Warum du 5 Jahre Gewährleistung gibst, wenn du eine Immobilie verkaufst | Fix&Flip Wissen

Wer zum ersten Mal eine sanierte Immobilie als Fix-and-Flip verkauft, hat die Gewährleistung oft nicht auf dem Schirm. Dabei ist das Thema wichtig: Als Verkäufer gibst du dem neuen Besitzer gesetzlich fünf Jahre Gewährleistung auf alle Arbeiten, die du oder deine Handwerker am Objekt vorgenommen haben. In diesem Video erklärt Johannes, was das konkret bedeutet, wo es im Gesetz steht und wie du dich als Flipper richtig absicherst.

Was ist die Gewährleistung beim Immobilienverkauf?

Viele, die mit Fix and Flip starten, kennen den Satz "gekauft wie gesehen" und gehen davon aus, dass damit alle Haftung beim Verkauf erledigt ist. Das stimmt aber nur teilweise. Wenn du eine Bestandsimmobilie kaufst, sanierst und wieder verkaufst, greift das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), genauer gesagt die Paragraphen 434 ff. BGB. Diese regeln die Mängelansprüche des Käufers beim Erwerb einer bestehenden Immobilie.

Der entscheidende Punkt: Nach Übergabe des Vertragsobjekts hast du als Verkäufer fünf Jahre lang Gewährleistung auf alle Arbeiten, die du oder deine Handwerker an der Immobilie durchgeführt haben. Das betrifft insbesondere alle Eingriffe in die Substanz des Gebäudes, also Rohre, Elektroleitungen, Bäder, Heizungsanlagen und ähnliches.

Das Prinzip "gekauft wie gesehen" greift dann, wenn du gar nichts an der Immobilie verändert hast. Sobald du aber als Flipper aktiv in die Substanz eingegriffen hast, bist du für diese Arbeiten in der Pflicht. Das ist kein Sonderrecht für Fix-and-Flip, sondern ganz normales Kaufvertragsrecht aus dem BGB.

Kaufvertrag versus Werkvertrag: Ein wichtiger Unterschied

Damit die fünfjährige Gewährleistungsfrist nach den Paragraphen 434 ff. BGB gilt, muss ein Kaufvertrag über eine bestehende Immobilie vorliegen. Das ist bei Fix-and-Flip immer der Fall: Du kaufst ein Bestandsobjekt an, renovierst es und verkaufst es per notariellem Kaufvertrag an den neuen Besitzer.

Wer dagegen ein Haus neu bauen lässt, schließt mit Architekten, Generalunternehmern oder Statikern in der Regel einen Werkvertrag ab. Für diesen gelten andere Regelungen und zum Teil abweichende Fristen. Das ist ein anderes Thema, aber es ist gut, den Unterschied zu kennen, damit du weißt, von welchem Rechtsrahmen wir beim Thema Fix and Flip reden.

Die Baubeschreibung: Dein wichtigstes Dokument beim Verkauf

Wenn du dein Flip-Objekt verkaufst, wird der Notar in der Regel nach einer Baubeschreibung fragen. Diese Beschreibung ist kein bürokratischer Aufwand, sondern dein Schutzschild für die nächsten fünf Jahre. In der Baubeschreibung hältst du stichpunktartig fest, welche Arbeiten du an der Immobilie vorgenommen hast. Typische Punkte sind zum Beispiel:

• Neue Fliesen im Bad
• Neue Küche inkl. Anschlüsse
• Neuer Geberit-Kasten und neue Toilette
• Wände weiß gestrichen
• Neue Türen und Zargen
• Neue Elektroinstallationen

Die Baubeschreibung wird als Anlage in den Kaufvertrag aufgenommen. Warum ist das so wichtig? Ganz einfach: In vier Jahren weißt du selbst nicht mehr, was du damals konkret in welchem Bad oder welcher Wohnung gemacht hast. Mit der schriftlichen Dokumentation kannst du im Streitfall noch nachvollziehen, was ausgeführt wurde und wer dafür verantwortlich war. Ohne diese Dokumentation wird es schwer, einen Gewährleistungsfall korrekt zuzuordnen.

Du kannst in der Baubeschreibung auch festhalten, welches Unternehmen die jeweilige Arbeit ausgeführt hat. Das ist keine Pflicht, aber es erleichtert dir im Ernstfall den Rückgriff auf deinen Handwerker erheblich.

Wann greift die Gewährleistung, wann nicht?

Hier ist ein praktisches Beispiel aus dem Video, das das Prinzip sehr gut veranschaulicht:

Stell dir vor, du hast eine Wohnung als Kapitalanlage verkauft. Der neue Mieter hängt nach dem Einzug ein Bild auf und bohrt dabei in eine Wasserleitung. Fällt das unter deine Gewährleistung? Nein. Du hast die Rohre regelkonform verlegt. Den Schaden hat ein Dritter verursacht. Das ist nicht dein Problem, sondern das des Mieters.

Ganz anders sieht es aus, wenn dein Sanitärinstallateur vor viereinhalb Jahren beim Einbau eines Bads eine Muffe zwischen zwei Rohren nicht ordentlich festgeklemmt hat. Es kommt zu einem Wasserschaden. In diesem Fall liegt ein Ausführungsfehler deines Handwerkers vor, und du als Verkäufer stehst gegenüber dem Käufer in der Pflicht. Du hast die Gewährleistung gegeben, also musst du zunächst geradestehen.

