15 Jahre verlassenes Haus, 200.000 € später das schönste Reihenhaus im Allgäu

Ein seit 15 Jahren leerstehendes Reihenhaus im Allgäu, 200.000 € Renovierungskosten und 8 Monate Bauzeit: In diesem Video zeigt Johannes das komplette Vorher-Nachher dieses Fix-and-Flip-Projekts auf 140 m² Wohnfläche. Du erfährst, was gut lief, was schief ging, wie das Budget aufgeteilt wurde und welche Details das Ergebnis zu einem der schönsten Reihenhäuser der Region machen.

Das Objekt: 15 Jahre Leerstand als Chance

Das Reihenhaus stand seit 15 Jahren leer. Alles, was man sich an Problemen vorstellen kann, war vorhanden: alter Teppichboden in jedem Zimmer, zwei Lagen Tapete in Farben von Grün bis Blau, eine Fake-Klinkerwand im Eingangsbereich, eine dunkle Buchenholztreppe in rotbrauner Farbe, Fenster aus Oma-Zeiten und eine Holzscheitheizung im Keller. Der Zustand war entsprechend, aber genau darin liegt das Potenzial beim Fix and Flip: je schlechter der Ausgangsstand, desto größer der Wertzuwachs nach einer konsequenten Vollrenovierung.

Angekauft wurde das Objekt über einen Makler. Der Ankaufsprozess war emotional, da die Verkäufer einen starken persönlichen Bezug zu der Immobilie hatten. Die Verhandlungen zogen sich über rund vier Monate hin, bevor man sich auf einen gemeinsamen Preis einigen konnte. Für Johannes hat sich die Geduld gelohnt. Insgesamt hat das Team mehr als eine halbe Million Euro in das Projekt investiert, wenn man Ankauf und Renovierung zusammenrechnet. Der angestrebte Verkaufserlös soll eine Marge von 25 bis 28 Prozent bringen.

Der Umfang der Renovierung: Fast ein Neubau

Die Renovierung war keine kosmetische Auffrischung, sondern eine vollständige Kernsanierung. Übrig geblieben sind im Wesentlichen vier Wände, zwei Decken, das Dach und die Bodenplatte. Alles andere wurde erneuert, von der Elektrik bis zum Estrich, von den Fenstern bis zur Heizungsanlage. Das Projekt dauerte rund 8 Monate und brachte eine besondere Herausforderung mit sich: Mitten in der Bauphase musste das ausführende Handwerkerteam ausgetauscht werden, weil die Zusammenarbeit nicht mehr funktioniert hat. Das kostet Zeit, Nerven und manchmal auch Geld, gehört aber beim Fix and Flip zum Alltag.

Wichtig für alle, die ähnliche Projekte planen: Das Haus hat jetzt die Energieeffizienzklasse A. Dafür wurde ein Energieberater ins Boot geholt, der das gesamte Konzept erarbeitet hat. Ohne diese Planung wären Förderungen und eine sinnvolle Kombination aus Wärmepumpe, PV-Anlage und Fußbodenheizung deutlich schwieriger umzusetzen gewesen.

Die Kostenkalkulation im Detail

Johannes schlüsselt seine Projekte immer nach Gewerken auf. Hier ist, was die einzelnen Positionen beim Allgäu-Reihenhaus gekostet haben:

• Heizung und Wärmepumpe: ca. 27.000 €
• Elektro und PV-Anlage: ca. 46.000 € (komplette Neuverkabelung plus Photovoltaik)
• Fußboden und Fliesen: 17.000 € (Parkett auf 120 m², Fliesen in Bädern und Nebenräumen)
• Estrich: ca. 6.500 € (Neuguß auf 140 m² inkl. Randstreifen und Dämmung)
• Fenster: ca. 12.000 € (dreifach verglaste Kunststofffenster mit Hebeschiebeelementen)
• Trockenbau, Verputzen, Durchbrüche und weitere Rohbauarbeiten: ca. 40.000 €
• Schreinerarbeiten, Sonderanfertigungen und sonstige Arbeiten: ca. 10.000 €
• Material, Container, Behördenkosten und sonstiger Einkauf: ca. 25.000 €

In Summe lagen die Renovierungskosten bei knapp 200.000 €. Das Budget wurde sogar leicht unterschritten, was bei einem Projekt dieser Größenordnung keine Selbstverständlichkeit ist. An Förderungen wurden über das BAFA-Einzelmaßnahmenprogramm rund 23.000 bis 24.000 € beantragt, unter anderem für Fenster, Fassaden- und Geschossdeckendämmung sowie die Wärmepumpe.

