150.000 Views, Sonderumlage im neuen Projekt und Möbel-Upcycling

Im vierten Flip gibt es ein Detail, das beim Kauf nicht auf den ersten Blick sichtbar war: eine anstehende Sonderumlage für neue Balkone im gesamten Mehrfamilienhaus. Wie Johannes damit umgeht, warum die Sonderumlage am Ende vielleicht gar nicht so teuer ist wie gedacht und was Möbel-Upcycling damit zu tun hat, zeigt diese Folge. Obendrauf gibt es eine kleine Feier: 150.000 Views sind geknackt.

Update zum vierten Flip: Wo steht das Projekt gerade?

Die grobe Planung für den vierten Flip ist zu rund 90 bis 95 Prozent abgeschlossen. Die Handwerker starten in etwa eineinhalb Wochen, weil im August viele Betriebe im Allgäu komplett in den Urlaub gehen. Das ist einfach so und völlig nachvollziehbar. Bis dahin sind die wichtigsten organisatorischen Schritte erledigt:

• Der geplante Wanddurchbruch ist mit dem Statiker geklärt und von der Hausverwaltung abgesegnet.
• Der Stahlträger wird in der nächsten Woche bestellt.
• Die Fußbodenheizung ist bereits angeliefert und wird in drei Räumen verlegt: Bad, Gäste-WC und Küche.

Bei der Fußbodenheizung in der Küche gibt es eine bewusste Entscheidung: Sie wird nicht im gesamten Raum verlegt, sondern nur auf etwa drei Quadratmetern in der Mitte. Der Grund ist simpel. Unter den Küchenzeilen macht eine Fußbodenheizung keinen Sinn, weil die Wärme dort sowieso nicht ankommt. Den Bereich, wo man tatsächlich steht und sich bewegt, warm zu halten, ist die sinnvollere Lösung.

Die Sonderumlage: Was steckt dahinter und wie damit umgehen?

Das ist das zentrale Thema dieser Folge, weil es ein klassisches Szenario ist, auf das Immobilienkäufer immer wieder treffen. Beim Kauf der Wohnung wurde über den Makler kommuniziert, dass eine einstimmig beschlossene Sonderumlage auf die Eigentümergemeinschaft zukommt. Das Mehrfamilienhaus hat rund 34 Wohnungen, und für alle Einheiten auf allen Seiten des Gebäudes sollen die Balkone komplett erneuert werden.

Geplant sind moderne Stahlbalkone, wie man sie mittlerweile aus fast jedem Neubau kennt. Das klingt erstmal nach einer Belastung, bringt aber zwei konkrete Vorteile mit:

• Die Balkone werden um knapp einen Meter nach außen versetzt. Der vorhandene Balkon war bereits rund einen Meter tief, der neue wird deutlich größer.
• Balkonfläche wird nach der deutschen Wohnflächenverordnung zu 0,25 also einem Viertel als Wohnfläche angerechnet. Aus einer 95-Quadratmeter-Wohnung wird damit eine Wohnung von rund 103 bis 104 Quadratmetern.

Die Sonderumlage selbst liegt voraussichtlich bei rund 50.000 Euro, wahrscheinlich etwas mehr. Das ist natürlich eine Zahl, die beim potenziellen Käufer erstmal für Zurückhaltung sorgt. Johannes erklärt im Video offen, wie er damit kalkuliert:

• Option eins: Die Sonderumlage wird hälftig übernommen, wenn der Käufer sonst abspringen würde.
• Option zwei: Die gesamte Summe wird im Kaufpreis eingepreist, also der Verkaufspreis entsprechend angepasst. Das bedeutet etwas weniger Gewinn, aber das Objekt war mit dieser Information schon beim Ankauf kalkuliert.

Das entscheidende Argument dabei ist die Wertsteigerung. Wer kauft, bekommt nicht nur eine Sonderumlage aufgebrummt, sondern auch mehr Wohnfläche und einen deutlich größeren Balkon. Wenn man den entstehenden Quadratmeterpreis für die neu anrechenbare Fläche dagegen rechnet, relativiert sich die Sonderumlage erheblich. In einer Region mit einem ordentlichen Preisniveau je Quadratmeter ist die Rechnung schnell fast ausgeglichen.

