83 m² Fix & Flip: Mein Partnerflipper liefert ab und zeigt echte Zahlen, Daten, Fakten

In diesem Video zeigt Johannes gemeinsam mit seinem Partnerflipper Michael, was aus einer verwahrlosten 83-m²-Wohnung in Stuttgart geworden ist. Es geht um echte Zahlen, konkrete Renovierungskosten, unerwartete Probleme mit der Hausverwaltung und die Learnings aus einem ersten Fix-and-Flip-Projekt für einen Quereinsteiger aus dem Vertrieb.

Vom Reinfall zum Dreizimmer-Wohntraum: Was aus der Wohnung geworden ist

Was ursprünglich als zweieinhalb Zimmer Wohnung im schlechten Zustand auf den Markt kam, hat Michael mit seinem Team in eine attraktive Dreizimmerwohnung verwandelt. Die ursprüngliche Raumaufteilung war aus Käufersicht wenig sinnvoll: Ein überdimensionierter Küchenraum mit rund 12 bis 13 m² Grundfläche stand einem ebenfalls riesigen Wohnzimmer gegenüber, das man kaum hätte sinnvoll möblieren können. Die Idee war simpel und konsequent: Die Küche zieht ins Wohnzimmer, der alte Küchenraum wird zum dritten Zimmer.

Jetzt gibt es eine offene Wohnküche, ein Schlafzimmer sowie ein weiteres Zimmer, das im Home-Staging als Kinderzimmer mit Tipi inszeniert wurde, sich aber genauso gut als Homeoffice oder Gästezimmer nutzen lässt. Diese Grundrissveränderung erforderte allerdings, alle Wasseranschlüsse komplett umzuverlegen, was einen erheblichen Teil des Budgets beanspruchte.

Der Zustand beim Kauf: eine echte Räuberhöhle

Michael kommt nicht aus dem Handwerk, sondern aus dem Vertrieb. Eigenleistung war also kaum eingeplant, was die Anforderungen an Handwerker und Generalunternehmer entsprechend höher setzte. Beim Kauf war die Wohnung in einem Zustand, der viele Interessenten abgeschreckt hat:

• Verrottete Holzfenster, komplett zerfressen und undicht
• Veraltete, marode Rollläden
• Alte, optisch katastrophale Heizkörper
• Komplett veraltete Elektrik
• Extreme Nikotinbelastung in allen Oberflächen, der Makler hat laut Michael jedes Mal zehn Minuten vorher durchgelüftet, bevor Interessenten reinkamen
• Hässliche alte Kacheln und ein insgesamt desolater Gesamteindruck

Genau dieser schlechte Zustand war der Hebel beim Einkauf. Die Wohnung stand ursprünglich für 249.000 Euro auf Immobilienscout, letztlich wurde sie für 210.000 Euro gekauft. Das entspricht einem Nachlass von knapp 40.000 Euro, also rund 16 Prozent unter dem Erstpreis. Viele Mitbewerber bei den Besichtigungen wurden vom Zustand abgeschreckt, Michael hat den Renovierungsbedarf als Chance gesehen.

Was renoviert wurde und was es gekostet hat

Die gesamten Renovierungskosten haben sich auf 50.000 Euro summiert, was bei 83 m² Wohnfläche exakt 602 Euro pro Quadratmeter ergibt. Dafür wurde praktisch die gesamte Wohnung von innen erneuert. Die größten Posten im Überblick:

• Wände und Decken: Allein das Abschleifen und mehrfache Überstreichen der Wände hat 10.000 Euro gekostet. Das war nötig, um den Nikotingeruch zu eliminieren und eine gleichmäßige, glatte Oberfläche zu erzielen. Das war einer der teuersten Einzelposten des gesamten Projekts.
• Fenster: Alle Fenster wurden durch neue dreifach verglaste Kunststofffenster mit außen brauner und innen weißer Ausführung ersetzt, wie von der Hausverwaltung vorgegeben. Kosten: 4.500 Euro. Michael war selbst überrascht, wie günstig das war. Die Dreifachverglasung wurde gewählt, weil der Mehrpreis gegenüber Zweifachglas überschaubar war und sich bei Verkaufsgesprächen als Argument gut einsetzen lässt.
• Elektrische Rollläden: Da sowieso alles rausgerissen wurde, hat man die neuen Rollläden gleich mit Elektromotoren ausgestattet. Die Motoren selbst sind inzwischen nicht mehr teuer, der Aufpreis gegenüber manuellen Rollläden hält sich damit in Grenzen.
• Elektrik: Komplett neue Elektrik in der gesamten Wohnung. In diesem Zug wurde die Decke abgehängt, was die Elektroinstallation vereinfachte und gleichzeitig helle Deckenspots ermöglichte. Laut Michael war das am Ende sogar ein Kostenvorteil, weil die Kabelverlegung dadurch deutlich einfacher und günstiger wurde.
• Sanitär: Alle Wasserleitungen in der Wohnung wurden komplett erneuert. Die alte Badewanne aus den 70ern wurde durch eine offene, bodengleiche Dusche mit hellen grauen Fliesen ersetzt. Der Sanitärer hat zudem einen Anschluss für eine spätere Regendusche vorbereitet. Im Abstellraum neben dem Bad wurde ein neuer Waschmaschinenanschluss gelegt. Alle Absperrhähne unter der Revisionsklappe wurden ebenfalls erneuert.
• Holzparkett: Großformatiger, verklebter Echtholzparkett wurde in der gesamten Wohnung verlegt. Dazu gleich mehr, denn dieser Posten sorgte für eine der größten Verzögerungen im Projekt.
• Küche: Die Küche wurde in den Wohnbereich versetzt, alle Anschlüsse entsprechend umgelegt.

