3 Fix & Flip Mythen, die Anfänger komplett verunsichern

Wer mit Fix and Flip anfängt, stößt schnell auf drei Einwände, die immer wieder auftauchen und viele davon abhalten, den ersten Schritt zu machen: die Spekulationssteuer, fehlende Handwerker und die Angst, das renovierte Objekt nicht wieder loszuwerden. Johannes räumt in diesem Video mit allen drei Mythen auf und zeigt, warum keiner davon ein echtes Hindernis sein muss.

Mythos 1: Die Spekulationssteuer frisst den ganzen Gewinn

Kein Thema taucht in den Kommentaren unter Fix-and-Flip-Inhalten so häufig auf wie die Spekulationssteuer. Oft wird sie so vorgebracht, als wäre sie ein verstecktes Argument gegen den Immobilienhandel überhaupt. Das Missverständnis sitzt tief: Viele glauben, die Steuer falle auf den gesamten Verkaufspreis an. Das ist falsch.

Die Spekulationssteuer, beziehungsweise im gewerblichen Bereich die normale Ertragssteuer, fällt ausschließlich auf den Gewinn an. Nicht auf den Verkaufspreis. Ein konkretes Beispiel macht das deutlich:

• Einkauf: 200.000 Euro
• Renovierungskosten: 80.000 Euro
• Nebenkosten: 25.000 Euro
• Verkaufspreis: 380.000 Euro
• Gewinn vor Steuer: 75.000 Euro

Bei einem Steuersatz von rund 35 Prozent bleiben davon noch etwa 49.000 Euro netto übrig. Im absoluten Worst Case, also bei 45 Prozent, sind es immer noch gut 40.000 Euro, die du in einem einzigen Projekt zusätzlich zu deinem regulären Gehalt verdienst. Das ist eine Summe, die das Leben spürbar verändern kann.

Wer gewerblich handelt, zahlt in Deutschland rund 30 Prozent auf den Gewinn. Die Immobilie wird dabei zum Produkt des Unternehmens, genauso wie das Schnitzel im Restaurant das Produkt des Wirtes ist. Wer privat handelt, zahlt seinen persönlichen Einkommensteuersatz plus gegebenenfalls Gewerbesteuer. Im ungünstigsten Szenario landet man bei 40 bis 45 Prozent, also dem gleichen Satz, den ein Angestellter mit über 60.000 Euro Jahresgehalt auf seinen letzten Einkommenseuro zahlt. Daran stört sich kaum jemand.

Entscheidend ist: Die Steuer ist kein Überraschungsmoment, sondern ein fixer Kalkulationsposten. Sie wird von Anfang an in die Kalkulation eingebaut, genauso wie die Renovierungskosten oder die Grunderwerbsteuer. Wer das vergisst oder ignoriert, hat beim Einkauf geschlafen, nicht die Steuer ist das Problem.

Ein weiterer Punkt, der häufig übersehen wird: Die Steuer fällt nicht sofort nach dem Verkauf an, sondern erst mit der nächsten Steuererklärung. Wer im März verkauft, zahlt die Steuerlast frühestens im April des Folgejahres. Das gibt dir Zeit, den entsprechenden Betrag zurückzulegen. Wenn du fortgeschritten bist, arbeitest du in der Zwischenzeit sogar noch einmal mit diesem Geld. Wichtig ist nur: Den Steuerbetrag unangetastet lassen und nicht für andere Dinge ausgeben.

Mythos 2: Ohne Handwerkskenntnisse geht Fix and Flip nicht

Der zweite große Mythos lautet: Man müsse selbst handwerklich begabt sein oder ein gut vernetztes Handwerkerteam in der Tasche haben, um Immobilien erfolgreich zu renovieren und weiterzuverkaufen. Dieser Gedanke hält viele davon ab, überhaupt anzufangen.

Die Realität sieht anders aus. Bei Flipper Immo laufen parallel bis zu 28 Baustellen von Partnerflippern, von denen die allermeisten einen Vollzeitjob haben und keine gelernten Handwerker sind. Auch Johannes selbst beschreibt sich nicht als Handwerker. Er kann streichen, Boden legen und verputzen, aber Fliesen legen oder Rohre klemmen liegt nicht in seinem Repertoire. Trotzdem stemmt das Team jedes Jahr 20 bis 30 eigene Baustellen und betreut darüber hinaus noch einmal 30 bis 40 weitere für andere.

Der entscheidende Perspektivwechsel: Du bist nicht der Fliesenleger auf dem Projekt. Du bist der Projektleiter. Dein Job ist es, zu organisieren, zu koordinieren, zu kalkulieren und am Ende des Tages Entscheidungen zu treffen. Die handwerkliche Ausführung übernehmen Fachleute.

In Deutschland gibt es über eine Million registrierte Handwerksbetriebe mit knapp 5,6 Millionen Beschäftigten. Handwerker sind vorhanden, man muss nur wissen, wie man an sie herankommt. Gerade jetzt, wo der Neubau eingebrochen ist, haben viele Betriebe wieder freie Kapazitäten. Wenn du fünf anfragst, wirst du in der Regel von zwei ein ernsthaftes Angebot bekommen. Plane dabei einen Vorlauf von vier bis sechs Wochen ein, dann klappt das in der Praxis fast immer.

Die beste Methode, um verlässliche Handwerker zu finden, ist das Empfehlungsnetzwerk. Du kennst mit hoher Wahrscheinlichkeit irgendjemanden, der irgendeinen Handwerker kennt, ob das die Mutter, der Vater, die Oma oder ein Bekannter ist. Dieser Handwerker hat in seinem Berufsleben wiederum mit anderen Gewerken zusammengearbeitet und kann dir zwei bis drei verlässliche Kontakte weitergeben. So baut sich ein Netzwerk auf, das auf echten Erfahrungen basiert und nicht auf anonymen Bewertungen im Internet.

