3 Fehler auf unserer 156 m² Baustelle: Einer kostet uns 4.000 €

Auf dieser 156-m²-Baustelle lief nicht alles nach Plan: Eine falsch geplante Wand, 15 Fenster die wochenlang nicht geliefert wurden, und ein Missverständnis im Badezimmer. Im Video zeigt Johannes drei konkrete Fehler aus dem laufenden Fix-and-Flip-Projekt und erklärt, was ihn das wirklich kostet und wie du es besser machen kannst.

Der Hintergrund: Eine 160-m²-Wohnung wird aufgeteilt

Das Objekt war ursprünglich eine große Wohnung mit rund 160 m², die Johannes und sein Team über 100.000 Euro unter dem Exposépreis gekauft haben. Das Angebot war knapp eine Woche online, niemand wollte die Immobilie in diesem Zustand haben. Flipper Immo hat die Vision gesehen und zugeschlagen. Die Wohnung wurde in zwei separate Einheiten aufgeteilt, kernsaniert und soll nach der Renovierung wieder verkauft werden. Was klingt wie ein sauberer Plan, hat in der Umsetzung an drei Stellen geknirscht.

Fehler 1: Die falsch geplante Wand zwischen Küche und Essbereich

Die erste Baustelle ist eine Wand, die eigentlich schon fast fertig war. Glatt gespachtelt, Elektrik neu verlegt, alles ready. Das Problem: Der Grundriss ergab eine sogenannte Schlauchküche, die nur über eine schmale 70er-Jahre-Türöffnung mit dem Essbereich verbunden war. Funktional, aber weit von dem entfernt, was Johannes sich vorstellt, wenn er von durchdachten Grundrissen spricht.

Was dann passiert ist, kennen viele aus eigener Erfahrung: Ein YouTube-Kommentar in der Nacht hat den Ausschlag gegeben. Jemand hat im Klartext geschrieben, warum die Küche und das Esszimmer so dämlich nebeneinander gelassen wurden. Johannes hat sich den Kommentar zu Herzen genommen, mit seinem Vater und Bruder, die beide im Unternehmen tätig sind, gesprochen und kurzentschlossen eine Nacht-und-Nebel-Aktion gestartet.

Die Lösung war kein kompletter Wandabriss, sondern ein gezieltes Hochziehen der Türöffnung bis knapp unter die Decke. Damit bleibt ein Wandteil stehen, der die Küche ein bisschen separiert, gleichzeitig entsteht ein offener Durchgang, der Platz für einen Esstisch lässt. Warum nicht die komplette Wand weg? Weil die Elektrik bereits fertig verlegt war. Hätte man mehr abgetragen, wären die Elektriker erneut angesetzt worden, neue Schlitze notwendig gewesen und die Kosten deutlich gestiegen. So war der Fehler mit vergleichsweise wenig Mehraufwand korrigiert.

Was du daraus mitnimmst: Grundrisse vor Baubeginn konsequent durchdenken. Ein Open-Plan-Konzept zwischen Küche und Essbereich erhöht die Attraktivität einer Wohnung für Käufer spürbar. Wer hier spart, zahlt möglicherweise später drauf, entweder beim Nacharbeiten oder beim Verkaufspreis.

Fehler 2: Die 15 Fenster, die zwei Monate lang nicht geliefert wurden

Das ist der Fehler, der am teuersten wird. Das Objekt hat 15 Fenster, alles Baujahr 1970, alte Holzfenster. Bei einer kompletten Kernsanierung mit neuem Vinylboden im Fischgrätmuster, frisch gespachtelten Wänden und neuem Bad macht es keinen Sinn, diese Fenster zu behalten. Sie mussten raus.

Die Vorgabe war klar: außen braun, innen weiß, weil das gesamte Gebäude braune Fenster nach außen hat und das Gesamterscheinungsbild nicht verändert werden darf. Dafür war ein Umlaufbeschluss mit der Hausverwaltung notwendig, der auch problemlos durchgegangen ist. Entschieden wurde für Kunststofffenster mit zweifacher Verglasung, was für dieses Baujahr völlig ausreichend ist. Dreifachverglasung wäre laut Johannes sogar kontraproduktiv gewesen.

So weit, so gut. Über einen langjährigen Handwerker, den die Familie seit fünf Jahren kennt, kam ein Kontakt zu einem Fensterlieferanten. Das Angebot: 8.000 Euro für alle 15 Fenster, inklusive Montage. Ein fairer Preis, denn ein Großteil der deutschen Fensterbauer lässt ohnehin in Polen oder in deutschen Werken nahe der polnischen Grenze produzieren. Das Endprodukt ist in der Regel identisch.

Was dann schieflief, lässt sich auf einen einzigen Punkt reduzieren: Kommunikation über zu viele Ecken. Der Auftrag lief über den Handwerker, der den Kontakt vermittelt hatte, an den Lieferanten. Zugesagte Lieferzeit: acht Wochen. Woche acht verging, Woche neun auch. Kein Fenster, dafür widersprüchliche Aussagen über den Stand der Dinge.

Die ernüchternde Wahrheit kam erst später ans Licht: Die Fenster waren schlicht noch nicht in Produktion, weil keine Anzahlung geleistet worden war. Das war in der Kommunikationskette zu keinem Zeitpunkt klar kommuniziert worden. Johannes und sein Team dachten, alles laufe, während der Lieferant auf eine Zahlung wartete. Zwei Monate Stillstand auf der Baustelle, ohne dass dafür ein Gegenwert entstand.