Die größten Probleme im Projektverlauf

Michael hat im Video offen über mehrere Punkte gesprochen, die schiefgelaufen sind oder die das Projekt deutlich verzögert haben. Das ist genau der Teil, der für angehende Fix-and-Flip-Investoren besonders wertvoll ist.

Der Parkett mit Wellen

Das war zeitlich das größte Problem. Ein erstes Parkett wurde bereits zum Teil verlegt, als Michael abends nochmal vorbeikam und Wellen im Boden entdeckte. Klarer Qualitätsmangel. Die Handwerker wollten das zunächst nicht als solchen anerkennen, aber Michael hat sich durchgesetzt: Alles raus, neues Material bestellen, neu verlegen. Bis das mit der Lieferfirma geklärt war und das neue Material da war, hat das Projekt vier bis fünf Wochen Stillstand gekostet.

Lerning: Baustelle regelmäßig kontrollieren, mindestens einmal pro Woche. Wer erst kommt, wenn alles fertig verlegt ist, sitzt auf einer viel teureren Baustelle. Michael war an guten Phasen zweimal die Woche vor Ort.

Waschbecken im WC zu groß, falsch positioniert

Der Sanitärer hat das Waschbecken im Gäste-WC zu nah an die Tür gesetzt. Ergebnis: Die Tür ließ sich nicht mehr öffnen. Das Becken musste versetzt werden, was zusätzliche Kosten und Zeit bedeutete. Solche Fehler passieren auch erfahrenen Handwerkern, die seit zwanzig Jahren im Fach sind. Deshalb ist Kontrolle auf der Baustelle kein Misstrauen, sondern Qualitätssicherung.

Der TV-Verstärker im Gemeinschaftsgebäude

Beim Entkernen haben die Abrissleute einfach alles herausgerissen, was drin war. Darunter auch einen alten TV-Verstärker, der das gesamte Gebäude mit Fernsehsignal versorgt hat. Resultat: Das komplette Haus war für zehn Wochen ohne TV-Empfang. Ältere Bewohner waren verständlicherweise wenig begeistert. Zettel im Treppenhaus, Klingeln an der Tür. Es hat mehrere Versuche mit einem Elektriker gebraucht, bis das Problem gelöst war, am Ende mit einem anderen Elektriker als dem ursprünglich beauftragten.

Lerning: Wenn du entkernst und ein unbekanntes Gerät oder eine unbekannte Komponente findest, lass sie erstmal in Ruhe. Fotos machen, nachfragen, dann entscheiden. Nie blind rausreißen.

Probleme mit der Hausverwaltung

Die Hausverwaltung hat das Projekt an mehreren Stellen gebremst. Ein Container konnte nicht einfach aufgestellt werden, weil es sich um einen Feuerwehrschutzbereich handelt. Das musste alles abgestimmt werden. Die Hausverwaltung wollte außerdem wissen, mit welchem Gefälle die neue Dusche eingebaut wird, damit später kein Wasserrücklaufproblem im Haus entsteht. Klingt bürokratisch, ist am Ende aber nachvollziehbar.

Dazu kam das Thema Wasserabsperrhahn: Der Absperrhahn für das Bad und WC liegt in einem privaten Kellerabteil eines Mitbewohners. Als aktiv Wasser getropft hat, wollte der Mieter zunächst keine fremden Leute in seinen Keller lassen. Erst über den Hausmeister konnte das geregelt werden. Wertvoller Hinweis für alle, die über einen Wohnungskauf nachdenken: Vor dem Kauf klären, wo die Absperrhähne für die eigene Wohnung liegen und ob diese jederzeit zugänglich sind.

Allgemein gilt: Gute Stimmung mit der Hausverwaltung herzustellen, bevor das erste Handwerker aufschlägt, kann die Renovierung deutlich reibungsloser machen. Wer die Verwaltung von Anfang an gegen sich hat, hat unnötige Bremsklötze im Projekt.

Heizkostenverteiler und Rauchmelder nie wegwerfen

Ein wichtiger praktischer Hinweis aus dem Video: Heizkostenverteiler an alten Heizkörpern sind Eigentum von Dienstleistungsunternehmen wie Techem. Wer die beim Austausch der Heizkörper einfach wegschmeißt, bekommt eine Rechnung und außerdem können die Heizkosten nicht mehr korrekt erfasst werden, sondern werden geschätzt. Dasselbe gilt für Rauchmelder und Wasseruhren. Immer erstmal liegen lassen, Zählerstand fotografieren und erst entsorgen, wenn man das ausdrückliche Okay hat.

