Mehr als 300.000 Euro für eine renovierungsbedürftige Immobilie? Besichtigung und Fazit

In dieser Folge nimmt Johannes dich mit auf eine Besichtigung in Kempten: eine 95-Quadratmeter-Wohnung aus den 70er Jahren, vier Zimmer, Renovierungsstau von oben bis unten, Kaufpreis 340.000 Euro. Was auf dem Papier nach einem klassischen Fix-and-Flip-Objekt klingt, entpuppt sich bei genauerem Hinsehen als zu teurer Deal. Warum trotzdem jede Besichtigung ihren Wert hat und was du daraus für deine eigene Immobiliensuche mitnehmen kannst, erfährst du hier.

Das Objekt: 95 Quadratmeter, vier Zimmer, Baujahr 1974

Das Objekt hat Johannes nicht selbst online entdeckt, sondern sein Bruder hat es ihm geschickt, der bei der Immobiliensuche offenbar immer einen Schritt schneller ist. Nach dem ersten Blick aufs Inserat hat Johannes direkt den Makler kontaktiert und den Besichtigungstermin für den nächsten Tag vereinbart. Schnelles Handeln gehört bei Fix and Flip zur Grundausrüstung, und genau das zahlt sich auch im Umgang mit Maklern aus: Wer zeigt, dass er strukturiert vorgeht und nach Zahlen kauft, baut sich einen guten Ruf auf.

Die Wohnung selbst liegt im zweiten Stockwerk eines größeren Wohnblocks mit rund 80 Einheiten in Kempten. Das Baujahr bewegt sich um 1974 bis 1976. Mit 95 Quadratmetern und vier Zimmern plus separater Küche, Balkon mit Blick ins Grüne und einem Vorzimmer beim Eingang bietet sie auf dem ersten Blick eine solide Grundlage für eine Zielgruppe wie junge Familien.

Die Aufteilung hat Johannes grundsätzlich als gelungen empfunden. Das Wohnzimmer war halboffens konzipiert, in der Mitte stand eine Säule, was nicht ideal ist, aber laut seiner Einschätzung keine unlösbare Herausforderung gewesen wäre. Kein riesiger Stahlträger nötig, nur etwas Kreativität bei der Raumgestaltung.

Der Zustand: Renovierungsbedarf auf ganzer Linie

Wer solche Objekte kennt, weiß was ihn erwartet: Teppichboden in jedem Zimmer, Tapeten an allen Wänden, abgehängte Decken mit Holzvertäfelung aus den 70ern. Die Küche wirkte entsprechend in die Jahre gekommen. Kurz gesagt: Die Wohnung war ein klassischer Renovierungsfall, bei dem man von Grund auf neu anfangen muss.

• Böden: Komplett mit Teppichboden ausgelegt
• Decken: Abgehängt mit Holzvertäfelungen
• Wände: Durchgehend tapeziert
• Küche: Veraltet, kompletter Austausch nötig
• Balkon: Vorhanden, aber eher klein

Der Renovierungsaufwand war also überschaubar in dem Sinne, dass es sich um bekannte, planbare Gewerke handelt. Keine versteckten Strukturschäden, keine komplizierten Eingriffe in die Statik. Für jemanden mit Erfahrung im Fix and Flip ist das eigentlich das angenehmste Szenario: viel Optik, wenig Unbekanntes.

Das zentrale Problem: Der Preis

Hier liegt der Haken. 340.000 Euro Kaufpreis bei 95 Quadratmetern ergibt einen Quadratmeterpreis von rund 3.570 Euro. Für eine renovierungsbedürftige Bestandsimmobilie aus den 70er Jahren in einem großen Wohnblock ist das schlicht zu viel, wenn man als Investor kalkulieren muss.

Beim Fix and Flip dreht sich alles um die Einkaufsmarge. Der Kaufpreis ist der einzige Hebel, den du wirklich in der Hand hast. Renovierungskosten, Nebenkosten, Finanzierungskosten, Verkaufskosten und der Zeitfaktor fressen sich alle in deine Rendite. Wenn du bereits beim Einkauf zu viel zahlst, kannst du das durch noch so sorgfältige Renovierung nicht mehr aufholen.

