22-Jähriger kauft eine Wohnung, renoviert und verkauft: Schafft Elias den perfekten Flip? #229

In Straubing läuft gerade ein Fix-and-Flip-Projekt, das zeigt, wie man mit dem richtigen Handwerk und einer klaren Strategie eine verrauchte Bestandswohnung in eine attraktive Kapitalanlage verwandelt. Elias, gelernter Schreinermeister und Projektleiter für Johannes bei Flipper Immo, nimmt dich mit durch eine 4-Zimmer-Wohnung mit 91 Quadratmetern, die komplett saniert wird. Das Video zeigt den aktuellen Zwischenstand der Baustelle und erklärt, was genau renoviert wird und warum.

Das Objekt: 4-Zimmer-Wohnung in Straubing, Baujahr 1996

Die Wohnung wurde über einen Makler angekauft. Elias und sein Team sind in die Verhandlung gegangen, haben den Zuschlag bekommen und direkt mit der Sanierung begonnen. Die Wohnung hat eine Wohnfläche von 91 Quadratmetern, vier Zimmer, liegt auf der Südseite und bringt dadurch viel natürliches Licht mit. Besonders auffällig sind die Erker, die von drei Seiten verglast sind und die Wohnung deutlich heller wirken lassen als ein normaler Grundriss.

Der Zustand beim Ankauf war typisch für eine langjährig vermietete Wohnung: Raucher hatten die Wohnung über Jahre bewohnt. Das bedeutet vergilbte Fensterrahmen, vergilbte Kunststoffteile, verschimmelte Gummidichtungen und ein Geruch, der sich durch alle Räume zieht. Solche Wohnungen schrecken viele Käufer ab, genau darin liegt aber die Chance beim Fix and Flip. Wer die Probleme kennt und lösen kann, kauft günstiger ein und erzielt am Ende einen deutlich höheren Verkaufspreis.

Der ursprüngliche Sanierungsstau war absehbar, hat sich durch den Raucherschaden aber noch etwas vergrößert. Die geplante Renovierungszeit liegt bei 7 Wochen, in denen die komplette Wohnung auf Vordermann gebracht wird.

Wohnzimmer und offenes Wohnkonzept: Wand raus, Licht rein

Im Wohn- und Essbereich war früher eine Wand mit Tür, die den Raum vom Rest der Wohnung trennte. Elias und sein Team haben Wand und Türsturz entfernt, um ein offenes Wohnkonzept zu schaffen. Das ist beim Fix and Flip eine der wirkungsvollsten Maßnahmen, weil offene Grundrisse bei Käufern deutlich besser ankommen als kleinteilige, abgetrennte Räume.

Die Decke wurde komplett abgetragen, weil beim Bau des Mehrfamilienhauses keine Grundierung aufgetragen wurde. Das führt dazu, dass Putz und Farbe porös werden und sich mit der Zeit lösen. Alles kommt runter, wird grundiert und neu aufgebaut. An den Wänden sieht man mehrere Farbschichten übereinander, darunter Grün, Beige und Blau. Auch das wird vollständig entfernt.

• Heizkörper werden abmontiert und entweder lackiert oder komplett erneuert
• Elektrik wurde neu verlegt, unter anderem wurden Steckdosen, die ursprünglich auf Schulterhöhe saßen, nach unten in eine sinnvolle Position gebracht
• Zusätzliche Steckdosen wurden ergänzt, weil die ursprüngliche Anzahl schlicht zu gering war
• Vergilbte Fenstergriffe, Scharniere und Abdeckungen werden ausgetauscht

Der Parkettboden wird durchgehend in einer Richtung verlegt, und zwar in Richtung des einfallenden Sonnenlichts. Das ist kein Zufall, sondern eine bewusste Entscheidung. Wenn der Boden in Lichtrichtung liegt, wirkt der Raum breiter. Läuft er quer dazu, wirkt er länger und schmaler. Solche Details machen bei der Vermarktung einen spürbaren Unterschied.

Flur, Zimmer und Küche: Einheitliches Konzept durch die ganze Wohnung

Im langen Flur kommt eine LED-Schiene als zentrales Lichtelement. Das ist das Markenzeichen der Flipper-Immo-Renovierungen und sorgt dafür, dass der Flur modern und hochwertig wirkt, ohne dass man viel Geld investieren muss. Im Eingangsbereich kommen zusätzlich zwei LED-Spots in die abgehängte Decke.

Die Wohnungseingangstür wird komplett aufbereitet. Sie war stark vergilbt und sah abgenutzt aus. Das ist oft das Erste, was ein potenzieller Käufer sieht, und entsprechend wichtig ist ein guter erster Eindruck.

In den Schlaf- und Kinderzimmern gibt es strukturell wenig zu tun. Die Wohnung hat eine solide Grundsubstanz. Risse in den Wänden werden mit einem Gitter überspachtelt, damit sie nicht wieder aufreißen. Die Farbe wird komplett erneuert. Griffe, Blenden und Schalter werden ausgetauscht. Bei einer Wohnung in diesem Zustand sind es oft genau diese Kleinigkeiten, die den größten Unterschied machen, weil sie dem Käufer das Gefühl geben, dass alles neu und durchdacht ist.

