140m² Reihenhaus Fix & Flip | Warum dieser Durchbruch entscheidend war

In diesem Baustellenupdate nimmt Johannes dich mit durch sein laufendes Fix-and-Flip-Projekt an einem 140-Quadratmeter-Reihenhaus. Nach knapp zweieinhalb Wochen hat sich auf der Baustelle einiges getan: Wärmepumpe, Wanddurchbruch, neue Dusche, Fassadenveraenderung und Gartenarbeiten stehen auf dem Programm. Du bekommst einen ehrlichen Blick dahinter, was bei einer echten Kernsanierung wirklich passiert und was das kostet.

Kein Flip Light, sondern echte Kernsanierung

Wer sich das Reihenhaus von aussen ansieht, ahnt vielleicht, was drin los ist. Wer reingeht, versteht es sofort. Johannes sagt es selbst klar: "Das hat mit einem Flip Light am allerwenigsten zu tun. Das ist hier eine Kernsanierung." Und genau das ist der entscheidende Punkt, den du als Investor verinnerlichen solltest, bevor du ein Haus angehst. Ein Haus ist kein groessere Wohnung. Es ist ein komplett anderes Projektniveau.

Im Vergleich zu Eigentumswohnungen bedeutet ein Haus dreimal so viel Aufwand, dreimal so viel Kosten und dreimal so viel Verantwortung. Du bist fuer alles zustaendig: Dach, Elektrik, Heizung, Fassade, Keller, Garten. Gewehrleistung fuer jeden einzelnen Bereich liegt bei dir. Johannes empfiehlt deshalb ausdruecklich, mit einem Haus nicht als erstes Fix-and-Flip-Projekt zu starten. Es bindet dich fuer 12 Monate oder laenger und erfordert ein deutlich hoehere Eigenkapitalbasis.

Wärmepumpe, PV-Anlage und E-Ladestation: Ganzheitlich denken

Draussen vor dem Haus steht bereits die neue Waermepumpe, ein Viessmann Vitocal 250-A. Das Kellerfenster wurde entfernt, um den Anschlussschacht fuer die Waermepumpe zu schaffen. Gleichzeitig wird auf dem Grundstueck ein Stellplatz mit einem Rasengitter angelegt und eine Elektroladestation fuer E-Autos installiert.

Die Logik dahinter ist einfach: Wenn du sowieso alles umbaust, dann denk gleich vorwaerts. Die Kombination aus Waermepumpe, Photovoltaikanlage auf dem Dach und E-Ladestation macht das Objekt energetisch zukunftsfaehig und attraktiver fuer potenzielle Kaeufer. Ziel ist Energieklasse B. Das ist kein Selbstzweck, sondern eine bewusste Entscheidung, die den Verkaufspreis rechtfertigt und sicherlich auch Foerderungen erleichtert.

Foerderungen clever mitnehmen

Das Team hat einen Energieberater hinzugezogen, der Einzelmassnahmen ueber die BAfA foerderfaehig macht. Konkret foerderbar sind in diesem Projekt:

• Neue Heizung und Waermepumpe
• Neue Fenster
• Oberste Geschossdeckendaemmung
• Fassade

Alles andere, also der Innenausbau, die Badsanierung oder der Durchbruch, ist nicht foerderbar. Trotzdem rechnet Johannes damit, durch die Foerderung rund 30.000 bis 40.000 Euro zurueckzubekommen. Bei einer Gesamtbausumme von rund 140.000 bis 150.000 Euro ist das ein Betrag, den man nicht liegen laesst. Der Satz gilt hier wortwortlich: Haben oder nicht haben, das macht einen Unterschied.

Der Durchbruch: Mehrwert mit ueberschaubarem Budget

Das Herztueck dieses Baustellenupdates ist der Wanddurchbruch zwischen Kueche und Wohnzimmer. Vorher waren es zwei getrennte Raeume, jetzt entsteht eine grosszuegige offene Wohnesszkueche. Genau solche Massnahmen sind es, die bei Fix-and-Flip-Projekten den Unterschied zwischen einem durchschnittlichen und einem wirklich attraktiven Objekt machen.

