28 Wohnungen, neue Fassade und 700k Dachausbau: Berliner Sanierung der Superlative

In diesem Video nimmt Johannes gemeinsam mit Fabian, dem Projektleiter einer Großsanierung in Oberschöneweide, einen Altbau mit 28 Wohnungen und drei Gewerbeeinheiten unter die Lupe. Das rund 120 Jahre alte Gebäude wird von A bis Z saniert: neue Fassade, Dachgeschossausbau für zwei WGs, Strangsanierung im Bestand und eine Anhebung der Energieklasse von F auf C. Ein echter Einblick in das, was es bedeutet, einen großen Berliner Bestand professionell zu ertüchtigen.

Das Objekt: Ein Altbau mit Geschichte in Oberschöneweide

Das Haus liegt in Oberschöneweide, Ostberlin, und wurde um 1900 gebaut. Es ist also gut 120 Jahre alt und trägt das typische Berliner Erbe: Stuckdecken in den Fluren, alte Substanz überall, aber auch jahrzehntelangen Sanierungsstau. Das Gebäude gehört Fabians Freundin, die es langfristig im Bestand halten will. Fabian selbst wurde als Projektleiter ins Boot geholt, was bei dieser Objektgröße absolut Sinn ergibt.

Die nackten Zahlen sehen so aus:

• 28 Wohneinheiten mit insgesamt rund 1.300 Quadratmetern Wohn- und Gewerbefläche
• 3 Gewerbeeinheiten, davon eine bereits zur Ferienwohnung bzw. Monteurswohnung umgewidmet
• 2 neue Dachgeschosswohnungen entstehen durch den vollständigen Ausbau des Dachgeschosses
• Geplante 3 bis 4 Stellplätze im Hof, der Rest bleibt Gemeinschaftsgarten

Das Haus ist voll vermietet, was die Sanierung im laufenden Betrieb zu einer echten Herausforderung macht. Wohnungen werden nur angefasst, wenn sie leer sind. Alles andere, also Treppenhaus, Fassade, Dach und die haustechnischen Stränge, wird um die Mieter herum realisiert.

Die Fassadensanierung: Was in Berlin erlaubt ist und was nicht

Die Rückseite des Gebäudes bekommt eine neue Fassade. Wer glaubt, dass man in Berlin einfach alten Putz abklopfen und neu verputzen kann, liegt halb richtig. Es gibt eine wichtige Regel: In Berlin darf man maximal 10 Prozent der Fassadenfläche abklopfen. Überschreitet man diese Grenze, muss zwingend ein Wärmedämmverbundsystem (WDVS) aufgebracht werden.

In diesem Fall wurde bewusst darauf verzichtet. Der Aufwand und die Kosten für eine vollständige Außendämmung stehen in keinem wirtschaftlichen Verhältnis zu dem, was Mieter in dieser Lage zahlen würden. Die Lösung: Lose Stellen werden abgeklopft, der Rest des alten Putzes bleibt. Danach wird verputzt, grundiert, eine Armierungslage aufgetragen und abschließend mit einem finalen Putz und Farbe fertiggestellt. Etwa 20 Fenster werden zusätzlich ausgetauscht, der Rest bleibt erhalten.

Diese Entscheidung ist ein klassisches Beispiel für wirtschaftliches Denken bei der Bestandssanierung: Man macht, was sinnvoll ist, und lässt, was sich nicht rechnet.

Energetische Sanierung: Von Klasse F auf Klasse C

Das Gebäude startet bei Energieklasse F. Das Ziel ist Energieklasse C. Um das zu erreichen, wird auf mehreren Ebenen angesetzt:

• Kellerdeckendämmung (Dämmung der Geschossdecke von unten)
• Dämmung der obersten Geschossdecke, sofern das Dach nicht oder noch nicht ausgebaut ist
• Neue Gaszentralheizung wurde bereits eingebaut
• Strangsanierung: Alle Heizungs- und Wasserstränge werden komplett neu verlegt, auch in bewohnten Wohnungen

Für die Strangsanierung gilt eine kluge Lösung: Die neuen Stränge werden nicht durch die einzelnen Wohnungen gezogen, sondern komplett durch das Treppenhaus von unten nach oben geführt. Das schont die Mieter, sichert den nötigen Wasserdruck und macht das Dachgeschoss als eigenständige Einheit unabhängig vom Bestand.

