83 m² Fix & Flip | Mein Partnerflipper liefert ab und zeigt echte Zahlen, Daten, Fakten

In diesem Video zeigt Johannes gemeinsam mit seinem Partnerflipper Michael, was aus einer verwahrlosten 83-m²-Wohnung in Stuttgart geworden ist. Vom Kaufpreis über die Renovierungskosten bis hin zu den unerwarteten Problemen mit Hausverwaltung, Parkettboden und TV-Verstärker wird hier nichts beschönigt. Ein ehrlicher Blick auf ein echtes Fix-and-Flip-Projekt mit echten Zahlen.

Das Objekt: Eine echte Räuberhöhle als Ausgangslage

Die Wohnung tauchte ursprünglich auf Immobilienscout24 auf, damals noch zu einem deutlich höheren Preis. Michael und sein Partner haben sie sich angeschaut und sofort erkannt, womit sie es zu tun hatten. Die Wohnung war in einem sehr schlechten Zustand: zerfressen alte Holzfenster, verrottete Rollläden, veraltete Elektrik, eklige Bodenkacheln und ein intensiver Nikotingeruch, der sich in jede Oberfläche gefressen hatte. Der Makler habe vor jeder Besichtigung zehn Minuten durchgelüftet, damit den Interessenten nicht schlecht wurde.

Genau dieser Zustand hat die meisten Kaufinteressenten abgeschreckt, und das war die Chance. Die Wohnung war ursprünglich für 249.000 Euro inseriert. Michael und sein Partner haben sie für 210.000 Euro gekauft, also rund 39.000 Euro unter dem Listenpreis, was einem Rabatt von knapp 16 Prozent entspricht. Wer eine solche Wohnung besichtigt und weiß, was Renovierung kostet, hat den entscheidenden Vorteil im Verhandlungsgespräch.

Die Grundrissveränderung: Aus zweieinhalb mach drei Zimmer

Eine der mutigsten Entscheidungen bei diesem Projekt war die Umgestaltung des Grundrisses. Die ursprüngliche Wohnung hatte eine riesige Küche von etwa 12 bis 13 Quadratmetern, die einen kompletten Raum einnahm, und daneben ein unverhältnismäßig großes Wohnzimmer. Das ergab keinen sinnvollen Grundriss für eine Zielgruppe, die eine Dreizimmerwohnung sucht.

Die Idee: Die Küche zieht ins Wohnzimmer, das groß genug für einen offenen Wohn-Ess-Bereich ist. Der ehemalige Küchenraum wird zum dritten Zimmer, das jetzt als Kinderzimmer gestaged ist, aber genauso als Homeoffice oder Gästezimmer funktioniert. Das klingt simpel, zog aber eine Menge Folgearbeiten nach sich:

• Sämtliche Wasseranschlüsse in der Wohnung mussten verlegt werden
• Die Abflüsse wurden komplett erneuert
• Ein neuer Waschmaschinenanschluss wurde im Abstellraum eingerichtet
• Die Küchenanschlüsse wanderten in den neuen Wohn-Kochbereich

Das Ergebnis ist eine deutlich besser nutzbare Wohnung. Statt einer übergroßen Küche, die man nicht braucht, hat man jetzt zwei vollwertige Schlafzimmer, einen funktionalen Wohnbereich mit integrierter Küche und ausreichend Stauraum. Für 83 Quadratmeter macht das strukturell einen enormen Unterschied, sowohl im Alltag als auch beim Verkaufspreis.

Die Renovierung im Detail: Was wurde gemacht?

Die gesamte Wohnung wurde von Grund auf saniert. Hier sind die wesentlichen Gewerke, die umgesetzt wurden:

• Dreifachverglaste Fenster in allen Räumen, außen in Braun nach Vorgabe der Hausverwaltung, innen weiß. Kostenpunkt: rund 4.500 Euro für alle Fenster.
• Elektrische Rollläden in allen Fenstern. Da die alten Rollläden ohnehin raus mussten, war der Aufpreis für Elektromotoren überschaubar.
• Vollständige Neuverkabelung der Elektrik, inklusive abgehängter Decke im Flur, um die Leitungen sauber verlegen zu können. Die abgehängte Decke hat gleichzeitig schöne Deckenspots ermöglicht.
• Neue Wasserleitungen in der gesamten Wohnung, einschließlich neuer Absperrhähne und Revisionsklappen.
• Neues Bad mit offener Dusche, hellen grauen Fliesen von Kemler in Stuttgart, Chrom-Armaturen und einem vorbereiteten Anschluss für eine Regendusche.
• Neues WC im gleichen Stil wie das Bad, durchgängig in Weiß, Grau und Chrom gehalten.
• Verklebter Holzparkett in der gesamten Wohnung. Wichtig: der erste Parkettboden musste komplett rausgerissen werden, dazu gleich mehr.
• Wandbearbeitung: Wände und Decken wurden abgeschliffen, gespachtelt und mehrfach gestrichen, um Nikotinrückstände zu entfernen und eine glatte Oberfläche zu erzielen. Das war der teuerste Einzelposten mit rund 10.000 Euro.
• Neue Heizkörper in allen Räumen.
• Terrasse, die noch fertiggestellt wird.

