20€/Tag gegen Rauchergeruch: So setzt du ein Ozongerät beim Fix and Flip ein

Rauchergeruch in einer Immobilie ist einer der hartnäckigsten Makel, die du beim Fix and Flip begegnen kannst. In diesem Video zeigt Johannes, wie er das Problem mit einem Ozongerät für rund 20 Euro pro Tag in den Griff bekommt, warum das die drastischste aber auch effektivste Methode ist, und worauf du bei der Anwendung unbedingt achten musst.

Warum Rauchergeruch beim Immobilienhandel ein echtes Problem ist

Wer Immobilien kauft, renoviert und wieder verkauft, kennt das Szenario: Du betrittst eine Wohnung und weißt sofort, dass hier jahrelang geraucht wurde. Der Geruch sitzt tief in Tapeten, Böden, Putz und selbst in der Bausubstanz. Für potenzielle Käufer oder Mieter ist das häufig ein sofortiges Ausschlusskriterium. Raucherimmobilien lassen sich schwerer verkaufen, erzielen niedrigere Preise und kosten dich im schlimmsten Fall die gesamte Marge eines Projekts.

Viele Investoren unterschätzen diesen Punkt bei der Kalkulation. Oberflächliche Maßnahmen wie Lüften, Raumsprays oder neue Farbe helfen oft nur kurzfristig. Der Geruch kommt zurück, sobald die Wohnung wieder geschlossen ist oder sich aufheizt. Deshalb braucht es einen gezielten, systematischen Ansatz, der wirklich an die Ursache geht.

Die Lösung: Das Ozongerät

Der letzte und laut Johannes drastischste Schritt, den du in einer stark verrauchten Immobilie gehen kannst, ist der Einsatz eines Ozongeräts. Ozon ist ein Gas, das aus drei Sauerstoffatomen besteht und eine stark oxidierende Wirkung hat. Es reagiert chemisch mit Geruchsmolekülen und zerstört sie, anstatt sie nur zu überdecken. Das ist der entscheidende Unterschied zu herkömmlichen Reinigungsmethoden.

Die Mietkosten für ein solches Gerät liegen bei etwa 20 Euro pro Tag, was es zu einer sehr kostengünstigen Maßnahme macht, wenn man bedenkt, welchen Wertzuwachs eine geruchsfreie Wohnung beim Verkauf bringen kann. Gerade im Fix-and-Flip-Bereich, wo jeder Euro der Renovierungskosten direkt die Rendite beeinflusst, ist das ein sehr attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis.

So läuft die Anwendung Raum für Raum ab

Die Vorgehensweise ist klar strukturiert und sollte genau so eingehalten werden, damit die Methode sicher und wirksam ist. Johannes beschreibt den Ablauf folgendermaßen:

• Raum für Raum vorgehen: Das Ozongerät wird nicht einfach in der gesamten Wohnung laufen gelassen. Stattdessen behandelst du jeden Raum einzeln. So kann die Ozonkonzentration gezielt und ausreichend hoch aufgebaut werden.
• Gerät einschalten, Tür schließen: Das Gerät wird im Raum platziert, eingeschaltet, und dann wird die Tür geschlossen. Im konkreten Beispiel lief das Gerät 2 Stunden pro Raum. Das Ozon durchdringt in dieser Zeit Wände, Decken, Böden und alle porösen Materialien.
• Stoßlüften nach der Behandlung: Nach dem Behandlungszeitraum muss der Raum mindestens eine Stunde, besser anderthalb Stunden, intensiv durchgelüftet werden. Alle Fenster auf, Tür auf, Durchzug erzeugen. Das ist wichtig, weil Ozon in hohen Konzentrationen für Menschen und Tiere gesundheitsschädlich ist und vollständig aus dem Raum entweichen muss, bevor jemand den Raum wieder betritt.

Nach dieser Prozedur war der Rauchergeruch laut Johannes tatsächlich weg. Nicht überdeckt, nicht abgeschwächt, sondern wirklich beseitigt.