Wer trotzdem auf Plattformen wie MyHammer zurückgreift oder einfach googelt, sollte zumindest auf Folgendes achten:

• Lass dir Referenzen und alte Baustellen zeigen.
• Besichtige diese Referenzen nach Möglichkeit persönlich.
• Hol mehrere Angebote ein und vergleiche sie.

Auch eine Empfehlung ist kein hundertprozentiger Garant. Es kann vorkommen, dass ein Handwerker trotz guter Referenzen enttäuscht. Dann trennt man sich, zieht weiter und sucht einen neuen. Das gehört zum Geschäft. Nach zwei bis drei Projekten hat man in der Regel ein funktionierendes Team zusammen. Wer aktiv schaut, wird Handwerker finden, ob beim Bäcker am frühen Morgen, auf dem Parkplatz, bei eBay Kleinanzeigen oder über eine schlichte Zeitungsannonce.

Mythos 3: Was passiert, wenn das Objekt sich nicht verkaufen lässt?

Der dritte Mythos ist die vielleicht tiefste Angst beim Fix and Flip: Was ist, wenn die Renovierung abgeschlossen ist, das Objekt auf den Markt kommt und sich einfach kein Käufer findet?

Zunächst die ehrliche Einordnung: Wenn ein Objekt sich nicht zum kalkulierten Preis verkaufen lässt, liegt das in den meisten Fällen daran, dass beim Einkauf Fehler gemacht wurden. Entweder wurde zu teuer eingekauft, der Verkaufspreis zu optimistisch angesetzt oder die Renovierung nicht sauber kalkuliert. Das ist keine Schande, das passiert, aber man sollte es sich eingestehen und daraus lernen.

Was tun, wenn man in dieser Situation steckt? Es gibt mehrere Optionen, die man in dieser Reihenfolge durchdenken sollte:

• Preis anpassen und zügig verkaufen: Lieber etwas weniger Gewinn mitnehmen oder notfalls einen kleinen Verlust realisieren, als monatelang auf totem Kapital sitzen zu bleiben. Jeder Monat, in dem das Objekt nicht verkauft ist, kostet Finanzierung, Hausgeld und Opportunitätskosten. Wer sich schnell trennt, hat sein Eigenkapital wieder frei und kann das nächste Projekt angehen.
• Plan B: Langfristig vermieten: Fast jede Bank finanziert ein Mietobjekt lieber langfristig um als kurzfristig. Wenn das Objekt nicht weggeht, kann man zur Bank gehen und das variable Darlehen in eine langfristige Finanzierung mit Tilgung umwandeln. Das funktioniert in der Praxis häufig gut, weil die Bank an einem 10-Jahres-Kunden deutlich mehr verdient als an einem 12-Monats-Deal. Der Mietmarkt ist so angespannt, dass sich in der Regel schnell ein Mieter findet.
• Plan C: Sonderkonzept entwickeln: In manchen Lagen und Wohnungstypen kann eine Nutzung als Airbnb-Objekt, als Wohngemeinschaft oder in einer anderen alternativen Form die Mietrendite so weit steigern, dass das Objekt als Kapitalanlage wieder attraktiv wird.

Wer sich für Plan B entscheidet, sollte einen wichtigen Punkt im Blick behalten: Das eingesetzte Eigenkapital ist in diesem Fall im Objekt gebunden. Es steht nicht für das nächste Projekt zur Verfügung. Eine Möglichkeit, das zumindest teilweise zu lösen, ist die Nachbeleihung: Nach einer gewissen Zeit, meist nach etwa acht bis zwölf Monaten im vermieteten Zustand, kann man mit der Bank sprechen und das gestiegene Eigenkapital teilweise oder vollständig wieder herauslösen. Das setzt aber voraus, dass der Wert aus Sicht der Bank entsprechend gestiegen ist.

Wer das nicht schafft, kann alternativ darauf warten, das Objekt nach zehn Jahren steuerfrei zu verkaufen. Dann ist das Eigenkapital wieder frei, und je nach Marktentwicklung hat das Objekt in dieser Zeit noch an Wert gewonnen.

Die klare Empfehlung bleibt aber: Verkauf, auch wenn es wehtut. Fix and Flip lebt von Bewegung. Ein guter Einkauf, eine saubere Renovierung und ein zügiger Verkauf sind das Herzstück des Modells. Ein Objekt, das monatelang im Bestand hängt, bremst alles aus. Wer flexibel bleibt, kann das nächste Projekt angehen, Fehler analysieren und beim nächsten Deal besser kalkulieren.

Fazit: Mythen kennen, Kalkulation beherrschen, loslegen

Alle drei Mythen haben eines gemeinsam: Sie klingen auf den ersten Blick nach ernsthaften Hindernissen, lösen sich bei näherer Betrachtung aber in Luft auf. Die Spekulationssteuer ist ein Kalkulationsposten wie jeder andere, kein Totschlagargument. Handwerker lassen sich finden, wenn man aktiv sucht und ein Netzwerk aufbaut. Und selbst wenn ein Objekt mal nicht zum gewünschten Preis weggeht, gibt es funktionierende Auswege.

Was all das verbindet: Eine saubere Kalkulation von Anfang an ist die Grundlage für jeden erfolgreichen Flip. Wer die Steuer einrechnet, den Markt kennt, einen realistischen Verkaufspreis ansetzt und Handwerker frühzeitig koordiniert, hat die größten Risiken bereits ausgehebelt. Der Rest ist Erfahrung, die man mit jedem weiteren Projekt sammelt.