3 Zimmer auf 60 m² mit Stuck und Fischgrätparkett im Berliner Altbau

Tim zeigt Johannes eine frisch fertiggestellte 60-m²-Wohnung im Berliner Altbau, die vor der Sanierung eine Zweizimmerwohnung war. Durch eine clevere Grundrissveränderung entstanden drei Zimmer, eine offene Wohnküche, ein großer Balkon und ein komplett neues Bad. Das Ergebnis soll unter der 500.000-Euro-Marke bleiben und zeigt, wie modernes Fix-and-Flip im Berliner Altbaubestand funktioniert.

Berliner Altbau aus dem Jahr 1900 als Grundlage

Das Haus, in dem sich die Wohnung befindet, wurde bereits vom damaligen Aufteiler vollständig grundsaniert. Damals war das Aufteilen in Berlin noch möglich. Mittlerweile gilt in Berlin ein Aufteilungsverbot, weshalb solche Objekte immer seltener auf den Markt kommen. Im Zuge dieser Sanierung wurden Fahrstühle eingebaut, Balkone angebracht, Dächer ausgebaut, Stränge saniert und die Fassade komplett erneuert. Für Käufer bedeutet das: Man kauft sich in eine WEG ein, die funktioniert, und hat im Idealfall die nächsten 20 Jahre Ruhe.

Die Lage ist City West, Charlottenburg. Rund 300 bis 400 Meter vom Ludwigkirchplatz, drei Minuten vom Kurfürstendamm. Ein Standort, den Tim und Johannes bestens kennen, da sich auch ihr Büro in dieser Gegend befindet. Genau diese Marktnähe ist für sie ein entscheidender Vorteil: Sie können Preise, Nachfrage und Käuferverhalten in dieser Lage besser einschätzen als anderswo.

Vom Zweizimmer zum Dreizimmer: der Gamechanger

Die Wohnung hatte vor der Sanierung knapp 60 m² und war als Zweizimmerwohnung geschnitten. Die Küche befand sich vorne, dahinter ein großer, offener Wohnbereich. Im Rahmen der Sanierung wurde eine neue Wand eingezogen, die bestmöglich verschoben wurde, um Licht und Fenster zu berücksichtigen. So entstanden:

• Ein separates Schlafzimmer mit rund 12 m², in dem ein 160- oder 180-cm-Bett problemlos Platz findet
• Ein zweites kleineres Zimmer mit rund 10 m², das sich als Homeoffice oder zweites Schlafzimmer eignet
• Eine offene Wohnküche mit echtem Arbeitsplattenaufsatz auf Küchenkorpussen im 60-mal-60-Zentimeter-Raster

Der Umbau von zwei auf drei Zimmer ist dabei kein Selbstzweck. Er erweitert die Zielgruppe erheblich: Eigennutzer mit Homeoffice-Bedarf, Paare, Eltern, die die Wohnung für studierende Kinder kaufen, oder auch eine Zweier-WG. Gerade in Berlin ist diese Flexibilität bares Geld wert.

Ausstattung: Fischgrätparkett, Stuck und hochwertige Bäder

Was sofort auffällt, ist der schwellenlose Eiche-Fischgrätparkett durch alle Zimmer. Kombiniert mit flachen Fußleisten im Berliner Profil mit rund 6 bis 8 Zentimetern Höhe ergibt das ein stimmiges, klassisches Altbaubild. Im Hauptwohnzimmer wurde außerdem Stuck angesetzt, was den historischen Charakter des Gebäudes aus dem Jahr 1900 unterstreicht.

