78 m² Wohnung in Stuttgart: Küche wird zum Schlafzimmer – Fix & Flip mit Partnerflipper

In diesem Video nimmt Johannes dich mit auf eine frische Baustelle in einem Stuttgarter Vorort. Eine 78 m² große Wohnung aus dem Baujahr 1969 wurde eingekauft, wird jetzt kernsaniert und anschließend wieder verkauft. Der entscheidende Kniff: Die Küche wandert ins ehemalige Wohnzimmer, damit aus einer Zweizimmerwohnung eine deutlich marktgängigere Dreizimmerwohnung wird.

Das Objekt: Eckdaten und Ausgangssituation

Die Wohnung liegt in einem Vorort von Stuttgart, wurde 1969 gebaut und hat 78 m² Wohnfläche. Sie gehört zu einer Anlage mit mehreren Einheiten. Der Zustand beim Kauf war klassischer Rohbau-Charakter nach jahrzehntelanger Nutzung: extremer Rauchbelag an Wänden, Zargen und Fenstern, veraltete Elektrik, eine Badewanne statt Dusche und Fenster, die längst ihre besten Tage hinter sich hatten. Die Wohnung wurde über einen Immobilienmakler gefunden. Die beiden Partnerflipper waren weder die ersten Interessenten noch hatten sie besondere Kontakte. Sie haben ein Angebot abgegeben, nachgefasst, drangeblieben und am Ende den Zuschlag bekommen. Ein gutes Beispiel dafür, dass Konsequenz beim Dealmaking oft mehr zählt als Glück oder Netzwerk.

Die zentrale Entscheidung: Küche raus, Schlafzimmer rein

Der wichtigste strategische Zug bei diesem Fix-and-Flip-Projekt ist die Umwidmung der ehemaligen Küche zum Schlafzimmer. Die ursprüngliche Küche lag zu einer Seite des Flurs, hatte Tageslicht und eine akzeptable Aussicht. Sie war groß genug, um als vollwertiges Schlafzimmer zu funktionieren.

Warum macht das Sinn? Ganz einfach:

• Aus einer Zweizimmerwohnung wird eine Dreizimmerwohnung.
• Dreizimmerwohnungen sind auf dem Markt deutlich gefragter und erzielen höhere Verkaufspreise.
• Das ehemalige Wohnzimmer ist groß genug, um Küche und Wohnbereich kombiniert aufzunehmen, also als klassische Wohnküche zu funktionieren.
• Der Raum mit dem größten Lichteinfall wird sinnvoll genutzt, weil Käufer ein helles Schlafzimmer deutlich mehr schätzen als eine helle Küche.

Die neue Küchenzeile im ehemaligen Wohnzimmer ist bereits geplant, vermessen und bestellt. Der Kühlschrank steht an einer Seite, die Zeile zieht sich entlang der Wand, Starkstromanschluss für den Herd ist gelegt, Wasseranschlüsse und Abfluss für die Spüle sind vorbereitet. Geplant ist außerdem ein kleines Bar-Element, das als natürliche Trennung zwischen Küchen- und Wohnbereich wirkt, zum Beispiel eine Theke mit Hochstühlen. Das ergibt eine klar strukturierte Wohnküche ohne feste Trennwand.

Elektrik: Über 10.000 Euro für eine komplett neue Installation

Ein großer Kostenblock bei diesem Projekt ist die Elektrik. Die gesamte elektrische Anlage war veraltet und musste vollständig erneuert werden. Das bedeutet konkret:

• Komplette Neuinstallation aller Leitungen in der gesamten Wohnung
• Steckdosen neben dem Bett im neuen Hauptschlafzimmer für Handy und weitere Geräte
• Starkstromanschluss für den Elektroherd in der neuen Küche
• Stromkabel für elektrische Rollos in Schlaf- und Wohnzimmer
• Beleuchtungsanschlüsse für indirekte Spiegelbeleuchtung im Bad
• Internet- und Telefonanschlüsse im Flur
• Steckdosen im Abstellraum für Waschmaschine und weitere Geräte

Der Gesamtbetrag für die Elektrik liegt bei über 10.000 Euro. Das ist viel, aber bei einer Wohnung dieses Baujahrs oft unvermeidbar. Wer hier spart, riskiert Probleme beim Verkauf oder nach der Übergabe.

