6 Monate ohne Schlüssel: Warum bremste das Nachlassgericht den Partnerflipper aus?

In dieser Folge besucht Johannes zum ersten Mal seinen Partnerflipper Reinhold auf der Baustelle in Regensburg. Die 74-Quadratmeter-Wohnung im vierten Stock wurde aus einem Nachlass erworben, mitten in der Sanierung steckt sie bereits. Es geht um Parkettboden, ein komplett neu geplantes Bad, ein unerwartetes Nachlassgericht in Berlin und die Frage, warum ein einziges Handwerkerangebot den gesamten Flip hätte zunichtemachen können.

Wer ist Reinhold und wie kam er zum Fix and Flip?

Reinhold ist kein klassischer Handwerker, kein Maurer, kein Polier. Er hat BWL studiert und ist nach dem Abschluss direkt im Immobilienbereich gelandet, zunächst bei einem Family Office mit großem Immobilienportfolio. Dort hat er schnell gemerkt, dass in der reinen Verwaltung und Entwicklung noch Luft nach oben ist. Das Interesse war geweckt.

Seit 2022 ist er selbständig im Immobilienbereich. Den Weg zu Johannes hat er über eine Recherche gefunden, der erste Austausch war unkompliziert und schnell, und dann sind sie direkt in die Akquise gestartet. Reinhold macht also keinen einzigen Nagel selbst in die Wand, er koordiniert, plant und denkt wirtschaftlich. Abrissarbeiten, Türzargen rausreißen, ein paar Möbel entsorgen, das hat er selbst übernommen, manchmal mit Unterstützung des Schwiegervaters. Alles andere liegt in Handwerkerhänden.

Wie wurde die Wohnung gefunden? Die Nachlass-Falle

Die Wohnung in Regensburg, Westenviertel, vierter Stock, zwei Zimmer, 74 Quadratmeter, großer Umlaufbalkon, war schon länger auf ImmoScout24 inseriert. Reinhold hatte sie Monate vorher gesehen, der Preis hatte damals noch nicht gepasst. Nach ein bis zwei Monaten war sie immer noch online. Das ist ein klassisches Signal: Entweder stimmt etwas nicht, oder der Verkäufer braucht Zeit.

Bei der Besichtigung stellte sich heraus: Die Wohnung kommt aus einem Nachlass und wird über ein Nachlassgericht abgewickelt. Das hat zwei Seiten. Auf der einen Seite bedeutet es Geduld, auf der anderen Seite bringt es ein gerichtliches Gutachten mit, das zusätzliche Sicherheit über den Wert der Immobilie liefert. Reinhold hat das als Chance gesehen: schnell entscheiden, direkt zahlen, eine saubere Lösung anbieten.

Das Ergebnis: Er hat die Wohnung unterhalb des Gutachterwerts gekauft. Gut eingekauft, wie Johannes im Gespräch mehrfach betont. Das ist beim Fix and Flip immer der wichtigste Hebel.

6 Monate Wartezeit durch das Nachlassgericht in Berlin

Was sich niemand gewünscht hat: Das Nachlassgericht saß in Berlin, und Berlin hat bei solchen Verfahren alle Vorurteile bestätigt. Die Zeitlinie sah so aus:

• Besichtigung: September
• Zusage und Unterschrift: Ende Oktober
• Übergabe der Schlüssel: April des Folgejahres

Das sind mehr als 6 Monate zwischen Erstkontakt und Schlüsselübergabe. Ursprünglich war geplant, bis Ende des Jahres fertig zu sein. Daraus wurde nichts.

Was macht man in dieser Zeit? Man wartet. Es gibt keinen direkten Ansprechpartner, keinen Eigentümer, dem man eine E-Mail schreiben kann. Stattdessen läuft alles über einen Betreuer oder Vormund, der wiederum an das Gericht gebunden ist. Man kann nachfragen, hat aber keine Hebel. Reinhold beschreibt es treffend: Man schaut nur blöd aus der Wäsche.