Wichtige Sicherheitshinweise beim Einsatz von Ozon

Ozon ist kein harmloses Mittel und darf nicht leichtfertig eingesetzt werden. Hier sind die wichtigsten Punkte, die du kennen musst, bevor du ein Ozongerät in deiner Renovierungsimmobilie einsetzt:

• Keine Menschen, Tiere oder Pflanzen im Raum: Während das Gerät läuft, darf sich absolut niemand im behandelten Raum aufhalten. Ozon schädigt die Atemwege und kann bei hoher Konzentration gefährlich werden.
• Ausreichend lüften: Die Lüftungsphase ist kein optionaler Schritt. Mindestens eine Stunde Stoßlüften ist Pflicht. Bei größeren Räumen oder besonders hohen Geräten kann das auch länger dauern.
• Empfindliche Materialien schützen: Ozon kann bestimmte Materialien wie Gummi, manche Kunststoffe oder empfindliche Lacke angreifen. Prüfe vorab, ob solche Materialien im Raum vorhanden sind.
• Gerät nicht unbeaufsichtigt in bewohnten Häusern betreiben: In einer leerstehenden Renovierungsimmobilie ist der Einsatz am unkompliziertesten. Dort hast du die volle Kontrolle über den Zugang zu den behandelten Räumen.

Wann lohnt sich der Einsatz eines Ozongeräts bei einem Fix-and-Flip-Projekt?

Nicht jede Immobilie braucht ein Ozongerät. Leichter Geruch lässt sich oft durch gründliche Reinigung, neuen Putz oder frische Farbe beseitigen. Das Ozongerät ist dann sinnvoll, wenn:

• Die Wohnung über viele Jahre intensiv als Raucherhaushalt genutzt wurde.
• Alle anderen Maßnahmen bereits versucht wurden und der Geruch trotzdem zurückkommt.
• Du eine hochwertige Lage verkaufen willst, bei der Geruch ein echter Preiskiller wäre.
• Die Renovierung noch nicht vollständig abgeschlossen ist, du also noch offen zugängliche Wände und Decken hast, durch die das Ozon gut eindringen kann.

Idealerweise setzt du das Ozongerät ein, bevor du mit den Renovierungsarbeiten fertig bist. Wenn neue Tapeten und frische Farbe bereits aufgebracht sind, dringt das Ozon weniger tief in die Substanz ein. Die Behandlung funktioniert am besten in einem leeren, noch nicht vollständig fertig renovierten Raum.

Kostenkalkulation: Was bringt das wirklich?

Rechnen wir kurz durch, was der Einsatz eines Ozongeräts im Rahmen eines typischen Fix-and-Flip-Projekts bedeutet. Eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung hat drei bis vier Haupträume plus Flur, Bad und Küche. Wenn du pro Raum einen halben bis ganzen Tag einplanst, bist du für die gesamte Wohnung mit 2 bis 3 Tagen dabei. Das entspricht Mietkosten von 40 bis 60 Euro für das Gerät.

Dem gegenüber steht der potenzielle Wertzuwachs. Eine verrauchte Wohnung wird auf dem Markt deutlich unter dem marktüblichen Preis angeboten oder zieht die falsche Käufergruppe an. Eine geruchsfreie, frisch renovierte Wohnung in gleicher Lage kann je nach Markt mehrere tausend Euro mehr erzielen. Das Verhältnis von Kosten zu potenziellem Mehrerlös ist damit extrem attraktiv und sollte bei jedem Fix-and-Flip-Projekt mit Raucherimmobilie in die Kalkulation einfließen.

Fazit: Eine einfache Maßnahme mit großer Wirkung

Das Ozongerät ist keine Wunderwaffe, aber es ist der effektivste Weg, hartnäckigen Rauchergeruch aus einer Immobilie zu bekommen. Für rund 20 Euro pro Tag, den richtigen Ablauf und etwas Geduld beim Lüften kannst du ein Problem lösen, das viele Investoren unterschätzen und das sonst schnell zum Renditefresser wird. Wenn du Fix and Flip machst und in eine Raucherimmobilie investierst, plane diese Maßnahme von Anfang an ein, sowohl zeitlich als auch finanziell. Es lohnt sich.