52.000 Euro Gewinn: Immobilienhandel mit Beispiel | Flip oder Flopp #1

In der ersten Folge von "Flip oder Flopp" rechnet Johannes ein konkretes Fallbeispiel aus der Community durch. Ein Community-Mitglied hat ein Objekt auf Immoscout gefunden und wollte wissen, an welchen Stellschrauben man drehen müsste, damit sich ein Fix-and-Flip wirklich lohnt. Das Ergebnis: Je nach Kaufpreis und Marktsituation ist zwischen 16.000 und 70.000 Euro Gewinn drin.

Das Objekt auf einen Blick

Das Angebot kam über Immoscout und wurde von einem Makler inseriert. Die rote Kapsel auf der Plattform zeigte, dass noch keine Preisreduzierung stattgefunden hatte. Es handelt sich um eine Maisonette-Wohnung mit 90 Quadratmetern Wohnfläche, 4 Zimmern und einem Kaufpreis von 155.000 Euro. Dazu kommen ein Stellplatz und ein Keller, also ein echtes Komplettpaket.

Die Fotos zeigen eine Wohnung, die ordentlich in Schuss ist. Die Wände sind glatt, keine Tapeten, die Küche ist funktional. Die Heizkörper sind etwas in die Jahre gekommen, die Stahlzargen sind blau, aber das ist alles lösbar. Was auf den Fotos komplett fehlt: das Badezimmer. Bei 90 Quadratmetern ohne ein einziges Badezimmerfoto sollte man hellhörig werden. Entweder wurde es vergessen, oder es gibt einen Grund dafür.

Das Gebäude selbst ist ein Backsteinbau mit vier Stockwerken, kein Plattenbau, völlig in Ordnung. Das Hausgeld liegt bei 200 Euro im Monat. Was man im Blick behalten muss: Die Heizung läuft auf Öl, und das Thema Heizungstausch ist gerade in Hausgemeinschaften sehr akut. Die Protokolle der Eigentümergemeinschaft sollte man auf jeden Fall vor einem Kauf gründlich durchlesen.

Die Kaufnebenkosten richtig einplanen

Beim Fix-and-Flip ist der Einkaufspreis die wichtigste Stellschraube. Aber genauso wichtig ist es, alle Nebenkosten von Anfang an sauber einzurechnen. In diesem Fall sieht die Rechnung so aus:

• Kaufpreis: 155.000 Euro
• Maklerprovision: 3,6 % (Makler ist mit drin)
• Grunderwerbsteuer: 5 % (Niedersachsen)
• Notarkosten kommen ebenfalls dazu
• Gesamtkosten nach Ankauf: rund 178.000 Euro

Das ist ein Punkt, den viele Einsteiger unterschätzen. Der Listenpreis ist nie der tatsächliche Einstandspreis. Allein durch Makler, Notar und Grunderwerbsteuer kommen schnell 15 bis 20 Prozent obendrauf. In Niedersachsen mit 5 % Grunderwerbsteuer ist das besonders spürbar. Wer das nicht einplant, hat schon vor dem ersten Handwerker ein Problem.

Außerdem ein wichtiger Hinweis zu den Immoscout-Preisindikationen: Diese Werte basieren auf Angebotspreisen, nicht auf tatsächlichen Kaufpreisen. Erfahrene Investoren handeln häufig 20 bis 30 Prozent unter dem Angebotspreis. Die Preisindikation auf der Plattform zeigt also eher die Obergrenze des Marktes, nicht die Realität.

Renovierungskosten kalkulieren ohne Besichtigung

Eine vollständige Kalkulation ohne Besichtigung ist immer mit Unsicherheiten verbunden, das wird im Video klar kommuniziert. Trotzdem lässt sich anhand der Fotos eine erste Schätzung ableiten. Folgende Arbeiten stehen wahrscheinlich an:

• Wände einmal durchstreichen (bereits glatt und ohne Tapete)
• Bodenbelag komplett erneuern (Teppichboden raus, neuer Belag rein)
• Neue Türen einhängen, Zargen in Weiss lackieren oder austauschen
• Heizkörper auffrischen oder in Anthrazit neu lackieren als Eyecatcher
• Küche über eBay Kleinanzeigen verkaufen, Erlös ca. 500 Euro
• Backstein-Verkleidung im Innenbereich entfernen
• Badezimmer: unbekannt, da keine Fotos vorhanden

Für die Kalkulation wurde ein Ansatz von 400 Euro pro Quadratmeter gewählt. Bei 92 Quadratmetern ergibt das 38.000 Euro reine Renovierungskosten. Inklusive Puffer landet man bei 44.000 Euro. Das ist ein eher optimistischer Ansatz, der davon ausgeht, dass das Badezimmer kein kompletter Totalschaden ist. Vor Ort würde man zusätzlich eine Feuchtigkeitsmessung machen, um sicher zu gehen.

Dazu kommen die laufenden Kosten während der Renovierungsphase. Hausgeld, Strom und Heizung wurden pauschal für 7 Monate mit 2.000 Euro angesetzt. Das ergibt Gesamtkosten von rund 223.000 Euro bis zur Verkaufsbereitschaft.

