Traum-Immobilie im Allgäu | 4-Zimmer-Wohnung zum Renovieren mit Bergblick | Nächstes Projekt?

Im Allgäu, einer der beliebtesten Ferienregionen Deutschlands, hat Johannes gemeinsam mit seinem Partner Oliver eine renovierungsbedürftige 4-Zimmer-Wohnung besichtigt, die exklusiv off-market angeboten wurde. Die Wohnung aus dem Baujahr 1970 mit rund 92 bis 93 Quadratmetern, Bergblick und Fernwärmeanschluss könnte das nächste Fix-and-Flip-Projekt werden. Im Video nimmt Johannes dich mit auf den ersten ungeschminkten Rundgang durch die Immobilie und bewertet Substanz, Grundriss und Potenzial direkt vor Ort.

Off-Market-Deal im Allgäu: Was steckt hinter dem Objekt?

Die Wohnung wurde Johannes und Oliver nicht über ein öffentliches Portal angeboten, sondern direkt und diskret, also klassisch off-market. In Fachkreisen ist das mittlerweile ein geflügeltes Wort, fast schon ein Unwort, wie Johannes selbst schmunzelnd anmerkt. Trotzdem bleibt der Vorteil real: Wer Zugang zu solchen Objekten hat, kann oft besser verhandeln und hat weniger Konkurrenz als auf den üblichen Portalen.

Johannes betont, dass er die Wohnung vor der Besichtigung weder in Fotos noch in Details kannte. Der Rundgang im Video ist also ein echter Ersteindruck, keine inszenierte Präsentation. Genau das macht die Analyse besonders wertvoll für alle, die selbst lernen wollen, wie man eine Immobilie direkt vor Ort einschätzt.

Lage: Ferienregion mit Alpenpanorama

Das Objekt liegt im Allgäu, näher an den Alpen als Johannes' üblicher Standort. Die Region ist bei Urlaubern und Kapitalanlegern aus dem gesamten deutschsprachigen Raum beliebt, besonders seit dem Trend zu Inlandsreisen in den vergangenen Jahren deutlich zugenommen hat. Gerade Münchner Käufer nutzen solche Objekte gerne als Investment oder Zweitwohnsitz, was Johannes aus eigener Erfahrung bestätigt: Ein früheres Projekt in der Region wurde genau an solche Käufer verkauft.

Zur Lage gehört auch die Infrastruktur direkt vor Ort. Vom Balkon aus sieht man eine Schule mit Sportplatz, was die Wohnung für Familien interessant macht. Die Lage ist gleichzeitig ruhig und dennoch nah am Ortszentrum. Bergblick, Grünlage und gute Anbindung sind drei Faktoren, die in dieser Region den Verkaufspreis nach oben treiben. Das ist für Fix-and-Flip-Projekte natürlich eine entscheidende Grundvoraussetzung: Der Markt muss die Aufwertung auch im Preis honorieren.

Substanz: Was ist schon erledigt, was muss noch gemacht werden?

Bei der Bewertung einer Renovierungsimmobilie kommt es nicht nur darauf an, was noch zu tun ist, sondern auch darauf, was bereits in Ordnung ist. Hier ein Überblick, wie Johannes die Substanz einschätzt:

• Fenster: Wurden bereits ausgetauscht, kein Holz mehr verbaut. Das ist laut Johannes ein klares Plus, denn neue Fenster sind zwar kein Riesenposten, ersparen aber Zeit und Geld. Fenster-Check: bestanden.
• Heizung: Die Wohnung wurde auf Fernwärme umgestellt, der Wechsel fand ungefähr zwischen 2008 und 2010 statt. Das bedeutet keine eigenständige Heizanlage, die gewartet oder ersetzt werden muss.
• Elektrik: Kein FI-Schutzschalter vorhanden. Das ist nicht dramatisch, wenn die übrige Elektrik in Ordnung ist. Johannes weist aber klar darauf hin: Wenn die gesamte Elektroinstallation aus den 1980er Jahren oder älter ist, wird es aufwendig, weil dann unter Umständen alles neu gezogen werden muss.
• Oberflächen: Tapeten, Bodenbeläge und Möbel entsprechen dem Baujahr 1970 und sind entsprechend in die Jahre gekommen. Das ist aber genau der Bereich, in dem Fix-and-Flip funktioniert: oberflächliche Renovierung mit großem optischen Effekt.
• Badezimmer: Kein Fenster, was ein kleines Manko ist. Johannes nennt aber direkt mögliche Lösungen, etwa spezielle Lichtsysteme, die einem Fenster optisch nahekommen.

Grundriss: Vier Zimmer mit gutem Schnitt

Die Wohnung hat knapp 93 Quadratmeter und vier Zimmer, was in dieser Preisklasse und in dieser Region keine Selbstverständlichkeit ist. Heute werden im Neubau überwiegend Zwei- und Dreizimmerwohnungen gebaut, weshalb gut geschnittene Vierzimmerwohnungen im Bestand für Familien und Feriengäste attraktiv sind.

