81 m² Messie-Wohnung gekauft: Nach Entrümpelung kaum wiederzuerkennen

In diesem Video zeigt Johannes ein neues Fix-and-Flip-Projekt: eine 81-m²-Wohnung, die im Messie-Zustand gekauft wurde und jetzt Schritt für Schritt zur vermietbaren Einheit umgebaut wird. Du erfährst, was der Ankauf gekostet hat, welcher Marktwert dahintersteckt, warum hier eine Renovierung Light der richtige Ansatz ist und wie das Objekt über eBay Kleinanzeigen ohne besondere Kontakte gefunden wurde.

Das Objekt: 81 m² im Messie-Zustand

Was auf den ersten Blick nach einem normalen Bauprojekt aussieht, war beim Ankauf eine echte Belastungsprobe für die Sinne. Die Wände, die eigentlich weiß sein sollten, hatten sich über die Jahre in ein tiefes Gelbbraun verwandelt. In der Wohnung wurde geraucht, es gab mehrere Katzen und Katzenklos, die nach eigener Aussage von Johannes kaum je gereinigt wurden. Im Badezimmer lagen über Monate nasse Handtücher aufeinander gestapelt. Der Geruch war beim Betreten der Wohnung so intensiv, dass man direkt wieder rückwärts zur Tür rauswollte.

Solche Objekte schrecken viele Interessenten ab. Genau darin liegt aber die Chance beim Fix and Flip: Wer einen kühlen Kopf behält, den Sanierungsaufwand realistisch einschätzt und den tatsächlichen Zustand vom Marktwert trennen kann, findet hier Potenzial, das andere liegen lassen.

Das Haus selbst stammt aus dem Jahr 1982, ist blockartig gebaut und optisch von außen nicht besonders ansprechend. Das ist ein wichtiger Faktor für die Renovierungsstrategie, dazu gleich mehr.

Grundriss und Aufteilung der Wohnung

Die Wohnung hat 81 m² und ist als 3-Zimmer-Wohnung konzipiert. Der Grundriss folgt einem langen, L-förmigen Flur, von dem alle Räume abgehen:

• Wohnzimmer mit Zugang zum Balkon
• Separate Küche
• Schlafzimmer 1 (das primäre Schlafzimmer)
• Schlafzimmer 2 (nutzbar als Kinderzimmer oder Homeoffice)
• Schlafzimmer 3 (weiteres kleines Zimmer)
• Badezimmer mit Dusche
• Separates WC
• Abstellkammer

Die Wohnung liegt im obersten Stockwerk des Gebäudes, was neben dem Balkon auch eine entsprechend gute Aussicht mit sich bringt. Wer schon andere Projekte von Johannes kennt, wird die Lage vielleicht sogar erraten können.

Die Küche wird komplett neu gemacht. Eine Küchenzeile auf beiden Seiten war vorhanden, die Anschlüsse werden neu verlegt, die Elektrik wurde teilweise bereits aktualisiert. Einen Durchbruch zur Küche hin hat man bewusst nicht gemacht: Die Wand ist tragend, ein Träger und ein Statiker wären nötig gewesen, und für 2.000 bis 3.000 Euro zusätzlich macht das bei diesem Objekt keinen Sinn.

Ankaufspreis und Marktwert: Die Zahlen dahinter

Das ist der Teil, der für viele Investoren am interessantesten ist. Johannes hat für die Wohnung 173.000 Euro bezahlt. Der aktuelle Marktwert liegt nach seiner Einschätzung bei 280.000 bis 290.000 Euro. Das ergibt einen theoretischen Rohertrag von rund 107.000 bis 117.000 Euro vor Renovierungskosten.

Nach Abzug aller Kosten rechnet Johannes mit einer Marge zwischen 60.000 und 70.000 Euro. Das ist für ein Objekt dieser Größenordnung ein solides Ergebnis, besonders wenn man bedenkt, dass es sich um eine Renovierung Light handelt und kein Highend-Umbau.

Das Objekt wurde über eBay Kleinanzeigen gefunden und direkt vom Eigentümer gekauft, also ohne Makler. Es gab laut Johannes viel Konkurrenz. Am Ende hat ein Angebot gereicht, kombiniert mit Sympathie und einem klaren Preis. Kein Netzwerk, keine besonderen Kontakte, kein Insiderwissen. Das zeigt, dass der Zugang zu guten Deals nicht zwingend an ein großes Netzwerk gebunden ist.

Renovierung Light: Was das bedeutet und warum es hier Sinn macht

Johannes spricht in diesem Video sehr klar über etwas, das viele angehende Fix-and-Flip-Investoren falsch einschätzen: die Angemessenheit der Renovierung zum Objekt und zur Zielgruppe.

Das Gebäude ist ein Betonklotz aus den frühen 1980er-Jahren. Von außen macht es nichts her. In so ein Objekt Parkettboden, indirekte Beleuchtung und hochwertige Holzzargen einzubauen wäre schlicht wirtschaftlich unsinnig. Der potenzielle Käufer oder Mieter würde den Aufwand nicht honorieren, weil er vom äußeren Erscheinungsbild des Hauses bereits gebremst wird.

