52.000 Euro Gewinn: Immobilienhandel mit Beispiel | Flip oder Flopp #1

In dieser ersten Folge von "Flip oder Flopp" schaut Johannes sich ein konkretes Fallbeispiel aus der Community an. Community-Mitglied Malte hat einen Immoscout-Link eingeschickt, und gemeinsam rechnen wir durch, ob das Objekt als Fix-and-Flip-Deal funktioniert und an welchen Stellschrauben man drehen müsste, um am Ende wirklich Geld zu verdienen.

Das Objekt: Was steckt hinter dem Angebot?

Das Objekt, das Malte eingeschickt hat, ist eine 90-Quadratmeter-Wohnung mit 4 Zimmern, angeboten über einen Makler auf Immoscout24. Der Angebotspreis liegt bei 155.000 Euro. Das Gebäude ist ein Backsteinbau mit vier Stockwerken, also kein Plattenbau, was grundsätzlich positiv zu bewerten ist. Dazu gibt es einen Stellplatz und einen Keller, was das Objekt zum Komplettpaket macht.

Wichtig vorab: Johannes hat keine Besichtigung gemacht und kennt den lokalen Markt nicht im Detail. Die folgende Rechnung ist deshalb als Lehrbeispiel gedacht, wie man ein solches Objekt grundsätzlich durchrechnet und bewertet. Wer selbst vor Ort ist, muss natürlich zusätzlich mit einem Feuchtigkeitsmesser durch die Räume gehen, die Wände prüfen und sich die Protokolle der Hausgemeinschaft genau ansehen.

Auf den Fotos wirkt die Wohnung ordentlich. Die Wände sind glatt, keine Tapete drauf, also direkt streichfertig. Die Küche ist in einem akzeptablen Zustand und lässt sich über eBay Kleinanzeigen für rund 500 Euro verkaufen. Die Heizkörper sind etwas in die Jahre gekommen, aber kein Drama: entweder komplett tauschen oder einfach in Weiß oder Anthrazit lackieren. Die blauen Stahlzargen sind ein Thema, aber auch das ist mit neuen Türen und weißen Zargen schnell gelöst. Teppichboden zieht sich durch mehrere Räume, der wird raus. Was fehlt: Fotos vom Badezimmer. Das ist bei 90 Quadratmetern auffällig und sollte vor einer Kaufentscheidung unbedingt geklärt werden.

Die Kostenrechnung: Was kostet der Einstieg wirklich?

Beim Fix and Flip ist die ehrliche und vollständige Kostenrechnung das A und O. Wer nur den Angebotspreis im Kopf hat, kauft sich Probleme ein. Johannes rechnet alle relevanten Posten von Anfang an mit ein.

• Ankaufspreis: 155.000 Euro
• Maklerprovision: 3,57 % (der Makler ist auf beiden Seiten dabei)
• Grunderwerbsteuer: 5 % (Niedersachsen)
• Notarkosten: pauschal eingerechnet

Damit landen wir bereits bei Gesamtankaufskosten von rund 178.000 Euro, noch bevor eine einzige Schraube gedreht wurde. Das ist der erste Realitätscheck: Die reinen Kaufnebenkosten fressen beim Immobilienhandel schnell 15 bis 25 Prozent des Kaufpreises auf. Wer das unterschätzt, rechnet sich arm.

Renovierungskosten: Was ist realistisch?

Auf Basis der Fotos schätzt Johannes die Renovierung anhand der Wohnfläche. Angesetzt werden 400 Euro pro Quadratmeter bei 92 Quadratmetern, was 38.000 Euro ergibt. Mit einem Puffer kommen wir auf 44.000 Euro für die Aufbereitung.

Was ist in dieser Kalkulation enthalten?

• Wände einmal komplett streichen
• Teppichboden raus, neuen Bodenbelag einbauen
• Neue Türen einhängen, weiße Zargen einbauen
• Küche demontieren und über eBay Kleinanzeigen verkaufen
• Heizkörper lackieren oder tauschen
• Puffer für das Badezimmer, da keine Fotos vorliegen

Der Puffer ist hier entscheidend. Gerade weil das Badezimmer nicht fotografiert wurde, muss man davon ausgehen, dass dort Mehrkosten entstehen könnten. Eine Renovierung ohne Puffer einzuplanen ist beim Immobilienhandel ein häufiger Anfängerfehler.

Dazu kommen die monatlichen Haltekosten: Hausgeld plus Strom und Heizung pauschal auf sieben Monate gerechnet, macht rund 2.000 Euro Gesamthaltung für die Projektlaufzeit.

Das ergibt Gesamtkosten von rund 223.000 Euro bevor der Verkaufserlös reinkommt.

Verkaufspreis: Was kann die Wohnung realistisch erzielen?

Der Verkaufspreis ist beim Fix and Flip die entscheidende Unbekannte. Johannes betont klar: Immoscout-Angebotspreise sind keine Kaufpreise. Er kauft selbst über Immoscout an, handelt aber regelmäßig bis zu 50.000 Euro vom Listenpreis runter. Angebotspreise sind Wunschpreise, keine Marktpreise.

