150.000 Views, Sonderumlagen im neuen Projekt und Moebel-Upcycling

Im vierten Flip gibt es ein wichtiges Detail zu besprechen, das beim Kauf schon bekannt war, aber bisher noch nicht im Detail erklärt wurde: eine Sonderumlage wegen Balkonsanierung im gesamten Mehrfamilienhaus. Johannes zeigt ausserdem, warum Möbel-Upcycling beim Entrümpeln eine echte Option ist, und feiert nebenbei einen persönlichen Meilenstein: 150.000 Views auf dem Kanal.

Stand der Renovierungsplanung beim vierten Flip

Die grobe Planung für den vierten Flip ist zu diesem Zeitpunkt zu rund 90 bis 95 Prozent abgeschlossen. Die Handwerker starten in eineinhalb Wochen, nachdem sie im August wie viele Betriebe im Allgäu komplett Urlaub gemacht haben. Völlig verständlich, daran gibt es nichts zu meckern.

Konkret sind folgende Punkte bereits geklärt:

• Durchbruch: Der Statiker ist involviert, die Hausverwaltung hat den Durchbruch abgesegnet, der Stahlträger wird in der kommenden Woche bestellt.
• Fußbodenheizung: Das Material ist bereits geliefert. Verlegt wird sie in drei Räumen: Bad, Gäste-WC und Küche. In der Küche kommt die Fußbodenheizung nur in die Mitte auf etwa drei Quadratmeter, weil es keinen Sinn ergibt, unter Küchenzeilen zu heizen.

Der Renovierungsstart steht also kurz bevor. Was es in dieser Folge konkret zu besprechen gibt, ist das Thema Sonderumlage, das direkt beim Ankauf auf dem Tisch lag.

Sonderumlage: Was steckt dahinter und wie damit umgehen?

Beim Kauf wurde über den Makler kommuniziert, dass in der Eigentümergemeinschaft bereits einstimmig beschlossen wurde, sämtliche Balkone des Mehrfamilienhauses zu erneuern. Das Haus hat rund 34 Wohnungen. Geplant sind moderne Stahlbalkone, wie man sie mittlerweile aus fast jedem Neubau kennt.

Was bedeutet das konkret für das Flip-Projekt?

• Es kommt eine Sonderumlage auf die Eigentümer zu, die sich voraussichtlich auf rund 50.000 Euro, eher etwas mehr, beläuft.
• Der bestehende Balkon wird um knapp einen Meter nach draußen versetzt und damit deutlich vergrössert.
• Die Wohnung hat aktuell rund 95 Quadratmeter. Durch die neue, grössere Balkonfläche, die zu 0,4, also einem Viertel, als Wohnfläche angerechnet wird, steigt die anrechenbare Wohnfläche auf rund 103 bis 104 Quadratmeter.

Der Zeitpunkt der Balkonarbeiten steht noch nicht fest. Da das Flip-Projekt in etwa zwei bis drei Monaten fertig und wieder auf dem Markt sein soll, trifft diese Sonderumlage nicht mehr Johannes selbst, sondern den künftigen Käufer der Wohnung.

Strategie im Umgang mit der Sonderumlage beim Verkauf

Eine Sonderumlage in dieser Grössenordnung ist beim Verkauf natürlich kein leichtes Argument. Wer eine Wohnung kauft und direkt weiss, dass noch einmal bis zu 50.000 Euro oder mehr auf ihn zukommen, überlegt zweimal. Trotzdem gibt es gute Gründe, weshalb dieser Kauf trotz Sonderumlage Sinn macht.

Die Strategie beim Verkauf sieht so aus:

• Option 1: Die Sonderumlage wird zur Hälfte vom Verkäufer, also vom Flip-Team, übernommen, um den Deal attraktiver zu machen.
• Option 2: Falls das nicht reicht, wird die gesamte Summe in den Kaufpreis eingepreist. Der Kaufpreis fällt dann entsprechend niedriger aus, der Gewinn also etwas geringer, aber das Projekt bleibt trotzdem rentabel.

Das entscheidende Argument dabei: Die Sonderumlage ist kein reiner Kostenpunkt. Der neue, grössere Balkon schafft echten Mehrwert. Durch die zusätzliche Wohnfläche, die angerechnet werden kann, steigt der Gesamtwert der Wohnung. Wenn man den Quadratmeterpreis in der Lage hochrechnet, gleicht sich die Sonderumlage rechnerisch fast vollständig aus. Der neue Wohnraum kostet zwar Geld, ist aber gleichzeitig Kapital.