Staatliche Förderungen wurden bewusst nicht beantragt. Die Begründung ist pragmatisch: zu langer Vorlauf, zu viel Bürokratie, zu wenig Mehrwert am Ende. Wer schon einmal versucht hat, KfW-Förderung für eine Bestandssanierung zu beantragen, weiß, wovon hier die Rede ist.

Der Dachgeschossausbau: 700.000 Euro und Neubaustandard

Das Herzstück der Maßnahme ist der Dachgeschossausbau. Hier entstehen zwei Wohnungen mit insgesamt rund 140 Quadratmetern, die anschließend als WGs vermietet werden. Die Lage nahe einer Hochschule und eines Techcampus macht diese Nutzungsform wirtschaftlich besonders attraktiv. Pro Zimmer lassen sich in Berlin derzeit 600 bis 700 Euro Kaltmiete erzielen.

Die Kosten sind allerdings erheblich. Fabian beziffert den Aufwand auf rund 4.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, was bei 140 Quadratmetern auf insgesamt 600.000 bis 700.000 Euro kommt, inklusive der Dacharbeiten. Der Grund für diesen hohen Preis liegt im rechtlichen Rahmen: In Berlin gilt der Dachgeschossausbau als Neubau. Das bedeutet:

• Schallschutz zum Bestand muss auf Neubauniveau hergestellt werden
• Energetische Standards nach aktuellem Stand der Technik
• Brandschutzanforderungen müssen erfüllt werden, unter anderem mit einer F90-Trennwand zwischen den beiden Wohnungen
• Statische Ertüchtigung: Die alten Dachbalken werden links und rechts mit neuen Balken aufgedoppelt, weil die alten zu dünn und zu weich sind

Obendrauf kommt ein besonderes Problem, das in Altbauten aus der DDR-Zeit leider häufig vorkommt: Das gesamte Dachholz ist mit DDT und Lindan verseucht, Holzschutzmittel, die in der DDR standardmäßig eingesetzt wurden und heute als Nervengifte eingestuft sind. Fabian ließ eigene Proben nehmen und zur Analyse an ein Institut in Eberswalde schicken. Kosten: rund 400 Euro. Das Ergebnis: hochgradig belastet. Das komplette Dachtragwerk muss daher vollständig abgerissen und neu errichtet werden.

Frühere Versuche, das Dach einfach einzupacken und abzuhängen, sind keine Lösung. DDT und Lindan dünsten über Jahrzehnte aus und machen Bewohner krank. Wer hier spart, zahlt später doppelt, gesundheitlich wie finanziell.

Der Bodenaufbau im neuen Dachgeschoss folgt einem klaren Schema: Balkenaufdoppelung, OSB-Platten, Fußbodenheizung, Estrich, Endbelag. Dazu kommen Dachausschnitte, die als kleine Terrassen dienen. Außerdem gilt: Da das Gebäude vorne unter Denkmalschutz steht, müssen die Gauben exakt in der ursprünglichen Form wiederhergestellt werden. Ein Vermesser muss das Dach vorab einmessen, damit Höhe und Proportionen stimmen.

Pfusch am Bau: Was passiert, wenn man sich nicht auskennt

Besonders aufschlussreich ist die Begehung des Dachgeschosses. Ein früherer Bauunternehmer hatte hier bereits angefangen zu arbeiten und dabei klassische Fehler gemacht:

• Die Dampfbremse wurde mit Schrauben und Nägeln durchbohrt, was ihre Funktion vollständig aushebelt
• Balken wurden aufgedoppelt, aber mit viel zu geringen Querschnitten
• Ein Stahlträger wurde statt ordentlich gelagert einfach angeklebt
• Keine Dämmung zwischen den Schichten
• Kein Holzschutzgutachten wurde eingeholt, obwohl die Bank danach gefragt hatte

Das Ergebnis: alles muss weg. Nicht weil es optisch schlecht aussieht, sondern weil es statisch, bauphysikalisch und hygienisch nicht haltbar ist. Das zeigt, warum Projektleitung bei Objekten dieser Größe kein Hobby ist. Wer nicht weiß, wie man Handwerkern Grenzen setzt und ihre Arbeit technisch bewertet, zahlt am Ende für Leistungen, die keinen Bestand haben.