Der Grundriss gefällt Johannes grundsätzlich gut. Jedes Zimmer hat Zugang zum Balkon, was in einer Ferienregion ein echter Verkaufsargument ist. Der Flur liegt zentral, die Zimmer lassen sich sinnvoll nutzen, zum Beispiel als Elternschlafzimmer, Kinderzimmer und Arbeitszimmer oder für eine Ferienvermietung als Familienwohnung.

Ein kleines Thema ist ein Zimmer, das aktuell nur als Durchgangszimmer funktioniert. Das ist nicht ideal, aber lösbar. Hier kommt es auf die konkrete Raumaufteilung und den späteren Nutzungszweck an, ob Eigennutzung, Dauervermietung oder Ferienvermietung.

Das separate WC wird von Johannes ausdrücklich positiv hervorgehoben. In der Immobilienbewertung gilt ein separates WC als gehobene Ausstattung, weil Gäste und Bewohner die Sanitärbereiche trennen können. Gleichzeitig gibt es mehr Spielraum beim Design des Badezimmers, da nicht alle Anschlüsse auf engstem Raum kombiniert werden müssen.

Einrichtung und Möbel: Potenzial für Preisverhandlung

Die Wohnung ist noch vollständig möbliert, inklusive alter Schrankwand, gefliestem Couchtisch und allem, was man aus einer typischen Siebziger-Jahre-Wohnung kennt. Das klingt erst mal nach Aufwand, ist aber aus Investorensicht durchaus nützlich.

Johannes erklärt, dass solche Situationen Verhandlungsspielraum bieten: Ältere Verkäufer haben oft keinen Antrieb mehr, alles selbst auszuräumen, auf Kleinanzeigenportalen zu verkaufen oder einen Entrümpler zu beauftragen. Wer als Käufer anbietet, die Wohnung zu übernehmen und selbst zu räumen, kann das als Argument nutzen, um einige tausend Euro vom Kaufpreis abzuziehen. Das hat Johannes nach eigener Aussage bei einem früheren Projekt bereits erfolgreich so verhandelt, auch wenn er zugibt, den Aufwand des Ausräumens erheblich unterschätzt zu haben.

Die Küche bleibt ebenfalls in der Wohnung. Für ein Fix-and-Flip-Projekt bedeutet das, dass man sich zunächst auf die wichtigsten Renovierungsmaßnahmen konzentrieren und die Küche entweder ersetzen oder aufwerten kann, je nach Budget und Zielgruppe.

Ausblick und Balkon: Mehr als nur ein nettes Extra

Der Balkon der Wohnung zeigt in Richtung Berge. Das klingt nach einer Kleinigkeit, ist aber in einer Ferienregion ein handfestes Kaufargument. Johannes fasst es direkt zusammen: Zu so einem Ausblick kann man schon mal aufwachen. Gerade für Käufer, die die Wohnung als Zweitwohnsitz oder Ferienobjekt nutzen wollen, spielt die Aussicht eine entscheidende Rolle bei der Kaufentscheidung und damit auch beim erzielbaren Verkaufspreis nach der Renovierung.

Die Ost-West-Ausrichtung der Wohnung sorgt dafür, dass morgens und abends Sonne in die Räume fällt. Das ist ein Detail, das in Exposés und bei Besichtigungen oft unterschätzt wird, aber die Wohnatmosphäre erheblich beeinflusst.

Zahlen und nächste Schritte

Den konkreten Kaufpreis nennt Johannes im Video nicht, das ist bei off-market Deals üblich. Er sagt aber klar, dass der Preis im Rahmen liegt und das Objekt aus seiner Sicht mehrere positive Faktoren vereint:

• Ferienregion mit stabiler Nachfrage
• 4 Zimmer auf rund 93 Quadratmetern
• Baujahr 1970, Fenster und Heizung bereits modernisiert
• Hauptsächlich oberflächliche Renovierung notwendig
• Bergblick und Balkon als starke Verkaufsargumente
• Ruhige Grünlage, trotzdem zentrumsnah
• Off-market, also keine öffentliche Konkurrenz beim Kauf

Die nächsten Schritte sind klar: Alle Unterlagen und Dokumente müssen geprüft werden, bevor eine Entscheidung fällt. Dazu gehören Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan und der aktuelle Zustand der Elektroinstallation. Erst wenn die Zahlen und die Substanz im Detail stimmen, wird aus einem interessanten Besichtigungsobjekt ein konkretes Investment.

Johannes lässt offen, ob die Wohnung tatsächlich das nächste Projekt wird. Ein weiteres Video über die aktuelle Marktlage in der Region ist aber bereits angekündigt. Wenn du keine Folge verpassen willst, lohnt sich ein Blick auf den Kanal und natürlich ein Abo.