28 Wohnungen, neue Fassade und 700.000 Euro Dachausbau: Berliner Sanierung der Superlative

Ein Altbau in Ostberlin mit 28 Wohnungen, drei Gewerbeeinheiten und einem komplett maroden Dachgeschoss: Fabian hat sich als Projektleiter in das wohl aufwendigste Sanierungsprojekt gestuerzt, das wir bisher bei Flipper Immo gezeigt haben. Johannes war vor Ort und hat sich alles genau angeschaut, von der Fassade ueber den verseuchten Dachstuhl bis hin zur frisch umgewidmeten Gewerbeeinheit. Was hier passiert, ist echte Bestandssanierung auf hoechstem Niveau.

Das Objekt: 28 Wohnungen und drei Gewerbeeinheiten in Lichtenberg

Das Haus liegt in Oberschoeneweide, also Ostberlin, und gehoert der Freundin von Fabian. Er selbst ist als Projektleiter eingestiegen und verantwortet die gesamte Sanierung von A bis Z. Das Gebaeude wurde um 1900 gebaut, ist also rund 120 Jahre alt, und hat insgesamt rund 1.300 Quadratmeter Wohn- und Gewerbefläche. Dazu kommen drei Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss, von denen eine bereits umgewidmet wurde.

Das Haus ist vollvermietet, was die Sanierung im laufenden Betrieb deutlich komplizierter macht. Wohnungen werden nur angefasst, wenn sie leer sind. Der Rest laeuft weiter. Das ist kein Fix-and-Flip im klassischen Sinne, sondern eine langfristige Bestandssanierung mit dem Ziel, das Objekt dauerhaft in der Familie zu halten.

Fassade: Was in Berlin bei der Sanierung erlaubt ist und was nicht

An der Rueckseite des Hauses wird die Fassade erneuert. Hier gilt eine wichtige Berliner Besonderheit, die viele Investoren nicht auf dem Schirm haben: In Berlin darf man maximal 10 Prozent der Fassade abklopfen, ohne danach ein Waermedaemmverbundsystem (WDVS) aufbringen zu muessen. Wer mehr abklopft, ist zur vollstaendigen Daemmung verpflichtet.

Fabian hat sich bewusst dagegen entschieden. Die Kosten fuer ein WDVS lassen sich in diesem Bestandsobjekt nicht refinanzieren, weil die Mieter sie schlicht nicht tragen wuerden. Stattdessen wird der alte Putz an den losen Stellen entfernt, dann alles neu verputzt, grundiert, eine Armierung aufgebracht und am Ende gemalert. Von den Fenstern werden etwa 20 Stueck ausgetauscht, der Rest bleibt.

Das ist ein Lehrbeispiel fuer pragmatisches Kostenmanagement im Bestand: Nur das, was sich rechnet, wird gemacht. Alles andere ist Geldverbrennung.

Energieklasse von F auf C heben: So geht das

Aktuell hat das Haus Energieklasse F. Das Ziel ist Energieklasse C. Um das zu erreichen, setzt Fabian auf ein Buendel aus Massnahmen:

• Kellerdeckendaemmung: Die Geschossdecke ueber dem Keller wird von unten gedaemmt. Das ist laut Fabian in jedem Haus eine der ersten Massnahmen, die er immer durchfuehrt.
• Oberste Geschossdeckendaemmung: Wenn das Dachgeschoss nicht ausgebaut wird, kommt die Daemmung auf die oberste Geschossdecke. Hier wird sie ohnehin gemacht, um die energetischen Anforderungen zu erfuellen.
• Neue Gaszentralheizung: Eine komplett neue Gaszentralheizung wurde bereits eingebaut.
• Strangsanierung: Alle Heizungs- und Wasserstränge werden im gesamten Haus neu verlegt, auch durch bestehende, vermietete Wohnungen hindurch. Die Stränge werden dabei durchs Treppenhaus gefuehrt, nicht durch die einzelnen Wohnungen.

Eine Foerderung hat Fabian bewusst nicht beantragt. Der Aufwand ist zu hoch, die Bearbeitungszeiten zu lang und der finanzielle Vorteil am Ende zu gering. Das ist eine Entscheidung, die viele erfahrene Investoren so treffen, auch wenn es auf den ersten Blick kontraintuitiv wirkt.

Der Dachausbau: 700.000 Euro fuer zwei neue Wohnungen

Der aufwendigste Teil des Projekts ist der Dachgeschossausbau. Hier entstehen zwei neue Wohnungen mit je rund 100 bis 140 Quadratmetern, die als WGs vermietet werden sollen. In der Naehe befindet sich ein Techcampus und eine Hochschule. WGs erzielen in Berlin die hoechsten Quadratmetermieten, weil du pro Zimmer 600 bis 700 Euro verlangen kannst.

Was auf den ersten Blick einfach klingt, ist in der Praxis ein komplexes Bauprojekt. In Berlin gilt ein Dachgeschossausbau rechtlich als Neubau. Das bedeutet:

• Neubaustandards muessen eingehalten werden, also Schallschutz zum Bestand, aktuelle energetische Anforderungen und Brandschutz.
• Das Dach muss komplett abgerissen und neu aufgebaut werden.
• Alle Balken werden aufgedoppelt: Links und rechts neben jedem alten Balken kommt ein neuer Balken, weil die alten Durchmesser nicht ausreichen und die Statik sonst nicht stimmt.
• Der Bodenaufbau besteht aus OSB-Platten, darueber Fussbodenheizung, Estrich und Endbelag.
• Elektro wird durch den alten Schornstein nach oben gefuehrt.
• Dachausschnitte werden eingebaut, damit jede Wohnung eine kleine Terrasse bekommt.