Was zwei Monate in einem laufenden Fix-and-Flip-Projekt bedeuten, rechnet Johannes klar vor:

• Variabler Zins auf das eingesetzte Kapital läuft monatlich weiter.
• Hausgeld für zwei Wohnungen wird bezahlt, ohne dass eine Einheit verkauft ist.
• Unterm Strich: Rund 4.000 Euro, die ohne jeglichen Gegenwert aus dem Projekt fließen.

Inzwischen ist ein neuer Lieferant gefunden worden, der eine Lieferzeit von vier Wochen zugesagt hat. Der Auftrag wurde vor dem Dreh des Videos erteilt. Damit ist die Wohnung zwar wieder auf Kurs, aber die zwei Monate und die 4.000 Euro Opportunitätskosten sind weg.

Was du daraus mitnimmst: Beauftrage Gewerke immer direkt und nie über mehrere Zwischenstationen. Kläre vor Auftragserteilung schriftlich, ob eine Anzahlung notwendig ist, damit die Produktion anlaufen kann. Hake bei laufenden Bestellungen regelmäßig selbst nach, auch wenn es sich zunächst unnötig anfühlt. Und kalkuliere Verzögerungskosten von Anfang an in dein Projekt ein, damit sie dich nicht unvorbereitet treffen.

Fehler 3: Der falsch gebaute Duschpodest im Badezimmer

Der dritte Fehler ist technischer Natur und weniger kostspielig, aber trotzdem lehrreich. Im Badezimmer sollte ein gefliester Duschpodest entstehen. Das ist bei Flipper Immo die bevorzugte Lösung, wenn eine ebenerdige Dusche aufgrund des geringen Estrichaufbaus nicht realisierbar ist. Der Vorteil: Alles bleibt im gleichen Fliesenlook, keine Duschwanne, die optisch heraussticht.

Was passiert ist: Der Handwerker hat aus Gewohnheit von anderen Baustellen den Podest zu klein gebaut und einen Teil der Bodenfläche freigelassen. Wahrscheinlich war es ein 80 x 80 Podest, obwohl es größer sein sollte. Das Missverständnis entstand ohne große Absprache, einfach aus einer eingefahrenen Routine heraus.

Die Lösung war unkompliziert. Der Podest wurde nachträglich verlängert. Dafür werden sogenannte Ytong-Steine, also Leichtbausteine, verwendet. Sie werden unten ausgelegt, der Rest wird mit Mörtel oder Beton ausgeglichen und verspachtelt, dann kann der Fliesenleger arbeiten. Kein großes Drama, kein nennenswerter Mehraufwand, aber ein weiteres Beispiel dafür, wie wichtig klare Absprachen vor jedem einzelnen Arbeitsschritt sind.

Was du daraus mitnimmst: Auch bei langjährigen Handwerkern, mit denen du gut zusammenarbeitest, solltest du neue oder abweichende Anforderungen explizit kommunizieren. Gewohnheiten von anderen Baustellen übertragen sich automatisch, wenn du nicht gegensteuert. Ein kurzes Gespräch vor Baubeginn spart nachträgliche Korrekturen.

Was Fix and Flip wirklich bedeutet: Fehler gehören dazu

Johannes zieht am Ende des Videos ein ehrliches Fazit, das man sich merken sollte. Bei einem Projekt wie diesem sind Dutzende von Menschen beteiligt, Handwerker, Lieferanten, Verwalter, Eigentümergemeinschaften. Je mehr Zahnräder ineinandergreifen müssen, desto wahrscheinlicher ist es, dass irgendwo etwas klemmt. Das ist keine Ausrede, sondern eine realistische Erwartungshaltung.

Wer Fix and Flip als Strategie betreibt, also Immobilien kauft, renoviert und wieder verkauft, muss einkalkulieren, dass es Lehrgeld gibt. Entscheidend ist nicht, ob Fehler passieren, sondern wie schnell und kostengünstig man sie behebt. Bei allen drei Fehlern in diesem Projekt wurde eine Lösung gefunden, bevor der Schaden eskaliert ist.

Das Projekt läuft weiter. Das Bad wird gefließt, der Boden liegt bald, und sobald die neuen Fenster eingebaut sind, ist die Wohnung fertig für den Verkauf. Wer solche Projekte von Anfang an begleiten und selbst lernen möchte, wie das Modell Einkaufen, Renovieren, Verkaufen funktioniert, findet bei Flipper Immo entsprechende Angebote für gemeinsame Projekte.

Die drei Fehler auf einen Blick

• Falsch geplante Wand: Schlauchküche mit zu enger Türöffnung wurde erkannt und durch Erweiterung der Öffnung korrigiert. Vergleichsweise günstiger Fix mit großer Wirkung auf den Grundriss.
• Fensterlieferung ohne direkte Kommunikation: Zwei Monate Lieferverzögerung wegen fehlender Anzahlung, die in der Kommunikationskette unterging. Kostet rund 4.000 Euro an laufenden Projekt- und Haltekosten.
• Falsch gebauter Duschpodest: Handwerker hat aus Gewohnheit eine abweichende Größe gebaut. Wurde mit Ytong-Steinen nachträglich korrigiert, kein großer Schaden.