Verkaufspreis und Marge: Flip oder Flopp?

Hier liegt die eigentliche Gretchenfrage jedes Fix-and-Flip-Projekts. Ohne genaue Adresse und lokale Marktkenntnis lässt sich der Verkaufspreis nur schätzen. Im Video wurde der Immowelt-Immobilienpreisrechner als grobe Orientierung genutzt. Das Ergebnis:

• Unterer Quadratmeterpreis: 2.600 Euro
• Oberer Quadratmeterpreis: 3.000 Euro

Daraus ergeben sich folgende Szenarien bei einem Kaufpreis von 155.000 Euro:

• Niedriger Verkaufspreis (2.600 Euro/qm): Gewinn von rund 16.000 Euro, das entspricht 7 % Marge. Klarer Flopp.
• Hoher Verkaufspreis (3.000 Euro/qm): Gewinn von rund 52.000 Euro, das entspricht 19 % Marge. Schon besser, aber noch nicht ideal.

Als Zielmarke gilt eine Marge von mindestens 25 %. Um das bei diesem Objekt zu erreichen, gibt es zwei Wege: den Kaufpreis drücken oder die Renovierungskosten reduzieren. Am besten beides.

Der Hebel: Kaufpreis runterhandeln

Wenn man den Kaufpreis auf 140.000 Euro verhandelt, also rund 10 % unter dem Angebotspreis, ändert sich das Bild deutlich. Der mögliche Gewinn am oberen Marktpreisende steigt dann auf rund 70.000 Euro, was einer Marge von über 25 % entspricht. Das ist das Niveau, bei dem man ruhig schlafen kann.

Noch aggressiver wäre ein Versuch, auf 125.000 Euro zu kommen. Das ist ambitioniert, aber nicht unrealistisch, wenn das Objekt schon länger auf dem Markt ist oder der Verkäufer schnell liquidieren möchte. In solchen Situationen lohnt es sich immer, ein Angebot zu machen, das deutlich unter dem Listingpreis liegt. Das Schlimmste, was passieren kann, ist ein Nein.

Gleichzeitig lässt sich die Renovierung durch Eigenleistung spürbar reduzieren. Wer selbst mit anpackt und das Netzwerk hat, um günstige Handwerker einzusetzen, kann die Renovierungskosten unter 35.000 Euro halten. Bei 90 Quadratmetern in diesem Zustand ist das durchaus realistisch.

Was man vor dem Kauf noch prüfen muss

Auch wenn das Objekt auf den ersten Blick interessant wirkt, gibt es noch einige offene Punkte, die vor einem verbindlichen Angebot geklärt werden sollten:

• Protokolle der Eigentümergemeinschaft: Steht ein Heizungstausch an? Gibt es grössere Sanierungen, die auf alle Eigentümer umgelegt werden?
• Energieausweis: Das Objekt hat einen Verbrauchsausweis. Wichtig zu wissen: Bei einer leerstehenden Baustelle wird kaum Energie verbraucht, der Verbrauchswert ist dann nicht aussagekräftig. Nach der Renovierung kann ein neuer Ausweis nachgeliefert werden.
• Heizungsart: Öl ist auf lange Sicht ein Risikofaktor. Die Diskussion über einen Pflichtumstieg auf alternative Heizformen ist noch nicht abgeschlossen.
• Badezimmer: Unbedingt vor Ort besichtigen und den tatsächlichen Zustand bewerten. Fehlende Fotos sind immer ein Warnsignal.
• Mikrolage: Preise auf Immoscout und Immowelt sind Durchschnittswerte. Ein Gespräch mit einem lokalen Makler bringt ein realistischeres Bild davon, was nach der Renovierung tatsächlich erzielbar ist.
• Teilungserklärung und Maklerklausel: Gibt es Einschränkungen beim Weiterverkauf?

Fazit: Potenzial ja, aber nur mit dem richtigen Einkaufspreis

Dieses Objekt hat Potenzial. Die Maisonette-Struktur mit interner Treppe ist ein echtes Verkaufsargument, das Gebäude ist solide, die Wohnung ist in einem akzeptablen Grundzustand. Mit einer leichten Renovierung und dem richtigen Styling lässt sich hier eine attraktive Wohnung schaffen, die sich gut verkauft.

Aber der Listingpreis von 155.000 Euro reicht nicht. Bei diesem Preis ist das Projekt im besten Fall ein schmaler Gewinn, im schlechtesten Fall ein Verlustgeschäft. Das Ziel muss sein, auf 140.000 Euro oder darunter zu kommen. Kombiniert mit einer Renovierung, die durch Eigenleistung und gutes Handwerkernetzwerk unter 35.000 Euro bleibt, ergibt sich dann ein Flip, der sich wirklich lohnt.

Wer ein ähnliches Objekt gefunden hat und wissen möchte, ob es ein Flip oder ein Flopp ist, kann den Link direkt auf Instagram schicken. Die nächste Folge der Reihe wartet schon.