Die Zahlen: Einkauf, Renovierung und geplanter Erlös

Was dieses Video besonders wertvoll macht, sind die echten Zahlen. Kein Schönreden, kein Auslassen der unangenehmen Posten. Hier die Eckdaten zusammengefasst:

• Kaufpreis: 210.000 Euro
• Gesamte Renovierungskosten: 50.000 Euro
• Kosten pro Quadratmeter Renovierung: ca. 602 Euro
• Laufende Kosten (Hausgeld etc.): rund 250 bis 300 Euro pro Monat, zuzüglich Finanzierungskosten also schnell über 1.000 Euro monatlich
• Geplanter Mindestgewinn: 50.000 Euro

Michael und sein Partner haben bewusst entschieden, keinen Generalunternehmer im klassischen Sinne zu beauftragen, der alles komplett selbst koordiniert, aber dennoch mit einem GU gearbeitet. Das bedeutet: Die Handwerker wurden durch den GU organisiert, während Michael selbst regelmäßig vor Ort war, um Baufortschritte zu kontrollieren und mit der Hausverwaltung zu kommunizieren. Der Aufpreis für einen GU liegt üblicherweise bei 15 bis 25 Prozent auf die reinen Handwerkerkosten. Wer das einplant, rechnet realistisch.

Beim Verkauf setzen sie bewusst keinen Maximalpreis an. Lieber etwas sportlicher reingehen, schneller verkaufen und das Eigenkapital wieder freisetzen. Jeder Monat, den die Wohnung länger liegt, kostet Geld und blockiert die nächste Finanzierung.

Was schiefgelaufen ist: Lehrreiche Probleme aus der Praxis

Ein Fix-and-Flip-Video ohne Probleme ist kein ehrliches Video. Hier ist, was dieses Projekt zusätzlich an Zeit und Nerven gekostet hat:

Der Parkettboden musste raus. Der erste Parkettboden war bereits teilweise verlegt, als Michael abends vorbeikam und Wellen im Holz entdeckte. Er bestand auf dem Rückbau und neuem Material. Die Diskussion mit der Lieferfirma, die Neubestellung und der erneute Einbau haben rund vier bis fünf Wochen gekostet, in denen auf der Baustelle praktisch nichts weiterging. Fazit: Mindestens einmal pro Woche vorbeischauen lohnt sich. Wer erst kommt, wenn der gesamte Boden liegt, kann nichts mehr rückgängig machen, ohne einen massiven Kostenbock zu produzieren.

Das Waschbecken im WC musste versetzt werden. Der Sanitärhandwerker hatte das Becken zu nah an der Tür montiert, sodass die Tür nicht mehr vollständig aufging. Muss man sich vorstellen: 20 Jahre Erfahrung, und dann so ein Fehler. Das wurde korrigiert, sitzt jetzt haarscharf, aber es funktioniert.

Der Absperrhahn lag im Privatkeller eines Nachbarn. Als Wasser tropfte und man den Wasserzulauf abstellen musste, kam man nicht an den Absperrhahn, weil dieser in einem Kellerabteil eines anderen Eigentümers lag. Der wollte niemanden in seinen Keller lassen, was nachvollziehbar ist, aber das Problem hat sich trotzdem hingeschleppt, bis Hausmeister und Hausverwaltung vermittelten. Wer eine Wohnung kauft, sollte im Vorfeld klären, wo die Hauptabsperrhähne sind und ob man im Ernstfall rankommt.

Zehn Wochen kein Fernsehen im Haus. Beim Entkernen der Wohnung wurde ein alter TV-Verstärker entfernt und entsorgt, der das gesamte Haus mit Signal versorgt hatte. Das hat das komplette Haus vom Fernsehempfang getrennt. Ältere Bewohner im Haus waren entsprechend nicht amused. Es dauerte zehn Wochen, bis ein neuer Elektriker das Problem gelöst hat. Merke: Beim Entkernen nie einfach alles rausreißen, was man nicht kennt. Erst schauen, was es ist, dann entscheiden.

