156 m² werden zu 2 Wohnungen: Haben wir den Grundriss falsch geplant?

In diesem Baustellen-Update zeigen Johannes und sein Bruder, wie aus einer 156 m² großen Wohnung zwei separate Einheiten entstehen. Das Projekt ist bereits in Bauwoche 3, und es gibt einiges zu sehen: Badezimmer, WC, Wohnzimmer, Küche und sogar ein feuchter Keller. Außerdem stellt sich Johannes mitten in der Nacht die Frage, ob der Grundriss vielleicht doch besser hätte geplant werden können.

Vom Durchgang zur eigenständigen Wohnung

Das Projekt dreht sich um eine Bestandswohnung, die ursprünglich als zusammenhängende Fläche von 156 m² genutzt wurde. Diese wurde in zwei separate Einheiten aufgeteilt. Eine davon, die kleinere der beiden, steht im Mittelpunkt dieses Updates. Die Wände wurden vollflächig mit Gewebe verspachtelt, die Stahlzargen abgeklebt und für den späteren Anstrich vorbereitet. Die Elektrik wurde komplett neu verkabelt, inklusive eines deutlich größeren Sicherungskastens, der nach aktuellen Vorschriften mindestens vier bis fünf Reihen fassen muss. Laut Johannes war die ursprüngliche Elektrik aber überraschend solide, sodass nur wenige Arbeitssteckdosen in der Küche nachgerüstet werden mussten.

Wer schon länger Baustellen begleitet, weiß: Es gibt immer Dinge, die erst beim Aufmachen sichtbar werden. Hier war es unter anderem ein beschädigtes Fallrohr in einer Ecke, in das der Vorbesitzer offenbar beim Dübeln geraten war, ohne es zu merken. Solche Überraschungen lassen sich in der Theorie einplanen, in der Praxis kommen sie aber fast immer. Das ist kein Fix-and-Flip-spezifisches Problem, sondern ein grundsätzliches Merkmal der Arbeit mit Bestandsimmobilien.

WC und Badezimmer: Was bleibt, was kommt neu

Das WC ist kompakt, und die Maßnahmen halten sich entsprechend in Grenzen. Ein neuer Unterputzspülkasten ersetzt das alte, zu niedrig sitzende Modell. Ansonsten bleibt der Raum wie er ist: oben verputzt, unten mit Fliesen auf 1,20 m Höhe, genau so wie es Johannes und sein Team immer umsetzen.

Im Badezimmer wird es etwas aufwendiger. Die Fliese der Wahl ist die Ark Ivory in den Maßen 120 x 60 cm, ein helles Beige mit zurückhaltendem Muster. Diese Fliese beziehen sie von ihrem Stammhändler für rund 22 bis 23 Euro pro Quadratmeter. Sie wird sowohl im Boden als auch an den Wänden verlegt, für ein durchgängiges, sauberes Bild.

Statt einer Badewanne kommt eine bodengleiche Dusche, allerdings mit einer Besonderheit: Wegen des vorhandenen 100-mm-Rohrs, das in der Ecke nach drüben ins WC führt und ins Fallrohr der Gemeinschaft mündet, muss die Duscheinstieg etwas höher gesetzt werden. Man baut dafür ein sogenanntes Touchpodest aus Ytong-Steinen, die mit Fliesenkleber verklebt und dann befließt werden. Die Stufe wird rund 18 cm hoch, was sich laut Johannes ab 5 cm kaum mehr unterscheidet, weil man den Fuß so oder so anheben muss. Eine schmalere Dusche hätte das Rohrproblem zwar umgangen, wäre aber auf Kosten der nutzbaren Breite gegangen. So wird die volle Breite ausgenutzt und das Gefälle funktioniert trotzdem.

Auf eine Badewanne wird bewusst verzichtet. Der Abflussanschluss liegt zu hoch, um vernünftig tief ins Rohr reinzukommen. Das ist im Bestand schlicht nicht anders machbar. Zudem bevorzugen beide ohnehin die Duschvariante, weil das Abdichten bei einer bodengleichen Lösung mit Rinne zwar aufwendiger ist, die Optik dafür aber deutlich hochwertiger wirkt. Beim Wannenaufbau braucht man lediglich ein Wannenabschlussband und eine Silikonfuge, aber die Gesamtoptik ist bei einer vollständig gefließten Lösung in der Regel überzeugender.

Der Putz: 0,8 mm Filzputz statt 1 mm Standard

Ein Detail, das Johannes explizit erwähnt und das sich in der Praxis bewährt hat: Der verwendete Putz hat eine Körnung von 0,8 mm, also feiner als der gängige 1-mm-Putz. Dieser sogenannte Filzputz ist zwar etwas teurer, liefert aber einen cleaneren Endlook. Außerdem ist er bereits weiß vorgefärbt, was im besten Fall einen Malergang spart, denn nach der Spachtelung ist die Wand noch grau, nach dem Verputzen schon im Grundton weiß.

Wohnzimmer, Küche und der Grundriss-Gedanke um 2 Uhr nachts

Das Wohnzimmer dieser Einheit ist hell, hat eine Deckenhöhe von über 2,70 m und bekommt neue Fenster: innen weiß, außen im Farbton Moreiche, passend zur Vorgabe der Eigentümergemeinschaft. Als Bodenbelag ist Fischgrät-Vinyl geplant, eine Optik, die bei Johannes-Projekten laut eigener Aussage auf Instagram immer gut ankommt und die hohe Deckenhöhe passend begleitet.