Fenster, Rollos und Glasfront: Alles neu

Die Fenster der Wohnung waren durch den jahrelangen Rauchbelag und Übermalungen nicht mehr zu retten. An mehreren Stellen war das Glas vergilbt, die Rahmen überstrichen und die Dichtungen hinüber. Alle Fenster werden durch neue Kunststofffenster mit Zweifachverglasung ersetzt. Die Rollladenkästen bleiben erhalten, werden aber ordentlich eingeputzt.

Ein besonderer Kostenpunkt ist die große Glasfront zur Terrasse. Diese wird komplett erneuert. Der geschätzte Preis liegt bei knapp 3.000 Euro. Angebote lagen zum Zeitpunkt des Videos bereits vor. Für die Rollos der Glasfront sowie der Schlafzimmerfenster sind elektrische Antriebe vorgesehen, die direkt über Wandschalter gesteuert werden.

Beim Oberlicht der Eingangstür zeigt Johannes einen praktischen Handgriff: Die Holzleisten, die das Glas halten, sind nur mit dünnen Nägeln befestigt und lassen sich herausstemmen. Das Glas kann dann einfach ausgetauscht werden. Statt dem alten Wellglas kommt klares Glas rein. Schnell, günstig, großer optischer Effekt.

Badezimmer: Wanne raus, große Dusche rein

Das Badezimmer bekommt eine komplette Überarbeitung. Die alte Badewanne wird entfernt und durch eine 90 cm breite bodengleiche Dusche ersetzt. Die Planung sieht folgende Aufteilung vor:

• Der Duschbereich wird vollständig gefliest, komplett hochgezogen.
• Der Waschbeckenbereich wird auf 120 cm Höhe gefliest, der Rest der Wand bleibt verputzt und weiß.
• Die Decke wird abgehangen und weiß gelassen.
• Fliesen im Format 60 x 60 cm auf Boden und in den Nassbereichen.
• Ein möglichst großer, indirekt beleuchteter Spiegel über dem Waschbecken.
• Steckdosen für elektrische Zahnbürste und Rasierer.

Der Ansatz, nicht die gesamte Wand zu fließen, ist bewusst gewählt. In kleinen Bädern wirkt eine vollständig geflieste Wand schnell klaustrophobisch. Weiß verputzte Wände lassen den Raum größer und heller erscheinen, was beim Verkauf ein klarer Vorteil ist.

Außerdem bekommt das Bad eine Revisionsklappe für den Zugang zu den Haussträngen, eine neue Tür mit aufgearbeiteten Zargen sowie ein neues Oberlicht.

WC: Standklo ist Pflicht

Das separate WC war noch mit einer frei stehenden Toilette ausgestattet, wie es in Wohnungen dieses Alters üblich ist. Das kommt raus. Standard ist heute ein Vorwandinstallation mit Wand-WC, und genau das wird hier umgesetzt. Dazu kommt:

• Fliesen bis 120 cm Höhe
• Kleines Waschbecken
• Beleuchteter Spiegel
• Neue Tür, neue Zargen, neues Oberlicht

Johannes ist da klar: Wer beim Fix and Flip noch ein Standklo einbaut, verschenkt Potenzial. Käufer merken solche Details und der Markt honoriert zeitgemäße Bäder.

Abstellraum: Waschmaschinenanschluss neu verlegt

Die kleine Abstellkammer neben dem WC bekommt einen neuen Verwendungszweck als Hauswirtschaftsraum. Der Wasseranschluss wurde vom WC herübergelegt, Steckdosen für die Waschmaschine sind installiert. Der Boden wird gefliest, weil hier Wasser im Spiel ist. Praktisch und sauber gelöst.

