Mehr als 300.000 Euro für eine renovierungsbedürftige Immobilie? Besichtigung und Fazit

In dieser Folge nimmt Johannes dich mit zu einer Besichtigung in Kempten: eine 95-Quadratmeter-Wohnung aus den 1970ern, vier Zimmer, renovierungsbedürftig, Preis: 340.000 Euro. Ob das als Fix-and-Flip-Objekt überhaupt rechnet, was beim Netzwerk aufbauen mit Maklern zählt und warum Johannes trotzdem ein Angebot abgegeben hat, erfährst du hier.

Das Objekt: 95 Quadratmeter, vier Zimmer, Baujahr 1974

Das Objekt hat Johannes nicht selbst online gefunden, sondern sein Bruder hat ihm den Link geschickt. Wer regelmäßig auf Immobilienportalen unterwegs ist, kennt das: Manchmal ist man eine Stunde zu langsam und jemand anderes hat den Deal schon entdeckt. Deshalb lohnt es sich, ein Netzwerk aus Leuten aufzubauen, die ebenfalls auf der Suche sind und Deals teilen.

Die Wohnung liegt im zweiten Obergeschoss eines großen Wohnblocks mit rund 80 Einheiten in Kempten. Das Baujahr ist 1974 oder 1976, Johannes war sich beim Drehen nicht mehr ganz sicher. Die Eckdaten auf einen Blick:

• Wohnfläche: 95 Quadratmeter
• Zimmer: 4 Zimmer plus separate Küche
• Etage: 2. Obergeschoss
• Baujahr: ca. 1974 bis 1976
• Kaufpreis: 340.000 Euro
• Quadratmeterpreis: rund 3.580 Euro pro Quadratmeter
• Balkon: vorhanden, Aussicht ins Grüne

Auf dem Papier klingt das nach einer soliden Familienwohnung. Vier Zimmer, 95 Quadratmeter, Balkon mit Grünblick, gute Raumaufteilung. In der Realität war der Zustand aber eindeutig aus einer anderen Zeit: abgehängte Decken mit Holzvertäfelungen, Teppichboden überall, Tapeten an allen Wänden. Kurz gesagt: ein klassisches Renovierungsprojekt.

Der Zustand der Wohnung im Detail

Wer schon mal eine Wohnung aus den 1970ern besichtigt hat, weiß, was einen erwartet. Diese hier war keine Ausnahme. Gleich beim Betreten gab es ein kleines Vorzimmer, von dem aus man links in die Schlafzimmer gelangte. Die Wohnung war noch möbliert, was die Einschätzung des tatsächlichen Zustands manchmal erschwert, weil Möbel Flächen und Schäden verdecken.

Die abgehängten Decken mit Holzverkleidung sind ein typisches Merkmal aus dieser Bauepoche. Das Problem dabei: Man weiß nie genau, was sich dahinter verbirgt. Im besten Fall nur alte Elektroleitungen, im schlechtesten Fall Schimmel oder Feuchtigkeit. Beim Kalkulieren eines Fix-and-Flip-Projekts muss man solche Unwägbarkeiten immer mit einem Puffer einplanen.

Der Teppichboden zieht sich durch alle Räume. Das ist aus Flipper-Sicht eigentlich kein Problem, weil Boden raus und neuen Boden rein zur Standardrenovierung gehört. Aufwendiger wird es, wenn strukturelle Dinge wie Leitungen, Fenster oder Bäder erneuert werden müssen. Die Küche war ebenfalls in die Jahre gekommen und hätte komplett erneuert werden müssen.

Das Wohnzimmer hat Johannes gut gefallen: ein halb offenes Konzept, das modern wirkt. Allerdings stand mittendrin eine Säule. Tragend oder nicht tragend, das wäre zu klären gewesen. Johannes ist überzeugt, dass sich dafür eine Lösung gefunden hätte, ohne einen aufwendigen Stahlträger einziehen zu müssen. Solche Details entscheiden oft darüber, ob ein Grundriss nach der Renovierung wirklich gut funktioniert oder ob man mit einem Kompromiss leben muss.

Insgesamt war der Renovierungsaufwand deutlich höher als bei einer Wohnung, bei der nur Böden und Wände neu gemacht werden müssen. Hier wären viele Gewerke gleichzeitig nötig gewesen.

Die Rechnung: Warum 340.000 Euro zu teuer sind

Der entscheidende Punkt bei jedem Fix-and-Flip-Projekt ist die Kalkulation. Und da hat diese Wohnung schon beim ersten Blick auf den Preis ein grundlegendes Problem gezeigt. 3.580 Euro pro Quadratmeter für eine renovierungsbedürftige Bestandswohnung aus den 1970ern in einem Großblock ist schlicht zu viel, wenn man danach noch Renovierungskosten und Gewinnmarge unterbringen will.

Beim Fix-and-Flip geht es darum, eine Immobilie günstig zu kaufen, sie zu renovieren und dann mit Gewinn zu verkaufen. Die grobe Faustformel ist simpel: Einkaufspreis plus Renovierungskosten plus alle Nebenkosten müssen am Ende deutlich unter dem erzielbaren Verkaufspreis liegen. Wenn der Einkaufspreis schon nahe am Marktniveau für renovierte Wohnungen liegt, funktioniert das Modell nicht.