Generalunternehmer: Komfort mit Preis

Michael hat nicht selbst koordiniert, sondern einen Generalunternehmer beauftragt. Der Vorteil: Man muss sich nicht um die Abstimmung zwischen Fliesenleger, Elektriker und Sanitärer kümmern. Der Nachteil: Der GU schlägt seine Marge auf, die Johannes auf 15 bis 25 Prozent schätzt. Das ist in den 50.000 Euro Renovierungskosten bereits enthalten. Wer das selbst koordiniert, kann günstiger sein, hat aber deutlich mehr Aufwand und braucht ein belastbares Handwerkernetzwerk.

Trotzdem hat Michael festgestellt, dass man auch mit einem GU nicht einfach den Schlüssel abgibt und drei Monate später ein fertiges Objekt vorfindet. Es gab regelmäßigen Austausch, Entscheidungen mussten getroffen werden und Fehler wie beim Parkett oder dem Waschbecken musste Michael selbst entdecken und einfordern.

Projektlaufzeit: fünf Monate von September bis Januar

Die Renovierung startete Anfang September und wurde Mitte bis Ende Januar abgeschlossen, also rund fünf Monate Gesamtlaufzeit. Davon ist Weihnachten effektiv ein verlorener Monat, weil kaum ein Handwerker in dieser Zeit arbeitet. Real waren es also eher vier aktive Renovierungsmonate. Zur Verzögerung hat vor allem der Parkett-Zwischenfall mit seinen vier bis fünf Wochen Stillstand beigetragen.

Die Zahlen: Einkauf, Renovierung und geplanter Verkauf

Hier die wichtigsten Eckdaten auf einen Blick:

• Kaufpreis: 210.000 Euro (ursprünglich inseriert für 249.000 Euro)
• Renovierungskosten: 50.000 Euro (602 Euro pro Quadratmeter)
• Wohnfläche: 83 m²
• Hausgeld: rund 250 Euro pro Monat
• Zielmarge: mindestens 50.000 Euro Gewinn

Michael plant, die Wohnung zu einem realistischen, aber nicht überzogenen Preis in die Vermarktung zu bringen. Zu hoch einsteigen kostet Zeit, und Zeit kostet Geld: Hausgeld, Zinsen und gebundenes Eigenkapital summieren sich schnell auf über 1.000 Euro pro Monat. Lieber 5.000 bis 10.000 Euro weniger verlangen und das Objekt schnell verkaufen, als mit einem Mondpreis monatelang auf einem Käufer zu warten.

Was kommt als nächstes für Michael?

Trotz aller Schwierigkeiten zieht Michael ein positives Fazit. Er hat jetzt ein funktionierendes Team, Erfahrung mit der Koordination eines Generalunternehmers und ein klares Bild davon, was auf einer Baustelle schieflaufen kann und wie man damit umgeht. Das nächste Ziel: größere Projekte. Michael spricht konkret von einem Mehrfamilienhaus mit bis zu sechs Einheiten.

Gleichzeitig hat Johannes im Video erwähnt, dass Flipper Immo selbst gerade in größere Objekte schaut, unter anderem ein Mehrfamilienhaus in Essen für 505.000 Euro, für das bereits ein Angebot abgegeben wurde und der Zuschlag erfolgte.

Was du aus diesem Fix-and-Flip-Projekt mitnehmen kannst

Dieses Projekt zeigt sehr deutlich, was an Fix and Flip realistisch ist und was nicht. Es ist kein passives Investment, bei dem man Geld einwirft und ein paar Monate später den Gewinncheck einlöst. Es braucht regelmäßige Kontrolle, Entscheidungsfähigkeit unter Druck und einen kühlen Kopf, wenn Handwerker Fehler machen oder die Hausverwaltung bremst.

Gleichzeitig zeigt das Projekt, dass Quereinsteiger ohne Handwerksbackground durchaus erfolgreich sein können, wenn sie strukturiert vorgehen, die richtigen Partner haben und nah an der Baustelle bleiben. Die wichtigsten Punkte zusammengefasst:

• Kaufe günstig ein, am besten Objekte mit erheblichem Sanierungsbedarf, die andere Käufer abschrecken.
• Plane Renovierungskosten realistisch, inklusive eines Puffers für Unvorhergesehenes.
• Kontrolliere die Baustelle mindestens einmal pro Woche, besser öfter.
• Klär vor dem Kauf, wer die Hausverwaltung ist und wie die Kommunikation läuft.
• Wirf keine Heizkostenverteiler, Rauchmelder oder Wasseruhren weg, ohne vorher nachgefragt zu haben.
• Beim Entkernen: Unbekannte Technik erst identifizieren, dann entscheiden.
• Verkaufe zu einem sportlichen Preis, nicht zu einem utopischen, damit das Eigenkapital schnell wieder für das nächste Projekt verfügbar ist.

Fix and Flip ist ein Handwerk, das man lernt, indem man es macht. Dieses erste Projekt von Michael ist ein gutes Beispiel dafür, wie viel man auf einer einzigen Baustelle lernt und warum diese Erfahrung für alle folgenden Projekte Gold wert ist.