Im Eingangsbereich wurden die Decke abgehangen und Spots eingebaut. Die gesamte Elektrik wurde neu gemacht. Für die Waschmaschine entstand ein kleiner, abgetrennter Vorraum, der sie aus dem sichtbaren Bereich verschwinden lässt. Das Bad wurde komplett neu aufgebaut. Verbaut wurden:

• Villeroy und Boch als Sanitärkeramik
• Geberit für Spülkästen und Ablauf
• Steinberg Armaturen
• Eine maßgefertigte Glasduschabtrennung vom Glaser, der die Scheibe passgenau zuschneidet und einbaut
• Ein vollflächiger Wandspiegel, der den Raum optisch vergrößert

Auf Duschtassen wird bewusst verzichtet. Auch wenn eine bodenebene Dusche hier aus technischen Gründen nicht realisierbar war, entschied man sich gegen die Kompromisslösung mit Plastikeinbauten vom Discounter. Eine ordentliche Glasabtrennung kostet laut Tim rund 800 Euro, ein vollflächiger Spiegel mit Einbau etwa 400 bis 500 Euro. Das wirkt. Und es sieht nicht nach Provisorium aus.

Der Balkon: rund 8 bis 9 m² als echtes Highlight

Zum Zeitpunkt der Hausaufteilung wurde der Balkon neu angebaut. Er hat rund 8 bis 9 m² und liegt günstig zur Straße hin. Abseits davon liegt ein weiteres Objekt im gleichen Haus, das Tim und Johannes bereits verkauft haben und bei dem sie auf den Kaufpreiseingang warten: 85 m² für 720.000 Euro. Ein Beleg dafür, dass die WEG und die Lage funktionieren.

Der Balkon der hier vorgestellten Wohnung wurde gerade frisch gestrichen. Er bietet Platz für Pflanzen, eine Sitzgruppe oder einen Grill. Gerade in Berlin ist Außenfläche bei Wohnungen unter 500.000 Euro kein Standard, sondern ein echter Mehrwert, der beim Verkauf spürbar hilft.

Sanierungskosten und GU-Strategie

Tim und Johannes sanieren ausschließlich über einen Generalunternehmer. Früher haben sie Materialien teilweise selbst beschafft, um Kosten zu sparen. Das hat sich nicht bewährt. Heute liegt die Priorität darauf, möglichst wenig operative Reibung zu haben. Der GU kennt ihren Stil, weiß, welche Marken verbaut werden, und zieht das Konzept eigenständig durch.

Die Sanierungskosten liegen in der Regel zwischen 1.000 und 1.200 Euro brutto pro Quadratmeter, inklusive allem: neue Elektrik, neues Bad, Parkett, Stuck, Malerarbeiten und alle Gewerke. Das Staging kommt noch obendrauf, wird aber aus gutem Grund nicht weggelassen. Denn oft kaufen Interessenten die Einrichtung mit, wenn das Konzept stimmig wirkt. Tim nennt die Möglichkeit, Möbel in einer Inventarliste im Kaufvertrag aufzuführen und so dem Käufer eine kleine Ersparnis bei der Grunderwerbsteuer zu ermöglichen.

Ein GU-Wechsel ist in der Vergangenheit vorgekommen: Wenn Firmen wachsen wollen, leidet oft die Qualität. Wenn buchhalterische Schwächen dazukommen, entstehen Probleme. Für Sanierungen mit einem gewissen Anspruch braucht man Handwerker, die diesen Anspruch auch umsetzen können.

Preisgrenze 500.000 Euro: bewusste Strategie

Die Wohnung geht für unter 500.000 Euro in den Verkauf. Das ist kein Zufall, sondern ein strategischer Entscheid. Tim erklärt es so: Wer in Berlin eine Wohnung unter dieser Grenze kauft, bringt in der Regel noch ausreichend Eigenkapital mit. Eine 100-Prozent-Finanzierung ist kaum noch realisierbar. 80 Prozent ist heute die neue 100 Prozent, aber es braucht dann trotzdem ein solides Einkommen und echtes Eigenkapital. In diesem Preissegment ist die Nachfrage am breitesten, und die Emotionalität der Käufer ist am stärksten, wenn Qualität und Optik stimmen.

