78 m² Wohnung in Stuttgart: Küche wird zum Schlafzimmer – Fix & Flip mit Partnerflipper
In diesem Video nimmt Johannes dich mit auf eine laufende Fix-and-Flip-Baustelle in einem Stuttgarter Vorort. Die 78 m² große Wohnung aus dem Baujahr 1969 wird gemeinsam mit zwei Partnerflippern von Grund auf renoviert, bevor sie wieder verkauft wird. Besonders spannend: Die ursprüngliche Küche wird kurzerhand zum Schlafzimmer umgewidmet, was die Wohnung von einer Zwei- in eine Dreizimmerwohnung verwandelt.
Das Projekt auf einen Blick
Die Wohnung liegt in einem Vorort von Stuttgart, hat 78 m² Wohnfläche und wurde im Jahr 1969 gebaut. Sie wurde über einen Immobilienmakler eingekauft, wobei die zwei Partnerflipper weder die schnellsten Interessenten waren noch besondere Vorteile hatten. Was den Unterschied gemacht hat: ein sauber abgegebenes Angebot, konsequentes Nachfassen und Dranbleiben. Am Ende kam der Zuschlag. Eine Lektion, die im Fix and Flip oft unterschätzt wird: Hartnäckigkeit schlägt Glück.
Die Wohnung wurde im kompletten Rohbau übernommen. Vorher wurde dort sehr stark geraucht, was sich an vergilbten Zargen, übermalten Fenstern und einer tiefbraunen Verfärbung überall in der Wohnung gezeigt hat. Der Zustand war entsprechend, aber genau das macht solche Objekte als Kapitalanlage interessant: Wer den Aufwand nicht scheut, kann deutlich mehr Wert schaffen, als er investiert.
Der entscheidende Eingriff: Küche wird zum Schlafzimmer
Die ursprüngliche Küche lag links vom Eingang und hatte Tageslicht sowie eine akzeptable Aussicht. Johannes und die Partnerflipper haben gemeinsam auf dem Renovierungstermin den Grundriss analysiert und eine klare Entscheidung getroffen: Dieses Zimmer ist als Schlafzimmer wertvoller als als Küche.
Der Grund ist einfach und hat direkte Auswirkung auf den Verkaufspreis: Eine Dreizimmerwohnung ist auf dem Markt deutlich gefragter als eine Zweizimmerwohnung. Durch die Umwidmung gewinnt die Wohnung eine ganz andere Positionierung beim Verkauf. Die neue Küche kommt dafür in den ehemaligen Wohnbereich, der als großzügiger Wohn-Koch-Bereich geplant wird. Das ergibt ein offenes Raumgefühl und ist für viele Käufer heute der bevorzugte Grundriss.
Um diesen Umbau technisch umzusetzen, wurde unter anderem die komplette Elektrik neu verlegt. Allein dafür werden über 10.000 Euro investiert. Die neue Verteilung der Steckdosen, Lichtanschlüsse und Schalter wurde so geplant, dass beide Schlafzimmer modern ausgestattet sind, inklusive Steckdosen neben dem Bett für Handy und Co.
Badezimmer: Wanne raus, großzügige Dusche rein
Das Badezimmer war vor der Renovierung in einem typischen Zustand der 1970er Jahre. Die Badewanne wird vollständig entfernt und durch eine 90 cm breite bodenebene Dusche ersetzt. Der Duschbereich wird komplett durchgefliest, während im Waschbeckenbereich nur bis auf 120 cm Höhe gefliest wird. Der Rest der Wände wird verputzt und weiß gelassen.
Das ist eine bewusste Entscheidung: In einem kleinen Badezimmer wirkt eine komplett geflieste Wand erdrückend. Weiß verputzte Flächen lassen den Raum heller und größer wirken. Geplant ist außerdem ein möglichst großer, indirekt beleuchteter Spiegel auf der gesamten Breite, um die Wirkung noch zu verstärken.
Weitere Details im Bad:
- Unterputz-Mischbatterie für die Dusche bereits installiert
- Revisionsklappe für den Zugang zu den Haussträngen
- Steckdosen für Rasierer und elektrische Zahnbürste
- Neue Tür und neue Türzargen
- Großformatige Bodenfliesen im Format 60 x 60 cm
- Abgehängte Decke für saubere Kabelführung
Separates WC: moderner Standard als Pflicht
Das separate WC hat einen neuen Vorbaukasten bekommen. Die alte freistehende Toilette, wie sie früher üblich war, ist Geschichte. Johannes betont das klar: Ein wandhängendes WC mit Vorbaukasten ist heutiger Standard und sollte bei einer Renovierung grundsätzlich umgesetzt werden. Alles andere wirkt veraltet und schadet der Vermarktung.
Das WC wird auf 120 cm Höhe gefliest, bekommt ein kleines Waschbecken, einen beleuchteten Spiegel sowie ein neues Oberlicht. Auch hier wird die Tür komplett aufgearbeitet und neu lackiert.
Abstellkammer mit Waschmaschinenanschluss
Eine kleine Abstellkammer gegenüber dem WC wurde zur Waschmaschinen-Nische umfunktioniert. Der Wasseranschluss wurde vom WC aus verlegt. Der Raum wird gefliest, Steckdosen für die Waschmaschine wurden gesetzt. Eine praktische Lösung, die Käufer und Mieter gleichermaßen schätzen: Waschmaschine in einer eigenen Kammer, nicht im Bad.
