28 m² renoviert und verkauft! So lief unser kleinster Fix & Flip

In diesem Video zeigt Johannes, wie ein gerade mal 28 m² kleines Objekt eingekauft, renoviert und wieder verkauft wurde. Es ist das bisher kleinste Fix-and-Flip-Projekt bei Flipper Immo und liefert interessante Einblicke, was auf so wenigen Quadratmetern möglich ist, worauf du achten musst und ob sich solche Kleinstobjekte überhaupt lohnen.

Warum auch kleine Wohnungen als Fix and Flip funktionieren

Viele angehende Immobilieninvestoren glauben, dass sich Fix and Flip nur bei größeren Wohnungen oder Häusern rechnet. Der Gedanke dahinter ist nachvollziehbar: Je mehr Quadratmeter, desto mehr Verkaufspotenzial. Doch diese Sichtweise greift zu kurz. Kleine Wohnungen haben ihre ganz eigenen Stärken, die sie für bestimmte Strategien sehr attraktiv machen.

Ein 28-m²-Objekt bringt in der Regel einen deutlich niedrigeren Einkaufspreis mit sich. Das bedeutet: Du brauchst weniger Eigenkapital, gehst ein geringeres absolutes Risiko ein und kannst das Projekt in vielen Fällen schneller abwickeln als bei einer großen Wohnung oder einem Mehrfamilienhaus. Gerade für Einsteiger ins Fix-and-Flip-Geschäft kann ein solches Kleinstobjekt ein sinnvoller erster Schritt sein, um Prozesse, Handwerkerkoordination und Verkaufsabwicklung unter realen Bedingungen kennenzulernen, ohne sich finanziell zu überdehnen.

Gleichzeitig darf man die Herausforderungen nicht unterschätzen. Auf 28 m² ist jeder Quadratmeter kostbar. Planungsfehler bei der Renovierung, falsch eingeschätzte Baukosten oder ein zu optimistischer Verkaufspreis können die Rendite schnell auffressen. Umso wichtiger ist es, von Anfang an mit realistischen Zahlen zu arbeiten.

Die Besonderheiten bei der Renovierung kleiner Objekte

Wer schon einmal eine kleine Wohnung renoviert hat, weiß: Der Aufwand für Handwerker, Material und Koordination ist nicht proportional zur Wohnfläche. Viele Gewerke kosten ähnlich viel, egal ob die Wohnung 28 m² oder 60 m² hat. Das Grundprinzip einer Badsanierung, einer neuen Elektroinstallation oder eines frischen Bodenbelags bleibt dasselbe, die Materialmengen sind kleiner, aber die Anfahrt, die Rüstzeiten und die Mindestpreise der Handwerker nicht.

Das hat direkte Auswirkungen auf deine Kalkulation. Bei einem kleinen Objekt musst du besonders darauf achten, dass die Renovierungskosten im Verhältnis zum erzielbaren Verkaufspreis stehen. Typische Gewerke bei einer solchen Wohnung umfassen:

• Malerarbeiten in allen Räumen
• Erneuerung oder Aufbereitung des Bodens
• Modernisierung des Badezimmers
• Elektrische und sanitäre Kleinarbeiten
• Küche, sofern keine vorhanden oder die alte nicht verkaufsfähig ist

Gerade bei Kleinstwohnungen lohnt es sich, den Fokus auf eine hochwertige Optik zu legen. Käufer, die eine 28-m²-Wohnung suchen, kaufen oft bewusst kompakt, als Kapitalanlage zur Vermietung oder als Erstwohnung in der Stadt. Ein frisches, modernes Erscheinungsbild kann hier den Unterschied zwischen einem schnellen Verkauf und monatelangem Warten machen.

Einkauf: Wie du bei Kleinstobjekten den richtigen Preis findest

Der Einkaufspreis ist bei Fix and Flip das A und O. Das gilt für große Objekte genauso wie für kleine, aber bei 28 m² ist der Spielraum schlicht enger. Du kannst nicht darauf hoffen, durch eine aufwendige Kernsanierung einen riesigen Wertzuwachs zu erzielen. Stattdessen zählt präzise Kalkulation.

Bevor du ein Angebot abgibst, solltest du folgende Fragen beantworten können:

• Zu welchem Preis lassen sich vergleichbare Wohnungen dieser Größe und Lage aktuell verkaufen?
• Welche Renovierungskosten fallen realistischerweise an, inklusive Puffer?
• Welche Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) musst du einkalkulieren?
• Wie lange wird das Projekt dauern und welche Haltekosten entstehen in dieser Zeit?
• Welchen Gewinn willst du mindestens erzielen, damit sich der Aufwand lohnt?

