliester Hobbyraum

Auch der Keller wurde komplett neu gedacht. Die alte Holzheizung ist raus. Die gesamte Sanitärinstallation wurde erneuert, die Rohre verlegt und ein neuer Verteiler für die Heizungsanlage installiert. Im Keller entsteht ein gefliester Kellerraum, der als klassischer Abstellraum oder Hobbyraum genutzt werden kann. Daneben wird eine kleine Waschküche eingerichtet, ebenfalls gefliest und mit Wasseranschluss versehen. Der Sicherungskasten wird komplett erneuert, das Kellerfenster ebenfalls ausgetauscht.

Garten und Außenbereich: Terrasse, Rasenkante und Baumstumpf

Im Garten wurde ein ausgewachsener Thuya-Baum gefällt, das Holz vom Nachbarn übernommen. Der Baumstumpf mit dem kompletten Wurzelwerk muss noch entfernt werden, was den Einsatz eines Minibaggers erfordert. Die Terrasse wird um rund einen bis eineinhalb Meter verlängert, eine saubere Rasenkante gesetzt und der Außenbereich insgesamt neu gestaltet. Das fügt sich dann mit der großen Hebeschiebeelementfront und der Dusche nebenan zu einem stimmigen Gesamtbild zusammen.

Fix and Flip mit Haus: Ehrliche Einschätzung zum Aufwand

Johannes gibt in diesem Update auch eine direkte Einschätzung ab, die für Einsteiger im Bereich Immobilieninvestition wichtig ist. Ein Haus als Fix-and-Flip-Projekt ist deutlich komplexer als eine Wohnung. Der Aufwand ist gefühlt dreimal so hoch, die Kosten sind es auch, und die Verantwortung nach dem Verkauf umfasst alles: Dach, Elektrik, Heizung, Gewährleistung für sämtliche Gewerke. Wer gerade erst anfängt, sollte das berücksichtigen. Als erstes Fix-and-Flip-Objekt ist ein Haus in dieser Dimension keine gute Idee, weil es ein ganzes Jahr bindet, viel Eigenkapital erfordert und keine Fehlertoleranz lässt.

Gleichzeitig zeigt das Projekt, was möglich ist, wenn man es konsequent und strukturiert durchzieht. Der Verkauf ist für Januar geplant. Mit der energetischen Aufwertung auf voraussichtlich Energieklasse B, dem modernen Grundriss, der hochwertigen Ausstattung und den BAFA-Förderungen im Rücken ist das Objekt dann wettbewerbsfähig positioniert. Wer sich für Fix and Flip in Deutschland interessiert oder diesen Prozess von Anfang an mitverfolgen möchte, findet in dieser Videoserie einen transparenten Einblick, wie solche Projekte in der Praxis ablaufen.