Auf ImmoScout gibt es laut Tim aktuell über 10.000 Wohnungen in Berlin. Da ist viel dabei, das weder fotografisch noch in der Realität überzeugt. Wer dann eine Wohnung sieht, die im Exposé genauso aussieht wie beim Besichtigungstermin, fällt positiv auf. Und genau das erzeugt Emotionen, die letztlich auch den Kaufpreis stabilisieren.

Risikomanagement statt Skalierung um jeden Preis

Eine häufige Frage, die Johannes Tim stellt: Warum kein ganzes Mehrfamilienhaus kaufen, komplett sanieren und aufteilen? Die Antwort ist klar durchdacht. In den vergangenen zwei bis drei Jahren stand Risikomanagement ganz oben. Wer in den Jahren niedriger Zinsen immer größere Projekte gestapelt hat, wurde vom Markt oft kalt erwischt: Zinsen von einem Prozent auf über vier Prozent, sinkende Nachfrage, Nervosität auf allen Seiten. Viele, denen man niemals einen Einbruch zugetraut hätte, sind genau damit in Schwierigkeiten geraten.

Tim und Johannes bevorzugen daher:

• Einzelwohnungen oder kleine Wohnungspakete statt ganzer Häuser
• Schnell rein, schnell raus, ohne auf Baugenehmigungen oder Behördenentscheidungen warten zu müssen
• Ein kleines, eingespieltes Team statt einer wachsenden Handwerkerstruktur mit eigenem Lager
• Bewusste Diversifikation: neben dem Flip-Geschäft auch Bestandshaltung und andere Themen

Tim ist außerdem am Vertrieb eines größeren Projekts mit über 50 Wohnungen in der Kantstraße in der City West beteiligt, allerdings nicht als Eigentümer, sondern exklusiv als Vertriebspartner. Auch dabei bringt er seine Erfahrung aus dem Altbaubereich als Bauberatung ein. Die Erkenntnis daraus: Im aktuellen Markt ist er froh, solche großen Projekte nicht selbst auf dem Buch zu haben.

Energieeffizienz und Kompromisse beim Ankauf

Das Haus hat laut Tim einen Energieausweis der Klasse C. Das ist gut. Bis 2030 müssen alle Altbauten mindestens die Klasse D erreichen. Das muss nicht zwingend eine vollständige Fassadensanierung für mehrere Hunderttausend Euro bedeuten. Alternativen sind zum Beispiel eine Kellergeschossdeckendämmung, der Anschluss an Fernwärme oder eine Kombination aus kleineren Maßnahmen. Entscheidend ist, dass die WEG einen nachvollziehbaren Plan hat.

Beim Ankauf gilt für Tim grundsätzlich: Nicht zu viele Kompromisse eingehen. Wer sich von einer guten Lage blenden lässt und dabei vierter Stock ohne Aufzug, schlechte Heizung und alte Fenster akzeptiert, schränkt seine Käuferzielgruppe massiv ein. Wer keinen Aufzug hat, verliert nach Schätzung von Tim schon mal rund 50 Prozent der potenziellen Interessenten. Wenn ein Kompromiss unvermeidbar ist, muss der Rest der Wohnung so gut sein, dass dieser eine Nachteil kein Dealbreaker wird. Das funktioniert nur, wenn wirklich fast alles andere stimmt.

Fazit: Was dieses Objekt als Flip-Produkt auszeichnet

Was macht diese 60-m²-Wohnung aus Tims Sicht zum perfekten Produkt? Mehrwert durch Grundrissveränderung, ein Zimmer mehr als vorher, hochwertiges Handwerk, stimmige Optik, ein Balkon, eine sanierte WEG mit funktionierendem Gemeinschaftseigentum, gute Energieeffizienz und ein Verkaufspreis unter 500.000 Euro in einer der besten Lagen Berlins. Es bleibt nichts offen, was Käufer abschrecken könnte. Und genau das ist das Ziel beim Fix-and-Flip in Berlin: nicht das größte Objekt, sondern das überzeugendste.