81 m² Messie-Wohnung gekauft: Nach der Entrümpelung kaum wiederzuerkennen

In diesem Video nimmt Johannes dich mit auf eine 81-m²-Wohnung, die er für 173.000 Euro als klassischen Messie-Haushalt erworben hat. Der Marktwert liegt bei rund 280.000 bis 290.000 Euro, und mit einer gezielten Renovierung Light soll am Ende eine Marge von 60.000 bis 70.000 Euro stehen. Was das bedeutet, wie die Entscheidungen im Detail aussehen und warum hier kein Parkett reinkommt, erfährst du im Video und im Artikel.

Der Zustand beim Kauf: Was eine Messie-Wohnung wirklich bedeutet

Wer schon mal eine Messie-Wohnung betreten hat, weiß, wovon Johannes redet. Die Wände, die ursprünglich weiß waren, hatten einen gelblichen bis bräunlichen Belag angenommen. Geraucht wurde hier regelmäßig, Katzen lebten in der Wohnung, Katzenklos wurden kaum bis nie gereinigt. Im Badezimmer lagen über Monate hinweg nasse Handtücher aufeinandergestapelt, die einfach liegen blieben. Der Geruch beim ersten Betreten war so intensiv, dass man ohne Vorbereitung direkt wieder kehrtmachen würde.

Das ist keine Übertreibung, sondern ein realistisches Bild davon, was im Fix-and-Flip-Geschäft auf dich zukommen kann, wenn du günstig einkaufst. Genau diese Objekte bieten die besten Einkaufskonditionen, weil der Durchschnittskäufer beim Besichtigungstermin abspringt. Wer die Substanz beurteilen kann und den Geruch ausblendet, kauft unter Marktwert.

Die Bewegungsfreiheit in der Wohnung war stark eingeschränkt, der Abstellraum roch nach Katzenurin und selbst die Thermostatköpfe an den Heizkörpern hatten eine gelbliche Patina, die einst weißes Kunststoff gewesen sein muss. Das Gebäude selbst stammt aus dem Jahr 1982, ist blockartig gebaut und von außen keine Schönheit. All das hat Einfluss auf die Renovierungsstrategie.

Zahlen, Fakten und der Einkaufspreis

Bevor wir auf die Renovierung eingehen, die harten Fakten im Überblick:

• Wohnfläche: 81 m²
• Kaufpreis: 173.000 Euro
• Marktwert: 280.000 bis 290.000 Euro
• Angestrebte Marge: 60.000 bis 70.000 Euro
• Baujahr des Gebäudes: ca. 1982
• Lage: Oberster Stock mit Balkon und Aussicht
• Akquise: eBay Kleinanzeigen, privat, ohne Makler

Der Kauf lief komplett ohne Netzwerk, ohne besondere Kontakte und ohne Insiderwissen. Es gab Konkurrenz, aber am Ende hat ein Angebot überzeugt, das auf Sympathie und einem klaren Preis basierte. Das zeigt, dass attraktive Fix-and-Flip-Deals heute noch über öffentliche Plattformen gefunden werden können, wenn man konsequent sucht und schnell handelt.

Grundriss und Raumaufteilung der 3-Zimmer-Wohnung

Die Wohnung ist als 3-Zimmer-Wohnung konzipiert und hat einen langen L-förmigen Flur, von dem alle Räume abgehen. Im Einzelnen:

• Wohnzimmer mit Zugang zum Balkon
• Separate Küche (keine offene Küche, Wanddurchbruch wurde bewusst nicht realisiert)
• Primäres Schlafzimmer
• Zwei weitere Zimmer, nutzbar als Kinderzimmer, Homeoffice oder zweites Schlafzimmer
• Badezimmer mit Dusche (Eckwanne wurde entfernt)
• Separates WC mit Waschmaschinenanschluss
• Abstellkammer

Ein Wanddurchbruch zwischen Küche und Wohnzimmer wurde bewusst nicht ausgeführt. Die Wand ist tragend, was einen Träger und einen Statiker erfordert hätte. Der Aufwand und die Kosten von 2.000 bis 3.000 Euro zusätzlich hätten hier keinen ausreichenden Mehrwert gebracht, weil das Objekt zur Vermietung und nicht für den Eigennutzer hergerichtet wird.

Renovierung Light: Was das konkret heißt

Johannes spricht von einer Renovierung Light, und das ist eine bewusste strategische Entscheidung, keine Sparmaßnahme aus Faulheit. Das Gebäude ist ein Betonklotz aus den frühen 1980er-Jahren, keine Altbauvilla mit Stuck und Holzdielen. Wer hier Echtholzparkett, indirektes Licht und Designerbäder einbaut, investiert Geld, das der spätere Verkaufspreis oder die Mietrendite nicht zurückspielt.

Stattdessen wird auf Folgendes gesetzt:

• Vinyl als Bodenbelag in allen Zimmern, schwimmend verlegt
• Großformatige Fliesen im Format 60 x 120 cm in einem hellen, neutralen Beige mit dünnen Fugen für einen fugenloseren Look
• Neues Bad mit eckiger 90 x 90 cm Duschwanne anstelle der alten Eckbadewanne, neuen Anschlüssen, beleuchtetem Spiegel und Steckdosen
• Heizkörper lackieren statt austauschen, weil die Körper selbst noch funktionsfähig sind
• Neue Küche, auf links gedreht, neue Anschlüsse
• Elektrik erneuert, Sicherungskasten neu gemacht, FI-Schutzschalter nachgerüstet
• Neue Türzargen in allen Zimmern
• Wände verputzt, Decken glatt verputzt
• Fenster gereinigt, Bänder gerichtet, Kappen erneuert
• Markise auf dem Balkon wird ausgetauscht
• Ozongerät zur Geruchsneutralisierung

Was nicht gemacht wird: Bodennivellierung auf eine gemeinsame Ebene. Es gibt verschiedene Höhenniveaus zwischen Bad, Flur und den Zimmern. Das wird nicht vollständig ausgeglichen, sondern mit dem schwimmend verlegten Vinyl pragmatisch gelöst.