Wäre dieses Projekt trotz Sonderumlage nicht tragfähig gewesen, hätte man es schlicht nicht angekauft. Das ist das wichtigste Signal: Die Kalkulation stand, und die Sonderumlage war von Anfang an bekannt und eingepreist.

Was Investoren aus diesem Punkt lernen können

Sonderumlagen sind im Bereich Eigentumswohnungen und WEG-Immobilien keine Seltenheit. Sie entstehen, wenn grössere Instandhaltungs- oder Modernisierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum beschlossen werden und die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht. Häufige Auslöser sind Dachsanierungen, Fassadenarbeiten, Aufzugsmodernisierungen oder eben Balkonsanierungen.

Wer als Investor Eigentumswohnungen kauft oder flippt, sollte folgende Punkte immer im Blick haben:

• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen sorgfältig lesen, denn dort werden Beschlüsse zu Massnahmen und Sonderumlagen gefasst.
• Die Höhe der Instandhaltungsrücklage prüfen, ob sie ausreichend dotiert ist oder ob Nachzahlungen wahrscheinlich sind.
• Beschlossene, aber noch nicht umgesetzte Massnahmen im Kaufvertrag klären und wenn möglich verhandeln, wer die entstehenden Kosten trägt.
• Nicht nur den aktuellen Zustand der Wohnung bewerten, sondern auch den Zustand des gesamten Gebäudes und der Gemeinschaft.

Im vorliegenden Fall war die Sonderumlage transparent kommuniziert. Das ist nicht immer so. Deshalb lohnt es sich, beim Ankauf gezielt nachzufragen und die Unterlagen vollständig zu prüfen, bevor man unterschreibt.

Moebel-Upcycling statt Entrümpelungstonne

Neben dem Thema Sonderumlage gibt es noch einen praktischen Teil in dieser Folge: Bevor die Wohnung komplett entrümpelt wird, schaut Johannes gemeinsam mit seiner Schwester, welche Möbelstücke noch ein zweites Leben bekommen können.

Upcycling bedeutet, alte Möbel so aufzubereiten, dass sie wieder modern wirken. Das ist keine Rocket Science, aber es lohnt sich, bevor man alles wegwirft. Konkret geht es darum:

• Oberflächen abschleifen und neu lackieren, zum Beispiel in Schwarz Matt für einen modernen Look.
• Griffe und Schubladen-Scharniere austauschen, zum Beispiel gegen schwarze Mattgriffe.
• Verzierungen oder Schnörkel, die altmodisch wirken, entfernen oder kaschieren.

Als konkretes Beispiel dient ein alter Sekretär mit aufwendigem Muster. Die Idee: Die Aussenschale und die Querleisten in Schwarz Matt lackieren, sodass das Muster in der Mitte wie eingerahmt wirkt. Klingt ungewöhnlich, sieht aber gar nicht schlecht aus. Ein solches Stück kann nach dem Upcycling durchaus als dekoratives Möbelstück in einer renovierten Wohnung stehen oder anderweitig verwertet werden.

Was bei dieser Folge ausserdem auffällt: Johannes hat versucht, die Möbel an ein soziales Möbelhaus in der Nähe zu übergeben, rein ehrenamtlich. Er hat seine Nummer hinterlassen, angeboten, dass sie alles kostenlos haben können. Niemand hat sich zurückgemeldet. Das war beim letzten Projekt schon genauso. Wer also beim Entrümpeln an soziale Einrichtungen denkt, sollte sich nicht zu sicher sein, dass das immer klappt. Manchmal läuft es auf Upcycling oder die Sperrmüllabfuhr hinaus, egal wie gut die Absicht ist.

150.000 Views: Ein Meilenstein für den Kanal

Am Morgen dieses Drehtages hat der Kanal die Marke von 150.000 Views geknackt. Für Johannes ist das ein echter Erfolg, auf den er stolz ist. Mit rund 16.000 bis 17.000 Views im Monat hat der Kanal eine Regelmässigkeit erreicht, die sich wie eine kleine eigene Sendung anfühlt.

Was dabei wichtig zu betonen ist: Weitermachen, egal wie die Zahlen sich entwickeln. Das ist die Haltung. Ob 1.000 oder 50.000 Views pro Video, der Inhalt kommt. Langfristig hat Johannes klare Ambitionen, aber bis dahin geht es Schritt für Schritt, Projekt für Projekt, Flip für Flip.

Wenn du selbst Fragen zu Immobilieninvestitionen, Fix-and-Flip-Projekten oder dem Thema Sonderumlagen hast, dann hinterlass einen Kommentar. Das Feedback der Community fliesst direkt in die nächsten Folgen und Projekte ein.