Allerdings kannst du dann deinerseits den Sanitärinstallateur in Regress nehmen, vorausgesetzt du hast eine ordentliche Rechnung von ihm und die Arbeiten wurden nachweislich von ihm ausgeführt. Du rufst ihn an, schilderst den Wasserschaden und forderst ihn auf, dafür geradezustehen. Im Normalfall ist er dazu verpflichtet, denn er hat die Arbeit fehlerhaft ausgeführt.

Das zeigt: Als Flipper bist du das Bindeglied zwischen Handwerker und Käufer. Du trägst nach außen hin die Verantwortung, hast aber die Möglichkeit, diese intern an den verursachenden Handwerker weiterzugeben, sofern du alles sauber dokumentiert hast.

Auf welche Arbeiten fällt die Gewährleistung wirklich an?

Nicht jede Maßnahme an einem Flip-Objekt ist gewährleistungsrelevant im gleichen Maß. Eine frisch gestrichene weiße Wand wird nach vier Jahren keine ernsthafte Gewährleistungsklage auslösen. Anders sieht es bei Arbeiten aus, die in der Substanz des Gebäudes stattfinden:

• Badsanierungen mit neuen Rohren, Fliesen und Installationen
• Elektroarbeiten, also neue Leitungen, Verteilerkästen, Steckdosen
• Heizungsinstallationen
• Umbauarbeiten an tragenden oder nicht tragenden Wänden
• Fenster- und Türeneinbau

Gerade bei diesen Bereichen solltest du sicherstellen, dass die ausführenden Handwerker zuverlässig sind, eine ordentliche Rechnung stellen und ihre Arbeiten handwerklich korrekt ausführen. Fünf Jahre sind eine lange Zeit, und du willst in dieser Zeitspanne auf einen Handwerker zurückgreifen können, der noch erreichbar und solvent ist.

Handwerker sorgfältig auswählen: Mehr als nur Preisvergleich

Ein häufiger Fehler bei Fix-and-Flip-Einsteigern ist, Handwerker ausschließlich nach dem günstigsten Angebot auszuwählen. Aber wenn du weißt, dass du fünf Jahre lang an deren Arbeit gebunden bist, ändert sich der Blickwinkel. Du musst diesen Handwerker fünf Jahre lang kontaktieren können, falls etwas schiefläuft.

Das bedeutet konkret: Wenn ein Handwerker wirtschaftlich auf wackligen Beinen steht oder du das Gefühl hast, dass er in zwei Jahren nicht mehr am Markt ist, solltest du dir genau überlegen, ob du ihn beauftragst. Es geht nicht darum, jedem Handwerker zu misstrauen, aber die Gewährleistungspflicht ist ein echtes Argument dafür, mit verlässlichen, etablierten Betrieben zu arbeiten, auch wenn sie etwas mehr kosten.

Dazu kommt: Lass dir von jedem Handwerker eine ordentliche Rechnung ausstellen. Ohne Rechnung hast du im Streitfall keinen Nachweis, dass dieser Betrieb überhaupt in deinem Objekt gearbeitet hat. Die Rechnung ist dein wichtigstes Mittel, um die Haftung im Ernstfall weiterzureichen.

Was du konkret mitnehmen solltest

Das Thema Gewährleistung klingt trocken, hat aber direkte finanzielle Auswirkungen auf jedes Fix-and-Flip-Projekt. Hier nochmal die wichtigsten Punkte zusammengefasst:

• Du gibst als Verkäufer einer sanierten Bestandsimmobilie fünf Jahre Gewährleistung auf alle vorgenommenen Arbeiten, geregelt in den Paragraphen 434 ff. BGB.
• Erstelle eine Baubeschreibung und lass sie als Anlage in den Kaufvertrag aufnehmen. Halte darin fest, was genau gemacht wurde.
• Lass dir von jedem Handwerker eine ordentliche Rechnung ausstellen. Das ermöglicht dir im Gewährleistungsfall den Rückgriff auf den Verursacher.
• Wähle Handwerker nicht nur nach dem Preis aus, sondern auch danach, ob sie in fünf Jahren noch erreichbar und handlungsfähig sind.
• Schäden, die durch Dritte verursacht wurden, also etwa durch den Mieter oder Käufer selbst, fallen nicht unter deine Gewährleistung.
• Bei speziellen oder komplizierten Fällen: Hol dir rechtliche Beratung von einem Fachanwalt. Bei Immobilien geht es um hohe Streitwerte, da ist professionelle Beratung gut investiertes Geld.

Gewährleistung ist kein Thema, das du als Fix-and-Flip-Investor wegdiskutieren kannst. Es ist gesetzlich verankert und betrifft jeden Verkauf einer sanierten Immobilie. Wer das von Anfang an richtig handhabt, also sauber dokumentiert, verlässliche Handwerker einsetzt und ordentliche Rechnungen sammelt, der ist auf der sicheren Seite und muss sich in den fünf Jahren nach dem Verkauf keine schlaflosen Nächte machen.