28 m² renoviert und verkauft! So lief unser kleinster Fix & Flip

Wie läuft ein Fix-and-Flip-Projekt ab, wenn die Wohnung gerade mal 28 Quadratmeter hat? In diesem Video zeigt Johannes, wie sein bisher kleinstes Fix-and-Flip-Objekt von der Renovierung bis zum Verkauf gelaufen ist, welche Herausforderungen eine Kleinstwohnung mit sich bringt und was du daraus für deine eigenen Projekte mitnehmen kannst.

Fix and Flip auf kleinstem Raum: Was steckt dahinter?

Beim Fix and Flip kaufst du eine Immobilie, renovierst sie und verkaufst sie anschließend mit Gewinn weiter. Das Prinzip klingt simpel, steckt aber voller Details, die über Erfolg oder Misserfolg entscheiden. Besonders spannend wird es, wenn das Objekt so klein ist wie in diesem Fall: 28 Quadratmeter. Kleinstwohnungen werden auf dem deutschen Immobilienmarkt oft unterschätzt, dabei bieten sie gerade in städtischen Lagen eine echte Chance für Einsteiger und erfahrene Investoren gleichermaßen.

Der Vorteil liegt auf der Hand: Der Kaufpreis ist niedriger, das Renovierungsbudget überschaubarer und die Einstiegshürde deutlich geringer als bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung. Gleichzeitig bringen Kleinstwohnungen eigene Tücken mit. Jede Entscheidung beim Grundriss, bei der Materialwahl und bei der Zielgruppe für den Verkauf wirkt sich auf engstem Raum unmittelbar aus. Wer hier sorgfältig plant, kann eine attraktive Rendite erzielen.

Warum Kleinstwohnungen als Kapitalanlage interessant sind

Auf dem deutschen Immobilienmarkt sind Wohnungen unter 30 Quadratmetern eine eigene Assetklasse. In Großstädten und Universitätsstädten werden sie von Singles, Studierenden und Berufspendlern gesucht. Die Nachfrage nach kompaktem, gut geschnittenem Wohnraum ist stabil, was diese Objekte sowohl für Fix-and-Flip-Projekte als auch als Mietrendite-Kapitalanlage attraktiv macht.

Für Fix-and-Flip-Investoren bedeutet das konkret:

• Geringeres Eigenkapital erforderlich als bei größeren Objekten
• Kürzere Renovierungszeiten, weil schlicht weniger Fläche bearbeitet werden muss
• Schnellere Vermarktung, weil die Zielgruppe breit und die Kaufpreise für Endabnehmer erschwinglich sind
• Überschaubarere Fehlerquellen bei der Kostenkalkulation

Gleichzeitig darfst du nicht vergessen: Handwerkerkosten, Notargebühren, Grunderwerbsteuer und eventuelle Maklerprovisionen fallen unabhängig von der Wohnungsgröße an. Fixkosten fressen bei kleinen Objekten prozentual mehr vom Gewinn weg. Eine saubere Kalkulation ist deshalb bei 28 Quadratmetern mindestens genauso wichtig wie bei 100 Quadratmetern.

Die Renovierung: Worauf es bei 28 m² ankommt

Auf 28 Quadratmetern zählt jeder Zentimeter. Eine durchdachte Renovierung macht den Unterschied zwischen einer Wohnung, die Interessenten kalt lässt, und einer, die sich schnell verkauft. Folgende Punkte sind bei der Renovierung einer Kleinstwohnung besonders entscheidend:

• Helle, neutrale Farben: Wände und Böden in hellen Tönen lassen den Raum größer wirken und sprechen eine breite Käuferschicht an.
• Offene Grundrisse bevorzugen: Unnötige Trennwände entfernen schafft Raumgefühl, auch wenn die Quadratmeterzahl dieselbe bleibt.
• Clevere Badlösung: Gerade das Bad ist in Kleinstwohnungen oft der kniffligste Bereich. Eine platzsparende, moderne Ausstattung wertet die Wohnung enorm auf.
• Bodenbelag durchgängig: Ein einheitlicher Bodenbelag durch alle Bereiche lässt die Wohnung fließender und großzügiger wirken.
• Küche mit Konzept: Kompakte Einbauküchen oder offene Küchenzeilen sind bei dieser Wohnungsgröße die erste Wahl.