Der Stil des gesamten Projekts orientiert sich am Altbaulook: Die Türen werden entsprechend gewählt, auf Stuck verzichtet man allerdings bewusst, da es sich um eine Kapitalanlage handelt und das hier schlicht übertrieben wäre. Eine Stuckrosette in der Mitte wäre theoretisch möglich, wurde aber noch nie in diesem Format umgesetzt.

Die Küche liegt in diesem Grundriss direkt angrenzend ans Wohnzimmer, weil alle Wasseranschlüsse in dieser Wand konzentriert sind. Drüben in der zweiten Wohnung ist es exakt spiegelbildlich gelöst. Neue Arbeitssteckdosen, Starkstrom und der vorhandene Wasseranschluss machen den Küchenbereich fertig. Was geblieben ist: der Durchgangscharakter des Zimmers.

Genau das hat Johannes um 2 Uhr nachts beschäftigt. Der Gedanke: Man hätte in die Wand einfach eine Tür einbauen und den Durchgang so schließen können. Sein Bruder hatte dieselbe Idee schon früher. Das Problem dabei sind die Stahlzargen, die überall verbaut sind. Eine neue Tür würde eine normale Zarge erfordern, was zusätzlichen Aufwand bedeutet. Technisch möglich wäre es gewesen. Aber wie Johannes selbst sagt: "Hätte, hätte, Fahrradkette" bringt an diesem Punkt nichts mehr. Der Durchgang ist zu. Für ein junges Pärchen oder eine Einzelperson, die innenstadtnah und fußläufig zur Fußgängerzone wohnen will, ist dieser Grundriss laut Johannes trotzdem richtig gut und kein Dealbreaker.

Das ist ein ehrlicher Punkt, den viele Einsteiger unterschätzen: Die perfekte Immobilie gibt es nicht. Auch nach einer abgeschlossenen Renovierung fällt einem meistens noch etwas ein, das man anders hätte machen können. Was zählt, ist, dass das Ergebnis vermarktbar ist und zur Zielgruppe passt.

Keller: Feuchtigkeit, fehlende Belüftung und Schimmelgefahr

Ein weiterer Bereich, der im Video gezeigt wird, ist der Keller. Hier zeigt sich ein klassisches Problem in Altbauten: Der Putz lässt sich mit einer Spachtel komplett abkratzen, weil aufsteigende Feuchtigkeit von unten die Haftung zerstört hat. Verschärft wird das Problem dadurch, dass der Vorbesitzer Fenster und Zugänge komplett zugemauert hatte, sodass keinerlei Luftaustausch stattfand.

Die Maßnahmen, die jetzt geplant sind:

• Keller neu verputzen und so gut wie möglich trocken legen
• Einbau eines kleinen Kellerfensters für Belüftung
• Schlitze in die Stahltür einarbeiten, damit Luft zwischen Keller und Treppenhaus zirkulieren kann
• Den vorhandenen Heizkörper im Winter auf minimalen Durchlauf einstellen, damit die Wand nicht zu kalt wird und kein Tauwasser entsteht, das wiederum Schimmel begünstigt

Das ist keine Luxussanierung, aber die richtige Vorgehensweise: Ursache bekämpfen, nicht nur Symptome überstreichen. Wer Feuchtigkeit im Keller einfach neu verputzt, ohne die Belüftung zu verbessern, hat das Problem spätestens nach dem nächsten Winter wieder.

Handwerker auf der Baustelle: kleine Gesten mit großer Wirkung

Ein Punkt, den Johannes am Rande erwähnt, aber der im Alltag eines Fix-and-Flip-Investors echten Unterschied macht: die Beziehung zu den Handwerkern. Auf dieser Baustelle steht eine Mini-Biertischgarnitur bereit, damit die Handwerker in den Pausen vernünftig sitzen können. Dazu gibt es eine Kaffeemaschine vor Ort. Kosten überschaubar, Wirkung laut Johannes enorm. Wer möchte, dass Handwerker gern auf der eigenen Baustelle arbeiten und auch mal einen Gang zulegen, sollte die Arbeitsbedingungen nicht ignorieren. Das kostet kaum etwas und wird sehr gut angenommen.

Stand der Baustelle und nächste Schritte

Das Video wurde in Bauwoche 3 gedreht. In dieser Woche waren die Handwerker auf einer anderen Baustelle, weil noch auf die neuen Fenster gewartet wird. Es macht keinen Sinn, Leibungen fertig zu verputzen, wenn der Fenstereinbau danach alles wieder beschädigt. Sobald die Fenster kommen, geht es weiter. Dann folgen Fliesen im Bad, Bodenverlegung im Wohnbereich und Fertigstellung der Küche. Beim nächsten Update soll der Boden bereits verlegt sein und der Abschluss in greifbare Nähe rücken.

Dieses Projekt zeigt, wie viele Entscheidungen beim Fix and Flip gleichzeitig getroffen werden müssen: Grundriss, Materialwahl, Handwerkerkoordination, Feuchtigkeitsprobleme, Belüftung, Elektrik und Zeitplanung. Wer das strukturiert angeht und offen damit umgeht, wenn etwas nicht perfekt gelaufen ist, kommt am Ende zu einem Ergebnis, das sich am Markt behaupten kann.