Für diese Übung zieht er einen Immowelt-Preisrechner heran, der für den Standort in Niedersachsen folgende Spanne ausgibt:

• Unterer Marktwert: 2.600 Euro pro Quadratmeter
• Oberer Marktwert: 3.000 Euro pro Quadratmeter

Daraus ergeben sich zwei Szenarien:

• Szenario niedrig: Verkauf zum unteren Marktpreis ergibt einen Gewinn von rund 16.000 Euro bei einer Marge von 7 %. Das ist klar ein Flopp.
• Szenario hoch: Verkauf zum oberen Marktpreis ergibt einen Gewinn von 52.000 Euro bei einer Marge von 19 %. Das klingt schon deutlich besser.

Die 19 % Marge liegen aber noch unter der Zielmarke. Johannes arbeitet immer mit einem Ziel von mindestens 25 % Marge, um wirklich ruhig schlafen zu können und genug Puffer für Überraschungen zu haben.

Was müsste man tun, damit aus dem Flopp ein Flip wird?

Das Stichwort lautet: an den richtigen Stellschrauben drehen. Beim Immobilienhandel gibt es grundsätzlich zwei Hebel: den Ankaufspreis und die Renovierungskosten. In diesem Fall empfiehlt Johannes beides anzugehen.

Stellschraube 1: Kaufpreis runterhandeln. Wer vom Listenpreis von 155.000 Euro 10 % runterhandelt, landet bei 140.000 Euro. Das verändert die Gesamtrechnung erheblich. Bei diesem Einkaufspreis und dem oberen Marktpreis beim Verkauf ergibt sich plötzlich ein Gewinn von rund 70.000 Euro, was einer Marge von über 25 % entspricht. Genau da wollen wir hin.

Noch aggressiver wäre ein Ankauf bei 125.000 Euro. Das ist ambitioniert, aber nicht unmöglich, wenn das Objekt schon länger auf dem Markt ist oder der Verkäufer unter Druck steht. Die rote Kapsel auf Immoscout (kein bisheriger Preisabschlag) deutet darauf hin, dass noch Spielraum nach unten vorhanden ist.

Stellschraube 2: Renovierungskosten durch Eigenleistung drücken. Johannes empfiehlt Malte, die Renovierungskosten durch Eigenleistung unter 35.000 Euro zu halten. Das ist bei 90 Quadratmetern und dem vorliegenden Zustand durchaus machbar. Wer selbst Hand anlegt oder ein gutes Handwerkernetzwerk hat, kann hier signifikant sparen.

Die wichtigsten Punkte vor einem Kauf

Neben der Kalkulation gibt es noch einige Punkte, die vor einem Kaufabschluss unbedingt geprüft werden müssen. Johannes listet diese klar auf:

• Protokolle der Eigentümergemeinschaft lesen: Steht ein Heizungstausch an? Bei Ölheizungen ist das aktuell das heisseste Thema in Hausgemeinschaften. Ein Heizungstausch kann die Kalkulation komplett kippen.
• Verbrauchsausweis kritisch betrachten: Bei einem Leerstand oder einer Baustelle zeigt ein Verbrauchsausweis gar nichts, weil kein Verbrauch stattgefunden hat. Das kann zu falschen Energieklassen führen. Immer den Bedarfsausweis bevorzugen oder selbst nachrechnen.
• Badezimmer in Augenschein nehmen: Keine Fotos vom Bad bei 90 Quadratmetern ist ein Warnsignal. Vor Ort ansehen und einplanen, dass dort ein vollständiger Umbau nötig sein könnte.
• Maklerverordnung und mögliche Miethöhe prüfen: Auch wenn das Ziel der Verkauf ist, lohnt sich ein Blick darauf, was die Wohnung potenziell als Mietobjekt abwerfen würde. Das gibt eine zusätzliche Sicherheit im Businessplan.
• Markt vor Ort einschätzen: Sind 3.000 Euro pro Quadratmeter wirklich der obere Marktpreis für diese Lage und diesen Zustand? Dafür braucht es ein Gespräch mit einem lokalen Makler und eine Analyse der tatsächlichen Abverkaufspreise, nicht der Angebotspreise.

Fazit: Flip oder Flopp?

Das Objekt hat Potential, ist aber kein einfacher Selbstläufer. Zum jetzigen Listenpreis von 155.000 Euro würde die Rechnung im besten Fall bei 19 % Marge landen, was zu wenig ist für einen sicheren Flip. Das Ziel muss sein, entweder den Kaufpreis auf 140.000 Euro oder darunter zu drücken, die Renovierungskosten durch Eigenleistung zu senken oder beides kombiniert.

Das Maisonette-Konzept ist ein echter Eyecatcher und kann beim Verkauf ein Argument sein. Die Substanz der Wohnung ist gut, die Wände sind glatt, der Garagenhof ist ordentlich und das Komplettpaket mit Stellplatz und Keller ist ein klarer Vorteil. Was fehlt, ist die Gewissheit über den Zustand des Badezimmers und die Sicherheit über einen möglichen Heizungstausch in der Hausgemeinschaft.

Wenn du selbst ein Objekt hast, das du analysiert haben möchtest, schick Johannes den Link auf Instagram. Die nächste Folge Flip oder Flopp kommt mit deinem Objekt.