Energetische Sanierung: Wärmepumpe, PV und Fußbodenheizung

Der alte Holzscheitbrenner im Keller war das erste, was verschwinden musste. Die neue Heizungslösung besteht aus einer Wärmepumpe von Viessmann, einer PV-Anlage auf dem Dach und einer vollflächigen Fußbodenheizung im gesamten Haus. Dafür wurde überall der alte Estrich rausgeklopft und neu gegossen, um einheitliche Bodenhöhen zu schaffen und die Heizschlangen sauber verlegen zu können.

Im Erdgeschoss gibt es einen separaten Kellerraum, der als Hobbyraum oder Lager genutzt werden kann. Dieser ist mit einer elektrischen Fußbodenheizung ausgestattet, die unabhängig vom Rest des Hauses gesteuert werden kann. So bleibt die Option offen, den Raum als Homeoffice zu nutzen, ohne ihn dauerhaft mitbeheizen zu müssen.

Die Kombination aus PV und Wärmepumpe war für das BAFA-Förderprogramm die richtige Wahl. Als gewerblicher Investor, der die Immobilie nach der Renovierung wieder verkauft, gelten andere Voraussetzungen als für private Eigennutzer. Deshalb hat Johannes die KfW-Förderung nicht genutzt und stattdessen auf Einzelmaßnahmen gesetzt, die kürzere Laufzeiten und passendere Konditionen bieten.

Wohnfläche gewinnen: Balkone weg, Glasfront rein

Eine der mutigsten Entscheidungen dieses Projekts war der Verzicht auf die beiden Balkone im Obergeschoss. Die alten Fensterelemente wurden abgebrochen und die Außenhülle um rund 1,20 Meter nach außen versetzt. Dadurch gewann das Haus auf beiden Stockwerken deutlich mehr Wohnfläche, vor allem im Elternschlafzimmer auf der Südwestseite.

Statt zwei wenig genutzter Balkone hat das Haus jetzt eine großzügige Glasfront mit dreifach verglasten Elementen. Die Fenster im gesamten Haus haben zusammen rund 12.000 € gekostet. Unten im Wohnzimmer führt ein Hebeschiebeelement nahtlos auf die neu angelegte Terrasse, die ebenfalls komplett neu gestaltet wurde. Geplant ist noch die Montage elektrisch steuerbarer Jalousien, die Beschattung und Sichtschutz übernehmen sollen.

Der Fischgrätparkett: Das Highlight im Erdgeschoss

Wer Johannes kennt, weiß, dass ihm Details am Herzen liegen. Das absolute Highlight dieses Projekts ist der Boden: ein französischer Fischgrätparkett (Chevron), der auf 120 m² verklebt wurde. Im Eingangsbereich ist ein Teppich bündig eingelassen, sodass der Übergang vom Außen- zum Innenbereich reibungslos wirkt.

Passend zum Boden wurden die Fensterbänke aus demselben Holz und in der gleichen Farbe gefertigt, kein billiges Kunststoffteil vom Baumarkt, sondern Maßarbeit. Auch der Handlauf der restaurierten Treppe ist aus Eiche und greift die Farboptik des Parketts auf. Der Handlauf ist zudem indirekt beleuchtet, was der Treppe auch bei schlechtem Licht eine besondere Wirkung gibt. Die Treppenstufen selbst wurden in einem hellen Graubeige gestrichen, einer Farbe namens "Taube", die erst auf den zweiten Blick zu erkennen ist.

Für die Wände wurde ein Putz mit leichter Körnung gewählt, der etwas Struktur mitbringt, ohne rau zu wirken. Kein glattes Q4, aber auch nicht zu rustikal. Türen und Beschläge sind mattweiss beziehungsweise schwarz, die Berliner Leiste als Sockelleiste gibt dem ganzen Haus einen Hauch von französischem Landhausstil.

Die Badezimmer: Zwei Konzepte, ein Stil

Das Haus hat zwei Badezimmer. Im Obergeschoss befindet sich das größere Bad im skandinavischen Stil, mit einer freistehenden Badewanne, Unterputzarmaturen in Schwarz matt, einem Eichenunterschrank als Maßanfertigung vom Bruder und einem großformatigen Spiegel mit indirekter LED-Beleuchtung von oben und unten. Dieser Spiegel war ursprünglich nicht geplant, die Idee kam Johannes auf einer Reise in Spanien, wo ein ähnlicher Spiegel ein enges Bad optisch deutlich größer wirken ließ. Das Ergebnis ist überzeugend.