Johannes hat trotzdem ein Angebot abgegeben, allerdings unter 300.000 Euro. Das sind rund 40.000 Euro weniger als der Angebotspreis, also ein Nachlass von fast 12 Prozent. Für Bestandsimmobilien mit vier Zimmern in einem gefragten Markt wie Kempten ist das unrealistisch. Normalerweise wird in solchen Märkten eher überboten als unterboten. Die Chancen, dieses Objekt zu diesem Preis zu bekommen, lagen nach seiner eigenen Einschätzung bei nahezu null.

Trotzdem macht es Sinn, das Angebot abzugeben, und zwar aus einem anderen Grund.

Netzwerk aufbauen mit Maklern: warum jede Besichtigung zählt

Johannes hat die Besichtigung nicht nur wegen der Wohnung gemacht. Ein genauso wichtiger Grund war es, die Maklerin kennenzulernen und einen guten ersten Eindruck zu hinterlassen. Das klingt erstmal nach Selbstvermarktung, ist aber ein echter strategischer Vorteil beim Immobilienkauf.

Wer als Investor auftritt, der schnell entscheidet, keine emotionalen Diskussionen über Wandfarben führt und nach Zahlen kauft, wird von Maklern anders wahrgenommen als ein Endnutzer. Makler wissen, dass Investoren unkomplizierte Abwicklungen bedeuten: kein langer Finanzierungsvorbehalt, keine Sonderwünsche, kein Rückziehen kurz vor dem Notartermin.

Wenn ein Makler ein Off-Market-Objekt hat oder ein Objekt, das noch nicht online ist, denkt er zuerst an die Leute, die er kennt und denen er vertraut. Wer also regelmäßig Besichtigungen macht, auch wenn das konkrete Objekt gerade nicht passt, baut sich genau diese Pipeline auf. Johannes hat das direkt nach dem Anruf beim Makler vorgemacht: Am Tag nach dem Anruf war der Besichtigungstermin bereits fix. Das signalisiert Ernsthaftigkeit und Entscheidungsfreude.

Für alle, die gerade mit dem Thema Immobilieninvestition anfangen, ist das ein wichtiger Punkt: Besichtige so viele Wohnungen wie möglich. Auch solche, bei denen du weißt, dass du sie nicht kaufen wirst. Du lernst den Markt, du lernst Makler kennen, du bekommst ein Gefühl dafür, was eine Wohnung wirklich wert ist und was nicht. Das ist Erfahrung, die du dir nicht aus Büchern holen kannst.

Was du aus dieser Besichtigung mitnehmen kannst

Diese Folge zeigt sehr gut, dass beim Fix-and-Flip-Investing nicht jede Besichtigung zum Kauf führen muss, und das ist völlig in Ordnung. Viel wichtiger ist es, ein System zu entwickeln, mit dem du Objekte schnell bewertest und eine klare Entscheidung triffst.

Ein paar Punkte, die du dir aus dieser Besichtigung merken solltest:

• Quadratmeterpreis sofort im Blick behalten: Über 3.500 Euro pro Quadratmeter für eine renovierungsbedürftige Wohnung aus den 1970ern ist in den meisten Märkten kein guter Einstieg für ein Flip-Projekt.
• Renovierungsaufwand realistisch einschätzen: Teppich, Tapeten, abgehängte Decken, alte Küche, alter Badezustand. Das summiert sich schnell auf 50.000 Euro und mehr, je nach Ausstattungsniveau.
• Angebote abgeben, auch wenn die Chance gering ist: Du baust deine Reputation bei Maklern auf, lernst den Markt kennen und bleibst im Gespräch.
• Grundriss ist nicht alles, aber wichtig: Eine Säule im Wohnzimmer oder eine schlechte Raumaufteilung kann die Renovierung teurer machen und den erzielbaren Verkaufspreis drücken.
• Balkon ist immer besser als kein Balkon: Auch ein kleiner Balkon erhöht die Attraktivität für Käufer und Mieter, besonders für Familien.

Die Wohnung selbst wäre für eine junge Familie mit 95 Quadratmetern, vier Zimmern und Balkon nach einer ordentlichen Renovierung sicher gut verkäuflich gewesen. Das Problem war einzig und allein der Einkaufspreis. Wenn der Markt in Kempten bei renovierten Vierzimmerwohnungen in dieser Lage beispielsweise bei 4.200 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter liegt, also einem erzielbaren Verkaufspreis von grob 400.000 bis 430.000 Euro, bleibt nach Einkauf, Renovierung und Nebenkosten kaum etwas übrig. Und für kein oder minimales Risiko bekommst du am Kapitalmarkt auch einen risikolosen Zins. Ein Flip muss sich deutlich mehr lohnen.

Der Markt in Kempten ist, wie Johannes selbst sagt, ein Markt, in dem Bestandswohnungen eher überboten als unterboten werden. Das macht es für Investoren schwieriger als in Regionen mit höherem Leerstand oder geringerer Nachfrage. Wer hier erfolgreich Deals macht, braucht entweder sehr gute Kontakte zu Maklern und Eigentümern oder muss bereit sein, sehr viele Objekte anzuschauen, bevor das richtige auftaucht.

Genau das ist das Fazit dieser Folge: Weiter machen, weiter schauen, Netzwerk ausbauen und die Kalkulation immer ehrlich halten. Ein schlechter Deal ist einer, bei dem du zu viel bezahlst, nicht einer, den du nicht gemacht hast.