Das ist eine Situation, die beim Fix and Flip immer wieder vorkommt. Wer solche Objekte kaufen möchte, muss Zeit mitbringen und darf die Kapitalkosten für die Wartezeit nicht unterschätzen. Die Renditerechnung muss diese Phase bereits einkalkulieren.

Die Wohnung: Was steckt drin?

Die Wohnung liegt im vierten Stock, hat zwei Zimmer, Küche, Bad und einen großen Umlaufbalkon, der sich um die Ecke zieht. Lage und Ausblick ins Grüne waren für Reinhold das entscheidende Argument beim Kauf: Ruhe trotz guter Stadtanbindung, Freizeitaktivitäten direkt vor der Tür, und ein Balkon, bei dem jedem sofort klar wird, dass hier ein Mehrwert für den Käufer entsteht.

Die Wohnung war zum Zeitpunkt der Aufnahme mitten in der Sanierung. Bereits erledigt oder in Arbeit:

• Parkettboden im Schlafzimmer, verklebt verlegt, heller, weiß geölter Ton ohne Gelbstich
• Elektrik komplett neu, weil das Baujahr schlicht alte Zweiaderleitungen mitgebracht hat
• Schlitze in allen Wänden für neue Leitungen, Steckdosen und Lichtschalter
• Badezimmer komplett neu geplant, Türöffnung versetzt, WC auf die andere Seite verschoben
• Glasscheibe für die Dusche bereits vor Ort
• Abgehängte Decke im Wohnzimmer mit indirekter Beleuchtung und Spots
• Glastür zum Wohnzimmer, damit der dunkle Flur dauerhaft Licht bekommt
• Balkon bekommt neuen Bodenbelag und eine Außensteckdose

Die Fliese für Bad und Küche liegt bereits auf der Baustelle. Reinhold hat sie in Regensburg über einen lokalen Kontakt besorgt, nachdem er bei der Einkaufsgemeinschaft nicht fündig geworden ist. Farblich passt sie exakt zum Parkettton, was er vorher mit einem Musterstück getestet hat.

30.000 Euro für ein kleines Bad: Was Handwerkerpreise mit einem Flip machen können

Das Bad ist auf dem Papier das kleinste Thema, in der Praxis war es das aufwendigste. Auf knapp 4 bis 4,5 Quadratmetern muss alles untergebracht werden: Dusche mit Glasabtrennung, WC, Waschtisch mit Unterschrank, Spiegel, Handtuchheizkörper, Steckdosen, Beleuchtung und ein Waschmaschinenanschluss.

Ein Handwerker hat für dieses kompakte Bad ein Angebot gelegt: 30.000 Euro. Alles inklusive, seine eigene Dusche, sein eigenes WC, seine eigenen Fliesen. Hätte Reinhold dieses Angebot angenommen, wäre der gesamte Flip nicht mehr aufgegangen. Die Kalkulation wäre kollabiert.

Was man daraus lernt: Immer mindestens drei Angebote einholen, und zwar für jedes Gewerk einzeln. In diesem Fall hat Reinhold die Gewerke aufgeteilt. Die Abdichtung und die Duschwanne übernimmt der Sanitär, die Fliesen, die Glaswand und die Armatur macht derjenige, der ohnehin schon die Böden verlegt. Das verhindert Haftungslücken und verhindert, dass ein einziger Handwerker den gesamten Spielraum auffrisst.

Reinhold nennt noch etwas, das viele unterschätzen: Handwerker in August und September sind schwer zu greifen. Urlaub, private Engpässe, volle Auftragsbücher. Wer einen Flip plant und davon ausgeht, dass er in diesen Monaten problemlos Kapazitäten bekommt, der plant an der Realität vorbei. Dezember ist ähnlich schwierig.

Beleuchtungskonzept: Ein einfacher Trick statt teurer Trockenbau

Im Gespräch kommt ein praktischer Hinweis, der über dieses eine Projekt hinaus nützlich ist. Wer im Flur oder in anderen Räumen eine LED-Leiste einbauen will, muss dafür nicht zwingend die gesamte Decke abhängen. Die günstigere Alternative: Ein schmaler Streifen Trockenbau wird direkt an die Decke geschraubt, dadurch entsteht ein Spalt, und in diesen Spalt kommt die Leiste. Der ganze Unterkonstruktionsaufwand einer vollständig abgehängten Decke entfällt.