Was man als Immobilieninvestor daraus mitnehmen kann: Sonderumlagen müssen beim Ankauf bekannt sein und in die Kalkulation einfließen. Wer sie erst nach dem Kauf entdeckt, hat ein Problem. Wer sie kennt und versteht, kann sie als Verhandlungsmasse und Verkaufsargument nutzen.

Möbel-Upcycling statt Wegwerfen

Bevor die Wohnung vollständig entrümpelt wird, schauen sich Johannes und seine Schwester die vorhandenen Möbel noch einmal genau an. Das Ziel: brauchbare Stücke nicht einfach entsorgen, sondern upcyceln und ihnen ein zweites Leben geben.

Upcycling bedeutet in diesem Fall, alte Möbel aufzuarbeiten und zu modernisieren, ohne sie komplett zu ersetzen. Konkret läuft das so ab:

• Oberflächen werden abgeschliffen und neu lackiert, zum Beispiel in Schwarz matt für einen modernen Look.
• Alte Griffe und Beschläge werden durch neue Drücker in Schwarz matt ersetzt.
• Scharniere und Schubladen werden erneuert, wo nötig.

Ein konkretes Beispiel aus der Wohnung: ein älterer Sekretär mit ornamentalen Mustern. Nicht unbedingt jedermanns Geschmack in der ursprünglichen Form, aber mit schwarz gestrichenen Außenrahmen und Querleisten kann das Muster optisch eingerahmt und das ganze Stück in einen zeitgemäßen Look verwandelt werden. Für die Staging-Einrichtung oder als günstige Möblierungsoption beim Verkauf kann so ein aufgearbeitetes Stück durchaus einen Unterschied machen.

Johannes hat auch versucht, die Möbel, die nicht upcycelt werden sollen, einem sozialen Möbelhaus in der Nähe anzubieten. Das Ergebnis: keine Reaktion, obwohl das Haus nur drei Minuten zu Fuss entfernt ist und die Möbel kostenlos angeboten wurden. Das sei schon beim letzten Projekt so gelaufen. Nachvollziehbar frustrierend, wenn man versucht, Dinge sinnvoll weiterzugeben, anstatt sie zu entsorgen.

Was das Projekt jetzt noch vor sich hat

Die Renovierung selbst hat noch nicht begonnen. Sobald die Handwerker starten, geht es los mit:

• Entkernung und Wanddurchbruch mit Einbau des Stahlträgers
• Verlegung der Fußbodenheizung in Bad, WC und Küche
• Kompletter Neugestaltung der Wohnung im Rahmen des Fix-and-Flip-Konzepts

Die Fertigstellung ist in rund zwei bis drei Monaten geplant, danach kommt das Objekt auf den Markt. Die Sonderumlage für die Balkone ist dabei bereits bekannt und wird aktiv in das Verkaufsgespräch eingebaut, nicht versteckt. Das ist der richtige Ansatz: Transparenz beim Verkauf schafft Vertrauen und verhindert spätere Probleme.

150.000 Views: Ein Meilenstein für den Kanal

Neben den inhaltlichen Themen gibt es in dieser Folge noch eine persönliche Nachricht von Johannes. Der Kanal hat die 150.000 Views geknackt, rund 16.000 bis 17.000 Views pro Monat im Durchschnitt. Für einen Kanal, der echte Immobilienprojekte dokumentiert und keine große Produktionsmaschine dahinter hat, ist das eine ordentliche Zahl. Und das Ziel ist klar: weiter machen, egal wie viele Views kommen, weil das Thema stimmt und die Community wächst.

Wenn du selbst Fragen zu Fix and Flip, Sonderumlagen oder der Kalkulation von Renovierungsprojekten hast, schreib sie gerne in die Kommentare oder meld dich direkt über den Kanal. In den nächsten Folgen gibt es dann endlich das Update aus der entrümpelten und entkernen Wohnung zu sehen.