Gewerbe umnutzen und neue Einnahmequellen erschliessen

Im Erdgeschoss befinden sich drei Gewerbeeinheiten. Eine davon, ein ehemaliger Elektroladen, wurde bereits zur Ferienwohnung umgewidmet. Konkret: Vier Zimmer und zwei Bäder wurden eingebaut. Genutzt wird die Einheit zunächst von den Handwerkern selbst, vermietet wird sie danach als Monteurswohnung, mit mehreren Betten pro Zimmer.

Besonders interessant ist ein weiteres Detail: In einer der Gewerbeflächen soll ein Geldautomat aufgestellt werden. Dafür wird ein Fundament gegossen, drei Stufen werden entfernt. Die Einnahme: rund 500 Euro im Monat, passiv, ohne weiteren Aufwand. In der Gegend gibt es offenbar Bedarf und keine direkte Konkurrenz.

Ebenfalls diskutiert, aber letztlich verworfen: ein Handymast auf dem Dach. Zwar würde eine 5G-Antenne bis zu 800 bis 900 Euro im Monat bringen, aber sobald im Dach Wohnraum entsteht, greift eine Mindestabstandsregelung. Der Plan ist damit vom Tisch.

Finanzierung: Wertsteigerung als Eigenkapitalersatz

Das Objekt ist seit Jahren im Bestand der Familie. Der ursprüngliche Einkaufspreis liegt weit unter dem heutigen Marktwert. Genau dieser Wertzuwachs wird als Eigenkapitalersatz genutzt, um die Baufinanzierung für die Sanierung aufzusetzen. Die Bank finanziert die Maßnahme als Sanierungskredit auf Basis des gestiegenen Objektwerts.

Das ist ein Modell, das bei langfristig gehaltenen Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial funktioniert: Man kauft, hält, wartet auf Wertzuwachs und nutzt diesen dann, um die nächste Entwicklungsstufe zu finanzieren, ohne frisches Eigenkapital einzusetzen.

Der geplante Abschluss der Gesamtmaßnahme: September bis Oktober des laufenden Jahres. Beginn war Ende des Vorjahres. In dieser Zeit wurden bereits einzelne Wohnungen saniert, die Gewerbeeinheit umgebaut und die Strangsanierung weitgehend abgeschlossen.

Was dieser Berliner Altbau über den Markt aussagt

Berlin hat eine Besonderheit, die in anderen deutschen Städten so kaum vorkommt: Altbauten mit 30, 40 oder sogar 60 Einheiten, oft mit Hinterhöfen, die von der Strasse aus unsichtbar sind. Diese Objekte bieten enorme Skalierungseffekte, bringen aber auch komplexe Sanierungsanforderungen mit sich. Wer ein solches Haus kauft, kauft keine Eigentumswohnung zum Aufmotzen, sondern ein kleines Unternehmen, das man führen muss.

Fabian bringt das auf den Punkt: Dachgeschossausbau in Berlin ist Champions League. Du greifst in den laufenden Bestand ein und errichtest gleichzeitig Neubau. Das erfordert Erfahrung, belastbare Handwerkerbeziehungen und die Fähigkeit, technische Mängel zu erkennen, bevor sie im Verborgenen zum echten Schaden werden.

Das Ergebnis, wenn man es richtig macht: eine sanierte Immobilie mit gesteigerter Energieklasse, zusätzlichem Wohnraum im Dach, neuen Mieteinheiten im Erdgeschoss und einem deutlich besseren Cashflow als vorher. Kein schnelles Flip, sondern ein Objekt, das langfristig in der Familie bleiben soll und nach der Sanierung genau das kann.