Nur wenn du diese Zahlen kennst, kannst du rückwärts kalkulieren und einen maximalen Einkaufspreis bestimmen. Wer beim Einkauf zu viel bezahlt, verliert beim Verkauf, egal wie gut die Renovierung wird.

Zielgruppe und Verkaufsstrategie für kleine Wohnungen

Eine 28-m²-Wohnung spricht eine spezifische Käufergruppe an. Das sind in erster Linie Kapitalanleger, die eine vermietete oder vermietbare Wohnung als Geldanlage suchen, sowie Eigennutzer, die in einer Stadt günstig einsteigen wollen. Diese unterschiedlichen Zielgruppen haben unterschiedliche Anforderungen, die du bei der Aufbereitung und Vermarktung berücksichtigen solltest.

Kapitalanleger schauen vor allem auf die erzielbare Nettomietrendite. Sie fragen sich: Was kann ich für diese Wohnung verlangen und wie verhält sich das zum Kaufpreis? Hier hilft es, wenn du beim Verkauf bereits Zahlen zur ortsüblichen Vergleichsmiete parat hast und das Objekt sauber präsentierst.

Eigennutzer hingegen kaufen auch emotional. Eine ansprechend renovierte, gut fotografierte und sauber inszenierte kleine Wohnung wirkt auf diese Käufer oft stärker als nüchterne Zahlen. Hochwertige Fotos, eine durchdachte Möblierung oder Home Staging können bei kleinen Wohnungen besonders viel bewirken, weil der Gesamteindruck auf wenigen Quadratmetern sehr schnell entsteht.

Lohnt sich Fix and Flip bei 28 m²? Ehrliche Einschätzung

Die Frage, ob sich ein so kleines Objekt für Fix and Flip lohnt, lässt sich nicht pauschal beantworten. Es kommt, wie bei jedem Projekt, auf die konkrete Kalkulation an. Was man aber sagen kann: Die absoluten Gewinne sind bei kleinen Objekten natürlich geringer als bei größeren. Wer mit Fix and Flip skalieren und ein echtes Geschäftsmodell aufbauen will, wird irgendwann größere Projekte angehen müssen.

Dennoch hat ein Projekt wie dieses seinen Platz. Es kann dienen als:

• Einstiegsprojekt für Einsteiger, die mit überschaubarem Risiko Erfahrungen sammeln wollen
• Lernprojekt, um Prozesse zu testen und Netzwerke aufzubauen
• Brückenobjekt in Phasen, in denen kein größeres Projekt verfügbar ist
• Kapitalanlage, wenn der Verkauf nicht klappt und das Objekt vermietet wird

Gerade der letzte Punkt ist bei kleinen Wohnungen interessant: Eine 28-m²-Wohnung in einer gefragten Lage lässt sich in der Regel gut vermieten. Wenn der Markt gerade nicht mitspielt oder der erzielte Preis beim Verkauf nicht stimmt, hast du mit einer kleinen, gut renovierten Wohnung oft eine solide Rückfalloption als Kapitalanlage im Immobilienmarkt Deutschland.

Was du aus diesem Projekt mitnehmen kannst

Egal ob du selbst überlegst, in kleine Wohnungen einzusteigen, oder einfach verstehen willst, wie Fix and Flip in der Praxis funktioniert: Dieses Projekt zeigt, dass die Grundprinzipien immer dieselben bleiben. Kaufe günstig ein, renoviere mit Verstand und verkaufe zum richtigen Preis an die richtige Zielgruppe. Die Quadratmeterzahl ändert daran nichts.

Was sich ändert, sind die absoluten Zahlen und die spezifischen Herausforderungen, die mit der Größe des Objekts zusammenhängen. Auf 28 m² ist der Spielraum enger, die Abläufe aber oft übersichtlicher und schneller. Wer sauber kalkuliert und die richtigen Handwerker an seiner Seite hat, kann auch mit einem kleinen Objekt eine ordentliche Rendite erzielen und wertvolle Erfahrungen für größere Projekte sammeln.

Schau dir das Video an, um alle Details zu diesem konkreten Projekt zu erfahren: wie der Einkauf lief, was die Renovierung gekostet hat, welche Schwierigkeiten aufgetaucht sind und zu welchem Preis die Wohnung am Ende verkauft wurde.