Im Wohnzimmer dieses Projekts kommt trotzdem eine abgehängte Decke mit Spots rein, weil der Raum mehr Licht braucht und der erste Eindruck zählt: Wer die Wohnungstür öffnet, sieht durch die neue Glastür direkt in das Wohnzimmer. Dieser erste Blick entscheidet oft über den Eindruck des Kaufinteressenten.

Wo liegt die Marge, wer kauft die Wohnung?

Die Zielrendite für dieses Projekt liegt bei rund 20 Prozent. Das ist realistisch, weil der Einkauf gut war. Reinhold hat die Wohnung unter Gutachterwert gekauft, die Baukosten werden durch gute Handwerkervergabe und eine disziplinierte Planung kontrolliert.

Auf die Frage, wer die Wohnung kaufen wird, antwortet Reinhold klar: wahrscheinlich ein Eigennutzer. Die Ausstattung zielt darauf ab: Holzboden, abgehängte Decke mit Lichtkonzept, Glastür, großer Balkon mit Ausblick ins Grüne. Das ist keine schnelle Investor-Wohnung, sondern eine Wohnung, in der jemand auch wirklich wohnen möchte.

Plan B wäre trotzdem möglich: Wegen des günstigen Einkaufspreises würde die Wohnung auch als vermietetes Objekt rechnen. Das gibt einem als Flipper eine gewisse Sicherheit, falls der Verkauf länger dauert als geplant.

Fertigstellung ist in 6 bis 8 Wochen geplant, das wäre Oktober. Laut Reinhold kein schlechter Zeitpunkt: Ferien vorbei, Markt wieder aktiv, und der Balkon mit Herbststimmung hat immer noch seinen Charme.

Was hat Reinhold überschätzt, was unterschätzt?

Das Bankgespräch war deutlich einfacher als erwartet. Reinhold ist mit konkreten Zahlen, einem klaren Projektplan und dem gerichtlichen Gutachten zur Volksbank gegangen. Die Bank rechnet solche Projekte emotionslos durch, und wenn die Unterlagen sauber sind, gibt es selten ein großes Problem. Er hatte Dokumente aus dem Mentoringprogramm mitgebracht, die das Gespräch deutlich erleichert haben.

Schwieriger als erwartet war dagegen die Badplanung. Auf so engem Raum alles sinnvoll unterzubringen, Wasseranschlüsse in der richtigen Position, Waschmaschine integrieren ohne Küche zu belasten, Türöffnung versetzen, und dabei trotzdem eine Lösung zu finden, die wirtschaftlich bleibt, das hat die meiste Planungsarbeit gefressen.

Auch das Thema Materialrecherche hat mehr Zeit gekostet als gedacht. Der richtige Parkettton, die passende Fliese, alles in einem vernünftigen Preisrahmen und in guter Qualität zu finden, das ist kein Selbstläufer. Reinhold hat dafür Kontakte genutzt, die er im Netzwerk von Flipper Immo aufgebaut hat.

Was kommt als Nächstes?

Reinhold ist bereits dabei, das nächste Objekt zu sondieren. Er hat sich kurz nach dem Dreh mit Johannes wegen eines weiteren Projekts ausgetauscht, diesmal geht es um ein kleines Haus. Der Plan: regelmäßig Wohnungsangebote sichten, alles nehmen, was sich rechnet, egal ob Zwei-, Drei- oder Vierzimmerwohnung, und schrittweise auch in andere Objekttypen einsteigen.

Das Wichtigste aus diesem Projekt bleibt: Die Erfahrung, die Reinhold auf dieser Baustelle gesammelt hat, lässt sich nicht aus PDFs ziehen und nicht durch YouTube-Videos ersetzen. Jedes Handwerkergespräch, jedes Angebot, jede Planungsrunde im Bad bringt Wissen, das beim nächsten Projekt direkt anwendbar ist. Reinhalten und machen ist das einzige, was am Ende zählt.