Wohnbereich und neue Küche
Der ehemalige Wohnbereich wird zur Wohnküche umgebaut. Die Küche wurde bereits vermessen, geplant und bestellt. Die Planung sieht eine Küchenzeile vor, die an einer Wand entlangläuft und dann mit einem kleinen Element in den Raum rausgeht, das als eine Art Bar oder Trennstück zum Wohnbereich funktioniert. Darauf können Hochstühle gestellt werden, was den offenen Grundriss optisch strukturiert, ohne ihn zu unterbrechen.
Technisch ist alles vorbereitet:
- Starkstromanschluss für den Elektroherd
- Wasser- und Abflussanschlüsse für die Spüle
- Mehrere Arbeitssteckdosen in der Küchenzeile
- Kühlschrank am Ende der Zeile eingeplant
Der verbleibende Wohnbereich wird mit Parkettboden ausgelegt, der komplett verklebt wird. Die Verlegung erfolgt einheitlich durch alle Räume. Besonderes Augenmerk liegt auf der Verlegerichtung: Mit dem Lichteinfall verlegen, nicht quer dazu. Das lässt Räume breiter wirken und sorgt dafür, dass der Flur optisch an Breite gewinnt. Ein Detail, das in der Praxis einen echten Unterschied macht.
Im Übergang von Fliese zu Parkett wird eine braune Silikonfuge gesetzt, die den Übergang sauber und wartungsfreundlich abschließt.
Fenster, Zargen und Elektro: alles komplett neu
Die gesamte Wohnung hatte zum Zeitpunkt der Übernahme stark vergilbte und verrauchte Fenster. Auf einige wurde schlicht drübergestrichen, ohne den Untergrund zu reinigen. Das Ergebnis: eine bizarre Maserung und ein vollständig abgenutztes Material. Alle Fenster werden durch neue Kunststofffenster mit Zweifachverglasung ersetzt. Die Fenster sind bereits bestellt.
Die Türzargen werden abgeschliffen, grundiert und neu lackiert, statt komplett ausgetauscht zu werden. Das spart Kosten bei gleichem optischen Ergebnis. Oberlichter über den Türen bekommen klare Glasscheiben statt der alten welligen Variante. Auch diese lassen sich laut Johannes überraschend einfach tauschen: Leisten lösen, Glas raus, neues Glas rein.
Die elektrischen Rollläden wurden konsequent durch die gesamte Wohnung geplant. Die Kabel liegen bereits in den Wänden, die Schalter werden gesetzt. Das kostet in der Umsetzung wenig mehr, hebt aber die Wohnung in der Wahrnehmung spürbar an.
Terrasse: ein echtes Verkaufsargument
Die Wohnung verfügt über eine eigene Terrasse mit einer kompletten Glasfront, die ebenfalls komplett erneuert wird. Geschätzte Kosten: knapp 3.000 Euro für die neue Glasfront, Angebote liegen bereits vor. Die Terrasse selbst wird neu gestaltet, neue Platten kommen, Unkraut und Schmutz werden beseitigt. Die Hausverwaltung hat die Maßnahmen bereits genehmigt und kümmert sich um einen Wasserschaden durch die alten Fenster als Gemeinschaftseigentum, bevor die neuen Fenster gesetzt werden können.
Eine Terrasse ist im Verkauf ein klares Argument, gerade bei einer Erdgeschoss- oder erdgeschossnahen Wohnung. Mit Außenmöbeln, die beim Home Staging gestellt werden, kann man Interessenten das Potenzial direkt vor Augen führen.
Home Staging und Verkaufsvorbereitung
Die Wohnung wird nach der Renovierung vollständig home gestaged. Das bedeutet: Sofa, Küchenelement, Betten in beiden Schlafzimmern, Außenmöbel auf der Terrasse und kleinere Dekorationselemente. Ziel ist, dass Kaufinteressenten sich direkt vorstellen können, wie das Leben in der Wohnung aussieht. Gerade bei Dreizimmerwohnungen in dieser Lage und Preisklasse ist das ein entscheidender Hebel für Geschwindigkeit und Verkaufspreis.
Kostenpunkte und Einschätzung
Konkret genannt werden im Video folgende Kostenpositionen:
- Elektrik komplett neu: über 10.000 Euro
- Fenster gesamt: unter 5.000 Euro
- Glasfront Terrasse: ca. 3.000 Euro
Das sind die größten Einzelposten. Dazu kommen Parkett, Fliesen, Sanitär, Malerarbeiten, Türen, Home Staging und die neue Küche. Die Wohnung war in einem Zustand, der viel Arbeit erfordert, aber der Grundriss ist gut, die Lage in einem Stuttgarter Vorort ist solide, und durch die Umwandlung zur Dreizimmerwohnung steigt der erzielbare Verkaufspreis deutlich.
Johannes ist überzeugt: Mit Parkett, vollständigem Staging und dem neuen Grundriss wird diese Wohnung schnell verkauft. Für Partnerflipper ist es das erste Projekt, aber mit einer klaren Strategie, konsequenter Umsetzung und dem nötigen Handwerk kann man auch als Einsteiger im Fix and Flip solche Objekte erfolgreich drehen.