Parkettboden: Verlegung mit System

Alle Wohnräume, also Wohnzimmer, Küche, Flur und die beiden Schlafzimmer, bekommen Parkettboden. Dieser wird vollflächig verklebt, weil alle Räume auf einer Ebene liegen, ohne Stufen oder Fugen. Das ergibt einen homogenen, hochwertigen Eindruck.

Besonders gut durchdacht ist die Verlegerichtung. Das Parkett wird mit dem Licht verlegt, also in Richtung des stärksten Lichteinfalles. Das lässt die Räume optisch größer wirken. Im Flur wirkt die Wohnung dadurch breiter. An den Übergängen zwischen Parkett und Fliesenbereichen wird mit einem passend braunen Silikon gearbeitet, das einen sauberen, optisch angenehmen Übergang schafft.

Zargen und Türen: Aufarbeiten statt ersetzen

Ein unterschätzter Kostenfaktor bei Renovierungen sind die Türzargen. In dieser Wohnung waren sie durch den extremen Rauchbelag weit von weiß entfernt. Statt alle Zargen zu ersetzen, werden sie abgeschliffen, grundiert und neu lackiert. Das ist deutlich günstiger als ein Kompletttausch und liefert bei sorgfältiger Ausführung ein sauberes Ergebnis. Alle Türen werden ebenfalls lackiert.

Terrasse: Unterschätztes Highlight

Die Wohnung verfügt über eine eigene Terrasse mit großer Glasfront. Zum Zeitpunkt der Aufnahme war der Zustand verwahrlost, kein Unkrautjäten, kein Kehren, nichts. Das wird komplett neu gemacht: neue Platten, neue Glasfront, alles abgestimmt mit der Hausverwaltung und genehmigt. Zudem trat durch die alten Fenster etwas Wasser ein, was von der Eigentümergemeinschaft als Gemeinschaftseigentum behoben wird, bevor das neue Fenster gesetzt werden kann.

Eine gepflegte Terrasse mit Glasfront ist im Stuttgarter Markt ein echter Verkaufsvorteil. Käufer zahlen für Außenflächen, gerade wenn sie gut in den Grundriss integriert sind.

Home Staging: Die Wohnung muss sich verkaufen

Nach Abschluss der Renovierung wird die gesamte Wohnung professionell gestagd. Das bedeutet: Sofa im Wohnbereich, Betten in beiden Schlafzimmern, Küchenmöbel im Essbereich, kleine Fernseher, Außenmöbel auf der Terrasse. Alles wird so eingerichtet, dass Kaufinteressenten sich die Wohnung bewohnbar vorstellen können. Beim Fix and Flip ist Home Staging kein Luxus, sondern ein kalkulierter Hebel auf den Verkaufspreis und die Verkaufsgeschwindigkeit.

Zahlen und Einschätzung

Abschließend noch einmal die wichtigsten Eckpunkte zusammengefasst:

• Baujahr: 1969
• Wohnfläche: 78 m²
• Lage: Vorort Stuttgart
• Zimmer nach Umbau: 3 (ehemals 2)
• Elektrik komplett neu: über 10.000 Euro
• Fenster gesamt: unter 5.000 Euro
• Glasfront Terrasse: ca. 3.000 Euro
• Akquise: über Makler, durch konsequentes Nachfassen

Johannes ist überzeugt, dass die Wohnung nach dem Staging und mit dem Parkettboden schnell und zu einem guten Preis weggehen wird. Der Grundriss ist ideal, die Umwidmung der Küche zum Schlafzimmer macht die Wohnung zu einem deutlich attraktiveren Produkt. Und das ist am Ende der Kern von Fix and Flip: mit einem klaren Blick auf Grundriss, Zielgruppe und Marktnachfrage einkaufen, renovieren und verkaufen.