Was kostet so ein Durchbruch? Johannes gibt konkrete Zahlen:

• Der Stahltaeger selbst kostet rund 250 Euro im Baustoffhandel, wenn man ihn selbst bestellt.
• Laesst man alles durch einen Generalunternehmer erledigen, inklusive Durchbruch, Aufmauern und Verkleidung, solltest du mit 2.000 bis 4.000 Euro rechnen.
• Ein Statiker, der den Durchbruch plant, einen Querschnitt zeichnet und einen Werksplan erstellt, kostet in der Regel zwischen 500 und 1.500 Euro. Bei diesem Projekt waren es rund 800 Euro.

Wichtig: Auch wenn die Wand offensichtlich traegt, weil sie ueber 24 Zentimeter stark ist, haben Johannes und sein Team trotzdem einen Statiker beauftragt. Bei einem Projektvolumen von 140.000 bis 150.000 Euro soll es nicht an 800 Euro fuer die noetige Sicherheit scheitern. Das ist professionelles Vorgehen und sollte bei jedem Durchbruch Standard sein.

Estrich raus, Fussbodenheizung rein

In der gesamten oberen Etage wurde der Estrich komplett abgetragen. Der Grund: Der alte Estrich war an vielen Stellen unterschiedlich dick, stellenweise zu duenn, um eine Fussbodenheizung einzufraesen. Statt an verschiedenen Stellen zu flicken, wurde die Entscheidung getroffen, alles neu zu machen. Heizkoerrper an den Waenden verschwinden komplett, eine neue Fussbodenheizung wird verlegt. Das vereinfacht die Planung und liefert ein einheitliches, hochwertiges Ergebnis.

Dazu wurde in der Wand ein Verteilerschrank fuer die Heizrohre geschaffen. Alle Rohre fuer die Fussbodenheizung werden von dort aus verteilt. Saubere Ausfuehrung, saubere Struktur, kein Flickenteppich.

Fassade: Balkone weg, Fensterfront vor

An der Fassade wurde eine groessere Massnahme durchgefuehrt, die auch genehmigungspflichtig war. Die alten Balkone werden nicht weitergenutzt, weil das Grundstueck unten eine grosse Gartenflaeche bietet. Stattdessen wurden die Fensterelemente nach vorne versetzt und sind jetzt fassadenbuendig. Das Ergebnis sind vier grossflaechige Fensterelemente, die dem Haus ein modernes, offenes Erscheinungsbild geben.

Fuer diese Versetzung war eine Bauvoranfrage bei der Gemeinde noetig. Glueck im Unglueck: Ein Nachbar im gleichen Reihenhauskomplex hatte dieselbe Massnahme bereits umgesetzt und damit einen Praezedenzfall geschaffen. Die Genehmigung war damit deutlich einfacher zu bekommen. Das zeigt, wie wertvoll es ist, sich vor solchen Entscheidungen ueber den Bestand in der Nachbarschaft zu informieren.

Neue Dusche im Erdgeschoss: Pragmatisch und wertsteigernd

Im Erdgeschoss war urspruenglich kein zweites Bad geplant. Es gab nur ein kleines WC. Johannes hat sich aber gefragt: Wenn hier eine Familie mit Garten einzieht, die im Sommer draussen tobt oder Gaeste hat, dann braucht man eine Moeglichkeit, sich schnell abzuduschen, ohne jedesmal ins Obergeschoss zu muessen.

Die Loesung: Ein Stueck vom Wohnzimmer wurde abgezwackt und eine bodengleiche 90er-Dusche eingebaut. Moeglich wurde das durch einen vorhandenen Serviceschacht, der den Niveauausgleich ohne zusaetzlichen Aufbau erlaubt. Dazu kommt eine Glastuere, eine kleine Nische fuer Duschutensilien, eine Abhaengedecke mit Lichtkonzept und ein kleines Waschbecken. Kein Luxus, aber ein echter Mehrwert fuer den Endnutzer und damit letztlich auch fuer den Verkaufspreis.