Johannes hat trotzdem ein Angebot abgegeben, und zwar unter 300.000 Euro. Das entspricht einem Preisnachlass von über 40.000 Euro auf den Angebotspreis. Sein eigenes Fazit dazu war klar: In einem Markt wie Kempten, wo gut geschnittene Vier-Zimmer-Wohnungen eher über- als unterboten werden, liegt die Wahrscheinlichkeit, diesen Deal zu diesem Preis zu bekommen, praktisch bei null. Er hat das Angebot trotzdem eingereicht, weniger in der Erwartung, den Zuschlag zu erhalten, als vielmehr um eine klare Position zu hinterlassen.

Warum sich Besichtigungen trotzdem lohnen

Hier kommt ein Punkt, den viele Einsteiger im Bereich Immobilieninvestition unterschätzen: Netzwerk aufbauen ist genauso wichtig wie den richtigen Deal finden. Die Maklerin hat Johannes schnell und unkompliziert einen Termin gegeben. Das Gespräch verlief entspannt, man war schnell per Du. Solche Kontakte sind Gold wert, denn Makler, die dich als seriösen Investor einschätzen, der schnell handelt und nach Zahlen kauft statt nach Gefühl, werden dich beim nächsten Objekt früher anrufen.

Johannes beschreibt es direkt: Wer zeigt, dass er einen Plan hat, zügig abwickelt und nicht als Endnutzer mit persönlichen Einwänden durch eine Wohnung läuft, der baut sich bei Maklern einen anderen Stellenwert auf. Das ist eine mittelfristige Investition in die eigene Deal-Pipeline.

Dazu kommt der einfache Fakt, dass jede Besichtigung Erfahrung bringt. Du schärfst deinen Blick für Grundrisse, lernst einzuschätzen wie viel Aufwand bestimmte Renovierungsarbeiten bedeuten, und du entwickelst ein Gefühl dafür, was in deinem lokalen Markt welchen Preis rechtfertigt. Das ist etwas, das kein YouTube-Video und kein Buch alleine vermitteln kann.

Was bedeutet das für deine Immobiliensuche?

Der wichtigste Punkt aus dieser Besichtigung ist das Thema Einkaufspreis und Marktkenntnis. Johannes zeigt sehr klar, dass er sich trotz des offensichtlich zu hohen Preises die Zeit genommen hat, das Objekt anzuschauen. Nicht weil er Hoffnung hatte, den Deal zu machen, sondern weil jede Interaktion mit dem Markt Informationen liefert.

Wenn du selbst nach Objekten für Fix and Flip oder als Kapitalanlage suchst, macht es Sinn, folgende Punkte im Kopf zu behalten:

• Quadratmeterpreis immer sofort ausrechnen. Viele Inserate verstecken den eigentlichen Preis hinter vagen Beschreibungen. Teile Kaufpreis durch Wohnfläche, und du siehst sofort, ob du überhaupt im verhandelbaren Bereich bist.
• Renovierungskosten realistisch schätzen. Teppich raus, Tapeten ab, Decken öffnen, Küche neu, Bad neu, das geht schnell in Richtung 800 bis 1.200 Euro pro Quadratmeter, je nach Ausführung und Region.
• Einkaufspreis ist der wichtigste Hebel. Wenn du zu teuer einkaufst, hilft dir die beste Renovierung nicht. Die Marge entsteht beim Kauf, nicht beim Verkauf.
• Makler frühzeitig ansprechen und direkt Termin machen. Wer schnell reagiert und professionell auftritt, wird als ernsthafter Käufer wahrgenommen.
• Besichtige regelmäßig, auch wenn das Objekt nicht passt. Marktkenntnis und Netzwerk wachsen nur durch kontinuierlichen Kontakt mit dem Markt.

Fazit: Kein Deal, aber kein verschwendeter Tag

Die Wohnung in Kempten war zu teuer. Das war Johannes von Anfang an klar, und genau deshalb hat er das Angebot bewusst niedrig angesetzt, ohne große Erwartungen. Den Zuschlag hat er nicht bekommen. Aber er hat eine Maklerin kennengelernt, eine Immobilie mit einer interessanten Ausgangssituation von innen gesehen, und einen weiteren Datenpunkt für sein Marktverständnis gesammelt.

Das ist die Mentalität, die beim Immobilieninvestieren langfristig trägt: nicht jede Besichtigung muss ein Deal werden, aber jede Besichtigung sollte etwas bringen. Sei es ein neuer Kontakt, ein besseres Gefühl für Preise, oder einfach die Übung, schnell zu reagieren und klar zu kommunizieren.

Wer regelmäßig besichtigt, lernt schneller als jeder, der nur von der Seitenlinie zuschaut. Und irgendwann kommt das Objekt, das rechnerisch passt, und dann zählt es, dass du weißt was du tust.