Der Schlüssel liegt darin, das Renovierungsbudget dort einzusetzen, wo es am stärksten wirkt. Bei einem kleinen Objekt lohnt es sich, auf sichtbare, hochwertig wirkende Oberflächen zu setzen und bei unsichtbaren Gewerken zu kalkulieren. Käufer entscheiden beim Besichtigen mit den Augen, nicht mit dem Grundbuch.

Kalkulation und Rendite: So rechnest du bei kleinen Fix-and-Flip-Projekten

Bevor du ein Fix-and-Flip-Projekt startest, steht die Kalkulation. Gerade bei kleinen Wohnungen ist es wichtig, alle Kostenpositionen realistisch einzuplanen und keine bösen Überraschungen zu erleben. Eine typische Kostenstruktur sieht so aus:

• Kaufpreis der Immobilie
• Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5 bis 2 Prozent), ggf. Maklerprovision
• Renovierungskosten: Material und Handwerker, immer mit Puffer kalkulieren
• Haltekosten: Hausgeldzahlungen, Zinsen auf Fremdkapital während der Projektlaufzeit
• Verkaufskosten: Maklerprovision beim Verkauf, Notarkosten

Erst wenn du alle diese Positionen addiert hast und den realistisch erzielbaren Verkaufspreis kennst, erkennst du, ob das Projekt überhaupt Sinn ergibt. Als Faustregel gilt: Der Gewinn nach Steuern sollte den Aufwand und das Risiko klar rechtfertigen. Wer zu knapp kalkuliert, arbeitet am Ende für die Handwerker.

Bei Kleinstwohnungen gilt außerdem: Der Quadratmeterpreis beim Verkauf liegt in vielen Märkten höher als bei großen Wohnungen, weil der Gesamtpreis für Käufer erschwinglich wirkt und die Nachfrage entsprechend hoch ist. Das kann die Rendite deutlich verbessern, wenn du beim Einkauf diszipliniert bist.

Was du aus diesem Projekt für dein eigenes Fix and Flip mitnehmen kannst

Ein abgeschlossenes Projekt ist immer auch eine Lerneinheit. Egal ob es gut oder weniger gut gelaufen ist, jedes Fix-and-Flip-Vorhaben liefert Erkenntnisse, die du beim nächsten Mal besser machen kannst. Bei einem so kleinen Objekt wie diesen 28 Quadratmetern sind die Lernzyklen entsprechend kurz, was den Einstieg in diese Strategie interessant macht.

Folgende Fragen solltest du dir nach jedem Projekt stellen:

• Habe ich die Renovierungskosten realistisch geplant oder lagen sie über dem Budget?
• Wie lang war die tatsächliche Projektlaufzeit im Vergleich zur geplanten?
• Welche Gewerke haben die meiste Zeit gekostet und warum?
• Habe ich den richtigen Verkaufspreis angesetzt oder musste ich nachverhandeln?
• Wie war die Resonanz bei der Vermarktung und was hat Interessenten überzeugt?

Gerade für alle, die mit Fix and Flip noch nicht viel Erfahrung haben, ist ein kleines Objekt wie eine 28-Quadratmeter-Wohnung ein guter Startpunkt. Der finanzielle Einsatz ist überschaubar, die Komplexität der Renovierung beherrschbar und das Risiko begrenzt. Gleichzeitig lernst du alle relevanten Schritte kennen: Einkauf, Renovierungssteuerung, Vermarktung und Verkauf.

Fix and Flip als Strategie im deutschen Immobilienmarkt

Fix and Flip ist in Deutschland noch längst nicht so verbreitet wie in den USA, gewinnt aber zunehmend an Beliebtheit. Wer die Strategie konsequent und mit solider Kalkulation betreibt, kann auch in einem anspruchsvollen Marktumfeld attraktive Gewinne erzielen. Entscheidend sind dabei drei Dinge: günstig einkaufen, effizient renovieren und zum richtigen Zeitpunkt verkaufen.

Kleinstwohnungen bieten dafür einen guten Rahmen, weil sie in vielen Städten eine konstante Nachfrage haben, die Renovierung planbar ist und der Verkaufsprozess in der Regel zügig läuft. Wenn du dich für Fix and Flip interessierst oder bereits erste Projekte planst, lohnt es sich, die konkreten Zahlen und Erfahrungen aus echten Projekten zu studieren, genau wie Johannes sie in diesem Video teilt.