Keller: Kellerraum, Heizungsraum, Waschkueche

Im Keller wurde die komplette Haustechnik erneuert. Der Sanitaer wurde nach Aussage von Johannes von Grund auf neu gemacht, von den Rohren bis zu den Speichern fuer Warmwasser. Auch der Sicherungskasten wird erneuert, das Kellerfenster ausgetauscht. Die Waende wurden geweiselt, also frisch gestrichen, und der Boden wird vollstaendig gefliest.

Eine kleine Nasszone mit Wasserhahn und Abfluss entsteht als Waschkueche. Kein Parkettboden, sondern Fliesen, weil es einfach sinnvoll ist. So wird aus dem Keller ein funktionaler, ordentlicher Bereich, der beim Verkauf als Argument gilt und nicht als Manko.

Dach: Bewusste Entscheidung gegen den Ausbau

Das Dachgeschoss wird nicht ausgebaut. Die Begruendung ist wirtschaftlich und nachvollziehbar: Um dort nennenswerte Wohnflaeche zu schaffen, brauchte man Gauben. Die muessen genehmigt werden, kosten viel Geld und bringen am Ende vielleicht 10 Quadratmeter Wohnflaeche, fuer die man mindestens 50.000 Euro investieren muesste. Das rechnet sich nicht.

Stattdessen wird die oberste Geschossdecke gedaemmt, damit die Waerme nicht nach oben entweicht. Das ist foerderbar und sinnvoll. Der Dachboden bleibt zugaenglich ueber eine Klapptreppe und kann spaeter immer noch ausgebaut werden. Aber das ist die Aufgabe des Kaeufers, nicht des Flippers.

Handwerk und Koordination auf der Baustelle

Johannes betont mehrfach, wie wichtig es ist, die richtigen Handwerker zu haben und sie gut zu koordinieren. Das Sanitaerrohrwerk im Keller, das er im Video zeigt, ist ein gutes Beispiel: alle Rohre gleich abstaendig, sauber ausgefuehrt. Solche Details sagen viel ueber die Qualitaet eines Handwerkers aus und erleichtern spaeter auch die Abnahme und Gewehrleistungsabwicklung.

Gleichzeitig ist die Baustelle im November voll im Gange. Die Fenster sind bestellt, der Estrich folgt als naechstes, dann kommen alle Fensterelemente an einem Tag rein, damit das Haus wieder geschlossen ist. Danach schreitet der Innenausbau weiter voran. Verkaufsziel ist Januar. Ein ambitionierter Zeitplan, der aber nur funktioniert, wenn alle Gewerke gut aufeinander abgestimmt sind.

Was du aus diesem Projekt mitnehmen kannst

Dieses Reihenhaus ist ein Lehrbeispiel dafuer, was Fix and Flip auf hohem Niveau bedeutet. Es geht nicht darum, ein paar Waende zu streichen und den Boden zu tauschen. Es geht darum, ein Objekt so aufzuwerten, dass es energetisch, funktional und optisch ueberzeugt, und zwar fuer den konkreten Endnutzer, der hier einziehen wird.

Zusammengefasst die wichtigsten Erkenntnisse aus diesem Update:

• Ein Haus als Fix-and-Flip-Projekt ist deutlich aufwaendiger und kostenintensiver als eine Wohnung. Fuer Einsteiger ist es nicht empfehlenswert.
• Foerderungen konsequent nutzen: Energieberater einschalten, BAfA-Einzelmassnahmen beantragen. 30.000 bis 40.000 Euro Foerderung bei einer Bausumme von 150.000 Euro sind ein echter Hebel.
• Wanddurchbrueche sind guenstig im Verhaeltnis zum Mehrwert, aber immer mit Statiker planen. Kosten: 800 Euro Statiker, 2.000 bis 4.000 Euro Durchbruch komplett.
• Ganzheitlich denken: Waermepumpe plus PV plus E-Ladestation ergibt ein Gesamtpaket, das Kaeufer heute aktiv suchen.
• Nicht jede Aufwertung muss teuer sein: Eine bodengleiche Dusche im Erdgeschoss kostet ueberschaubar, schafft aber echten Mehrwert im Alltag.
• Entscheidungen wie der Verzicht auf den Dachausbau sind keine Sparsamkeit, sondern Wirtschaftlichkeit. 50.000 Euro fuer 10 Quadratmeter rechnen sich nicht.

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