Materialeinsatz und Entscheidungen auf der Baustelle

Beim Putz wurde ein 0,5er Putz verwendet, den Johannes im Nachhinein als etwas zu rau bewertet. Für die Decken wurde glatter Putz genommen, weil der Untergrund dort besser war. Das sind Learnings, die direkt aus der laufenden Baustelle entstehen und beim nächsten Projekt einfließen.

Die Fliesen wurden über einen Händler namens Cardier bezogen, der die Lieferung innerhalb von zwei Tagen realisiert hat. Das Format 60 x 120 cm in Beige mit dünnen Fugen gibt dem Bad und den gefliesten Bereichen einen modernen, ruhigen Charakter ohne viel Aufwand. Große Formate wirken edler und pflegeleichter, was bei der Vermietung ein Argument sein kann.

Im WC wurden die alten Fliesen nicht herausgestemmt, sondern überfließt und verputzt, weil sie extrem fest saßen. Bei einer Renovierung Light ist das eine legitime Entscheidung, solange die Substanz stimmt und kein Feuchtigkeitsproblem dahintersteckt.

Den Boden verlegt Johannes' Bruder, der Schreinermeister ist. Das spart externe Handwerkerkosten und sorgt für handwerkliche Qualität, die man kennt und einplanen kann.

Zeitplan und Projektstand

Die Baustelle läuft zum Zeitpunkt des Videos seit knapp zweieinhalb Wochen. Die Einschätzung ist, dass noch rund zwei Wochen bis zur Fertigstellung fehlen. Der Boden war bereits geliefert und sollte in den nächsten Tagen verlegt werden. Die Fliesenarbeiten starteten am gleichen Tag wie das Drehen des Videos.

Das ergibt eine Gesamtbauzeit von ungefähr fünf Wochen für eine 81-m²-Wohnung in diesem Zustand. Das ist ein realistischer Wert für eine Renovierung Light, bei der kein Rückbau großer Strukturen nötig ist und die Handwerker koordiniert arbeiten.

Vermietung statt Eigennutzer: Die richtige Zielgruppe für dieses Objekt

Johannes macht an diesem Projekt deutlich, was viele Fix-and-Flip-Einsteiger unterschätzen: Nicht jedes Objekt verdient dasselbe Renovierungsbudget. Das hier ist ein Plattenbau aus den 1980ern in einer Lage, die keine Eigennutzer mit hohem Anspruch anzieht. Die Zielgruppe ist ein Vermieter oder ein Kapitalanleger, der es vermieten möchte, oder ein Käufer, der selbst einzieht und funktionale, saubere Qualität sucht.

Vinyl statt Parkett, 90-Euro-Duschwanne statt bodenebener Designerdusche, lackierte Heizkörper statt neue Badheizkörper: Das sind keine Fehler, sondern Entscheidungen, die den Eigenkapitaleinsatz schonen und die Marge sichern.

Wer in Städten wie Münster, Osnabrück oder Essen investiert, kennt das Prinzip. Manche Lagen und Gebäudetypen belohnen ein hohes Ausbauniveau nicht. Das Objekt muss sauber, funktional und frisch wirken. Mehr braucht es oft nicht, um einen guten Verkaufspreis oder eine solide Mietrendite zu erzielen.

Akquise über eBay Kleinanzeigen: Wie dieser Deal zustande kam

Dieser Punkt verdient besondere Aufmerksamkeit. Die Wohnung wurde nicht über ein exklusives Netzwerk, einen Off-Market-Deal oder einen Makler mit besonderen Kontakten gefunden. Sie stand auf eBay Kleinanzeigen, öffentlich zugänglich für jeden. Es gab Mitbewerber. Am Ende hat ein Angebot gewonnen, das auf einem klaren Preis und der richtigen Außenwirkung basierte.

Das zeigt, dass der Zugang zu guten Deals im Jahr 2024 keine Frage des Netzwerks allein ist. Es geht darum, konsequent zu suchen, schnell zu handeln und professionell aufzutreten. Wer Verkäufern das Gefühl gibt, in guten Händen zu sein, und einen fairen Preis anbietet, hat gute Chancen, auch auf öffentlichen Plattformen interessante Objekte zu gewinnen.

Ausblick: Das nächste Projekt wird das bisher schönste

Während dieses Flips ist bereits das nächste Objekt im Ankauf. Johannes beschreibt es als das schönste Projekt, das er bisher gemacht hat: ein 140-m²-Reihenhaus mit einer hochwertigen Aufteilung und einer attraktiven Lage. Dort wird dann auch der bekannte Fußbodenbelag zum ersten Mal zum Einsatz kommen, auf den Johannes schon länger gespannt ist.

Das zeigt, wie ein strukturiertes Fix-and-Flip-Geschäft funktioniert. Projekte laufen parallel, jedes bekommt die Renovierungsstrategie, die zum Objekt passt, und der Kapital- und Zeitaufwand wird auf das jeweilige Ziel abgestimmt. Ein 0815-Flip wie dieser hier ist kein Rückschritt, sondern ein solides Brot-und-Butter-Geschäft, das Liquidität bringt und Erfahrung aufbaut.

Wenn du Fragen zum Objekt, zum Einkauf, zur Renovierungsstrategie oder zur Kalkulation hast, schreib sie in die Kommentare. Johannes plant, im Folgevideo gezielt auf die Fragen aus der Community einzugehen.