Stattdessen wird hier auf Vermietbarkeit optimiert. Das bedeutet konkret:

• Vinyl-Boden in allen Zimmern, schwimmend verlegt vom Schreinermeister-Bruder von Johannes
• 120 x 60 cm Fliesen in einem hellen, neutralen Beige für Bad, WC und Flur, geliefert innerhalb von zwei Tagen von einem Händler zu einem guten Preis
• Dünne Fugen für einen fugenlosen Look
• Neue Duschwanne (90 x 90 cm) statt der alten Eckbadewanne
• Beleuchteter Spiegel und neue Steckdosen im Badezimmer
• Neue Türzargen in allen Räumen
• Elektroverteiler wird erneuert, FI-Schutzschalter und weitere Sicherungen wurden nachgerüstet
• Heizkörper werden lackiert und wieder eingebaut statt ausgetauscht
• Thermostatköpfe werden erneuert
• Fenster werden gereinigt, Bänder gerichtet, Abdeckkappen ersetzt
• Markise auf dem Balkon wird ausgetauscht
• Geruchsbeseitigung mit einem Ozongerät

Was nicht gemacht wird: Der Boden wird nicht vollständig auf ein einheitliches Niveau gebracht. Es gibt verschiedene Höhenniveaus zwischen Bad, Flur und Zimmern, die so belassen oder minimal ausgeglichen werden. Bei einer Renovierung Light ist das ein bewusster Kompromiss, der Zeit und Geld spart.

Die Wände wurden mit einem 0,5er Putz verarbeitet. Johannes gibt offen zu, dass er diesen im Nachhinein als etwas zu rau empfindet und ihn beim nächsten Projekt nicht mehr nehmen würde. Die Decken dagegen sind glatt verputzt, weil der Untergrund dort in besserem Zustand war.

Zeitplan und Projektstand

Zum Zeitpunkt der Dreharbeiten läuft die Baustelle seit knapp zweieinhalb Wochen. Der Vinylboden ist bereits geliefert und wird in den nächsten Tagen verlegt. Die Fliesenleger starten noch am selben Tag. Die Gesamtlaufzeit der Renovierung liegt bei rund vier bis fünf Wochen.

Die Koordination des Projekts übernimmt der Bruder von Johannes. Das ist ein wichtiger Punkt: Wer im Fix and Flip skalieren will, braucht verlässliche Menschen, die Baustellen eigenständig führen können. Ohne diese Struktur im Hintergrund lässt sich kein zweites oder drittes Projekt parallel stemmen.

Was kommt als Nächstes

Johannes kündigt im Video an, noch einmal zu drehen, wenn Fliesen, Boden und Badezimmer fertig sind. Dann soll es ein Fazit geben, das direkt auf Fragen aus den Kommentaren eingeht. Wer also Fragen zum Einkauf, zur Budgetplanung, zur Entscheidungsfindung oder zu den Gegebenheiten vor Ort hat, sollte sie jetzt in die Kommentare schreiben.

Das nächste Projekt wartet schon

Parallel zu diesem Projekt hat Johannes bereits ein weiteres Objekt im Ankauf. Ein 140-m²-Reihenhaus mit seiner Beschreibung nach bombastischer Aufteilung und sehr guter Lage. Das soll das bisher schönste Projekt werden, das er je umgesetzt hat. Hier plant er erstmals einen aufwendigen Fußbodenaufbau ein, der bei einfachen Vermietungsprojekten bisher nicht zum Einsatz kam.

Das zeigt gut, wie Fix and Flip in der Praxis funktioniert: Nicht jedes Projekt bekommt die gleiche Ausbaustufe. Es geht darum, die Renovierung am Objekt, an der Lage und an der Zielgruppe auszurichten. Manchmal ist ein sauberer, funktionstüchtiger Vinylboden die bessere Entscheidung als ein teures Parkett, das der Käufer am Ende nicht bezahlen will.

Was du aus diesem Projekt mitnehmen kannst

Für alle, die Fix and Flip als Kapitalanlage oder als Einstieg ins Immobilieninvestment in Betracht ziehen, liefert dieses Projekt einige klare Lernpunkte:

• Messie-Wohnungen schrecken Mitbewerber ab. Wer den tatsächlichen Sanierungsaufwand nüchtern kalkuliert, kauft günstiger ein.
• eBay Kleinanzeigen funktioniert. Gute Deals sind nicht nur über Makler oder Netzwerke erreichbar. Wer konsequent sucht und ein überzeugendes Angebot macht, kommt auch ohne besondere Verbindungen an attraktive Objekte.
• Die Renovierung muss zum Gebäude passen. Ein Blockbau aus den 1980er-Jahren verträgt keine Highend-Ausstattung. Das Geld, das du dort nicht verbaust, ist deine Marge.
• Vermietung als Ziel verändert die Materialwahl. Vinyl statt Parkett, Duschwanne statt begehbarer Dusche, lackierte Heizkörper statt neue: Das sind keine Sparmaßnahmen, sondern strategische Entscheidungen.
• Eine Marge von 60.000 bis 70.000 Euro bei einem Projekt dieser Größe ist ein realistisches und solides Ergebnis, wenn Einkauf, Renovierungsumfang und Verkaufsstrategie aufeinander abgestimmt sind.

Das Projekt in Münster, Osnabrück oder Essen, Johannes hält die genaue Lage noch bewusst offen, zeigt, dass Fix and Flip auch ohne glamouröse Ausgangssituation funktioniert. Manchmal ist es einfach ein solides Handwerk, ein realistischer Einkaufspreis und die Disziplin, nicht mehr zu investieren als nötig.