Ein weiteres Detail: In einem der Zimmer gab es eine Wandnische, die optisch aus dem Rahmen fiel. Elias hat dort eine Trockenbauwand eingezogen, damit alle Räume ein einheitliches Erscheinungsbild haben. Das Konzept zieht sich durch die ganze Wohnung: gleicher Bodenbelag, gleiche Legerichtung, gleiche Türen, gleiche Lichtkonzepte.

Bei den Türen hat man sich für weiße Innentüren mit zwei Streben entschieden. Nicht die übliche schlichte Ausführung, sondern eine Variante mit etwas mehr Struktur, die hochwertiger wirkt, aber trotzdem im Budget bleibt.

Im Küchenbeireich ist die Elektrik bereits fertig verlegt. Die Planung sieht eine L-Küche vor. Die Steckdosen sind so positioniert, dass sie nach dem Verspachteln der Wände problemlos wieder zugänglich sind. Abdeckungen wurden vorher abgenommen und kommen nach den Spachtelarbeiten wieder drauf.

Gaeste-WC: Klein, aber komplett neu

Das Gaeste-WC am Ende des Flurs wird vollständig erneuert. Der Unterputzspuelkasten kommt raus und wird durch ein neues Modell ersetzt. Die Leitungen werden neu gemacht. Ein neues Waschbecken kommt rein, dazu ein Spiegel mit integriertem LED-Licht. Der Heizkörper wird erneuert oder lackiert. Für einen kleinen Raum wie diesen reicht das, es muss nicht mehr sein. Wichtig ist, dass alles sauber, funktionsfähig und optisch einheitlich ist.

Das Badezimmer: Highlight der Wohnung

Das Badezimmer ist laut Elias das Herzstück der Renovierung, und dort wird auch am meisten verändert. Die ursprüngliche Aufteilung hatte eine Badewanne, ein Waschbecken direkt neben der Toilette und einen Waschmaschinenanschluss auf der gegenüberliegenden Seite. Das neue Konzept sieht Folgendes vor:

• Die Toilette wird verschoben, damit sie nicht mehr direkt neben dem Waschbecken steht
• Der Waschmaschinenanschluss an der bisherigen Stelle entfaellt
• Ein Handtuchheizkörper ersetzt den alten Heizkörper
• Eine bodentiefe Dusche wird eingebaut, der Eingang liegt direkt neben dem Handtuchheizkörper
• Der alte Warmwasserspeicher faellt raus, die Gasetageheizung wird durch einen Durchlauferhitzer ersetzt
• Die Wasseruhr wird nach innen versetzt und vernuenftig verkleidet
• Alle Frischwasserleitungen werden erneuert

Beim Fliesenkonzept bleibt Elias dem Flipper-Immo-Standard treu: grosse Fliesen, einheitliches Design, bodentief gefliest im Nassbereich. Die Dusche wird vollstaendig gefliest. An den nicht betroffenen Waenden kommen die alten Fliesen runter, die Waende werden verspachtelt und gestrichen.

Das Lichtkonzept im Bad ist aufwendiger als in den anderen Raeumen. Die Decke wurde abgehaengt, die Leitungen sind bereits verlegt. Geplant sind drei LED-Spots im Hauptbereich, weitere drei Spots, die zusammen mit dem Badspiegelgeschaltet werden, und ein LED-Band, das entlang der Duschtrennscheibe verlaeuft und diese von der Seite beleuchtet. Das gibt dem Bad eine Atmosphaere, die weit ueber dem Standard einer typischen Mietwohnung liegt und beim Verkauf deutlich mehr Eindruck hinterlaesst.

Was dieses Projekt ueber Fix and Flip lehrt

Dieses Projekt in Straubing ist ein gutes Beispiel dafuer, wie Fix and Flip in der Praxis funktioniert. Es geht nicht darum, die teuerste Ausstattung einzubauen. Es geht darum, kluge Entscheidungen zu treffen: Wo lohnt sich die Investition, wo reicht das Minimum, und wie schafft man es, dass sich die Wohnung am Ende hochwertig anfuehlt, ohne das Budget zu sprengen.

Konkrete Prinzipien, die sich in diesem Projekt zeigen:

• Einheitlichkeit: Gleicher Boden, gleiche Tueren, gleiche Lichtschalter durch alle Raeume schaffen ein stimmiges Gesamtbild
• Details zahlen sich aus: Vergilbte Griffe, falsch platzierte Steckdosen oder eine schlecht verlegte Diele fallen Kaeufer auf und druecken den wahrgenommenen Wert
• Lichtplanung ist kein Luxus: LED-Konzepte kosten wenig und heben die Wohnung optisch deutlich an
• Raucher- und Sanierungsschaeden ehrlich kalkulieren: Wer den wahren Aufwand beim Ankauf nicht einschaetzt, verliert am Ende Marge
• Handwerkliche Kompetenz schuetzt: Elias kommt als gelernter Schreinermeister aus dem Handwerk und kann Maengel fruehzeitig erkennen und Kosten realistisch einschaetzen

Der naechste Schritt ist die Fertigstellung in rund 7 Wochen. Dann soll die Wohnung verkauft werden. Wie das Ergebnis aussieht, zeigt Johannes im Abschluss-Video des Projekts. Wer Fix and Flip selbst ausprobieren moechte oder verstehen will, wie der Einkauf, die Renovierung und der Verkauf im Detail ablaufen, findet ueber Flipper Immo ein begleitetes Programm, in dem genau das gemeinsam durchgefuehrt wird.