Im Erdgeschoss wurde eine neue Dusche geschaffen, die zuvor schlicht nicht existierte. Dafür wurde die Wand des bestehenden Gäste-WC um rund 90 x 90 cm aufgebrochen, um eine bodenebene Dusche zu integrieren. Das war möglich, weil beim kompletten Neuaufbau aller Leitungen die Abflüsse entsprechend tief gelegt werden konnten. Indirekt beleuchtete Nischen, eine neue Lüftung und abgehängte Decke mit Spots runden den Raum ab.

Beide Bäder setzen auf die gleiche Farbwelt: Beige, Schwarz, Weiß und Holztöne. Konsequent durchgezogen, wirkt das Ergebnis ruhig und hochwertig.

Offene Küche und Wohnbereich: Der Durchbruch macht den Unterschied

Die Küche war zuvor durch eine veraltete Glaswand vom Wohnbereich getrennt. Ein Wanddurchbruch, abgesichert mit einem Stahlträger und einem Statiker, hat aus zwei dunklen Einzelräumen einen lichtdurchfluteten Wohn- und Essbereich gemacht. Solche Durchbrüche kosten je nach Aufwand zwischen 1.000 und 4.000 €, dazu kommen Statiker und Brandschutzmaßnahmen. Hier wurde der Träger mit T90-Verkleidung gegen 90 Minuten Feuerwiderstand gesichert.

Das Ergebnis ist ein offener Grundriss, der für Familien ideal funktioniert. Der Wohn- und Essbereich ist großzügig, hell und durch die Hebeschiebetür direkt mit der Terrasse verbunden. Das ganze Haus wurde auf eine Zielgruppe ausgerichtet: Familien mit Kindern. Zwei Kinderzimmer, zwei Badezimmer, ein Elternschlafzimmer, ein Garten und genug Stauraum, das war die klare Planungsgrundlage.

Was schief lief: Handwerkerwechsel und ein gefallenes Fensterelement

Kein Bauprojekt läuft reibungslos. Bei diesem gab es zwei nennenswerte Probleme. Erstens musste das Haupthandwerkerteam mitten in der Bauphase ausgetauscht werden, was Zeit kostete und einige Bereiche wie das Obergeschoss-Bad beeinflusste. Rückblickend würde Johannes das Bad anders planen und mehr Fläche freischneiden, um eine Dusche zusätzlich zur Badewanne unterzubringen.

Zweitens ist ein 600 kg schweres Hebeschiebeelement in der Nacht nach der Lieferung umgefallen, weil der Fensterbauer es nur provisorisch mit zwei Keilen gesichert hatte. Eine der drei Scheiben ging dabei zu Bruch. Der Schaden lag beim Fensterbauer und seiner Haftpflichtversicherung, aber der Ärger und der Zeitverlust blieben trotzdem beim Projekt. Das Element wurde ersetzt und ist jetzt eingebaut.

Ein weiteres kleineres Ärgernis: Ein geplantes Industrieglaselements als Raumtrenner zwischen Treppenhaus und Wohnbereich konnte nicht rechtzeitig geliefert werden. Die ursprünglich für März avisierte Lieferung wurde kurzfristig auf Juli verschoben. Für die Besichtigung wurde das Element digital per KI ins Bild eingepflegt, eingebaut wird es nach dem Verkauf.

20 m² Dachfläche bewusst nicht ausgebaut

Im Dachgeschoss gibt es rund 20 m² zusätzliche Nutzfläche, die über eine Ausziehleiter erreichbar ist. Johannes hat sich bewusst gegen einen Ausbau entschieden, um dieses Potenzial als Kaufargument mitzuverkaufen. Die Geschossdecke darunter wurde mit rund 24 cm Dämmung versehen, womit auch diese Fläche energetisch korrekt abgetrennt ist.

Fazit: Fix and Flip mit Haltung

Das Allgäu-Reihenhaus ist für Johannes eines der schönsten Projekte, die er bisher umgesetzt hat. Entstanden ist es als Familienarbeit: sein Bruder als Schreinermeister und Gesellschafter hat die handwerklichen Highlights eingeplant und ausgeführt, sein Vater ist ebenfalls von Anfang an mit dabei. Genau das ist es, was Fix and Flip für Johannes über die reine Rendite hinaus bedeutsam macht.

Wenn du selbst verstehen möchtest, wie man leerstehende oder runtergewohnte Immobilien ankauft, vollständig renoviert und mit Gewinn wieder verkauft, ohne selbst zwei linke Hände zu brauchen, schau dir den ersten Link unter dem Video an. Und falls du Fragen oder eine andere Meinung zu einzelnen Entscheidungen hast, diskutier gerne in den Kommentaren mit.