Der Kostenrahmen ist entsprechend: rund 4.500 Euro pro Quadratmeter Wohnflaeche, was fuer das gesamte Dachgeschoss etwa 600.000 bis 700.000 Euro ergibt. Das ist viel Geld, aber es ist fair kalkuliert, wenn man versteht, was hier tatsaechlich gemacht wird.

DDT und Lindan: Das Holzschutzgutachten, das niemand hatte

Ein Problem, das Fabian erst nach dem Einstieg ins Projekt entdeckt hat: Das gesamte Dachholz ist hochgradig mit DDT und Lindan verseucht. Das sind Holzschutzmittel, die in der DDR standardmaessig eingesetzt wurden und heute als Nervengift gelten.

Ein Holzschutzgutachten gab es nicht. Die Bank hat danach gefragt, Fabian hat es nicht vorgefunden. Der einzige Weg, das sauber herauszufinden: Proben nehmen und einschicken. Fabian hat das selbst gemacht und die Proben an ein Institut in Eberswalde geschickt. Kosten dafuer: rund 400 Euro. Das Ergebnis war eindeutig, das Holz ist stark belastet.

Ein frueherer Bauunternehmer hatte versucht, das Problem durch Einpacken zu loesen, also eine Dampfbremse drueber zu ziehen und abzuhängen. Das funktioniert nicht. Die Schadstoffe duensten irgendwann in den Wohnraum aus. In den 1990ern und 2000ern wurde das tatsaechlich noch so gemacht, heute ist das keine akzeptable Loesung mehr. Das gesamte kontaminierte Holz muss raus, egal was es kostet.

Was man daraus lernt: Beim Kauf eines Berliner Altbaus, vor allem aus DDR-Zeiten, sollte immer ein Holzschutzgutachten oder zumindest eine eigene Probenahme auf dem Zettel stehen. Die 400 Euro sind gut investiert verglichen mit dem, was eine falsche Entscheidung hier spaeter kostet.

Gewerbeumwidmung: Monteurswohnungen und ein Geldautomat

Im Erdgeschoss befanden sich drei Gewerbeeinheiten, unter anderem ein Elektroladen und ein Buerger- bzw. Lottoladen. Eine davon wurde bereits zu Ferienwohnungen umgewidmet und wird kuenftig als Monteurswohnung betrieben. Fabian hat vier Zimmer und zwei Baeder eingebaut. Die Handwerker nutzen die Einheit bereits als Unterkunft waehrend der Sanierung.

Eine weitere Einheit wird spannend: Dort soll ein Geldautomat eingebaut werden. Dafuer wird ein neues Fundament gegossen, die Stufen werden entfernt und der Automat festinstalliert. Der Ertrag in der Gegend: rund 500 Euro im Monat passives Einkommen, ohne weiteren Aufwand. Wie frueher der Zigarettenautomat, nur zeitgemaess.

Ebenfalls geplant: einige Stellplaetze im Hinterhof, die vermietet werden, plus eine komplette Neugestaltung der Aussenflaeche mit neuen gepflasterten Wegen, Grünflaeche und einem ordentlichen Zaun, damit kuenftig weniger Fremdmuell abgeladen wird.

Finanzierung: Wertsteigerung als Eigenkapitalersatz

Das Objekt war bereits im Bestand, also vor vielen Jahren guenstig eingekauft. Seitdem ist der Wert deutlich gestiegen. Diese aufgelaufene Wertsteigerung kann als Eigenkapitalersatz bei der Baufinanzierung eingesetzt werden. Das ist ein Hebel, den viele Bestandshalter nicht aktiv nutzen, obwohl er da ist.

Die Sanierung laeuft seit Ende des Vorjahres. Ziel ist es, bis spaetestens Oktober fertig zu sein. Das waere eine Gesamtlaufzeit von rund einem Jahr fuer ein Projekt dieser Groesse, was fuer einen voll vermieteten Bestandsbau mit Dachausbau, Strangsanierung, Fassade und Gewerbeumbau eine sehr ambitionierte Planung ist.

Was dieses Projekt ueber Berliner Bestandssanierung lehrt

Dieses Projekt ist ein gutes Lehrstueck fuer jeden, der ernsthaft in Berliner Altbauten investieren will. Ein paar Dinge, die hier besonders deutlich werden:

• Dachausbau in Berlin ist Neubau, mit allem was dazugehoert: Statik, Schallschutz, Brandschutz, Energetik. Wer das unterschaetzt, wird boese ueberrascht.
• Pfuscharbeiten frueherer Handwerker koennen ein Projekt komplett neu aufstellen. Hier musste das komplette Dachgeschoss abgerissen werden, weil ein frueherer Bauunternehmer falsch gedoppelt, eine Dampfbremse durchbohrt und keine Daemmung eingebracht hatte.
• Holzschutzgutachten gehoert zum Standard, vor allem bei DDR-Gebaeuden. DDT und Lindan sind kein seltenes Problem, sie sind in vielen Berliner Daechern vorhanden.
• WGs maximieren den Cashflow in Lagen mit Hochschulnaehe. Vier Zimmer mal 600 bis 700 Euro macht pro Wohnung einen deutlichen Unterschied gegenueber einer klassischen Einzelvermietung.
• Pragmatismus schlaegt Foerderungsoptimierung. Fabian hat sich bewusst gegen Foerdermittel entschieden, weil der buerokratische Aufwand den finanziellen Vorteil aufwiegt.

Wer sich fuer grosse Bestandssanierungen in Berlin interessiert, der bekommt in diesem Video einen sehr ehrlichen Einblick in das, was dahinter steckt. Kein Hochglanz, keine fertigen Wohnungen, sondern echte Baustelle mit echten Problemen und echten Loesungen.