Heizkostenverteiler und Rauchmelder. Beim Austausch der Heizkörper dürfen die alten Heizkostenverteiler keinesfalls entsorgt werden. Die stehen auf externe Serviceverträge, zum Beispiel mit Firmen wie Techem, müssen abgelesen werden und werden einem in Rechnung gestellt, wenn sie fehlen. Das Gleiche gilt für Rauchmelder: Wenn das Haus einen Servicevertrag hat, hat die Firma ihre eigenen Melder im Einsatz. Wer die einfach gegen eigene austauscht, bekommt später eine Extrarechnung und muss wieder die Servicemelder einbauen lassen.

Die Hausverwaltung als Faktor. Eine Hausverwaltung kann einem das Leben leichter oder schwerer machen. In diesem Projekt wollte die Verwaltung unter anderem den genauen Neigungswinkel der neuen Dusche dokumentiert haben, weil sie eine Abflussverantwortung gegenüber dem Gemeinschaftseigentum hat. Container stellenwaren ebenfalls nicht einfach möglich, weil es sich um einen Feuerwehrschutzbereich handelt. Wer in einer Wohnanlage renoviert, sollte von Anfang an auf guten Kontakt zur Hausverwaltung setzen, sonst können Abstimmungsprozesse den gesamten Zeitplan durcheinanderbringen.

Gesamtdauer und Organisation: Was man realistisch einplanen muss

Die Renovierung startete Anfang September und dauerte bis zum Aufnahmezeitpunkt Mitte Januar, also rund fünf Monate. Zieht man die Weihnachtspause ab, in der auf Baustellen praktisch nichts läuft, bleiben effektiv etwa vier Monate. Michael hat die Baustelle dabei nicht täglich besucht, aber mindestens zwei Mal pro Woche, oft abends nach der Arbeit. Das ist aus seiner Sicht das Minimum, um Fehler frühzeitig zu erkennen, bevor auf ihnen weitergebaut wird.

Seine klare Empfehlung für das erste Projekt: Nicht 50 Kilometer entfernt kaufen und dann alle paar Wochen mal vorbeischauen. Wer nicht regelmäßig kontrolliert, riskiert, dass Fehler sich häufen und Korrekturen unverhältnismäßig teuer werden. Nähe zum Objekt ist gerade beim ersten Fix-and-Flip ein echter Vorteil.

Was kommt als Nächstes: Größere Projekte im Visier

Trotz aller Herausforderungen zieht Michael ein positives Fazit. Er und sein Partner wollen weitermachen, sogar in größerem Maßstab. Konkret wird über Mehrfamilienhäuser mit bis zu sechs Einheiten nachgedacht. Das Team rund um den GU hat sich bewährt, die Lernkurve war steil aber produktiv, und das Selbstvertrauen ist gewachsen. Johannes selbst hat parallel ein Mehrfamilienhaus in Essen für rund 505.000 Euro erworben und schaut sich weitere Objekte in diesem Segment an.

Das zeigt, wie Fix and Flip als Strategie skaliert werden kann. Man startet mit einer Wohnung, lernt das Handwerk der Koordination, des Einkaufs und der Vermarktung, baut ein verlässliches Handwerkernetz auf und wächst dann in größere Objekte rein. Der Schlüssel dabei ist nicht die perfekte erste Baustelle, sondern die Bereitschaft, Probleme zu lösen, wenn sie auftauchen, und daraus für das nächste Projekt zu lernen.

Fazit: Was dieses Projekt lehrt

Diese 83-m²-Wohnung in Stuttgart ist ein gutes Beispiel dafür, wie Fix and Flip in der Realität aussieht. Kein Projekt läuft glatt. Es gibt immer Überraschungen, Fehler von Handwerkern, bürokratische Hürden und unvorhergesehene Kosten. Wer das weiß und sich darauf einlässt, kann trotzdem mit einem soliden Gewinn am Ende dastehen.

• Günstig einkaufen: 39.000 Euro unter Listenpreis
• Sauber kalkulieren: 50.000 Euro Renovierungskosten, 602 Euro pro Quadratmeter
• Regelmäßig kontrollieren: mindestens einmal pro Woche auf der Baustelle
• Nichts entsorgen, was man nicht kennt: Heizkostenverteiler, Rauchmelder, TV-Verstärker
• Hausverwaltung frühzeitig einbinden und auf guten Kontakt setzen
• Realistisch verkaufen: lieber etwas unter Maximalpreis und schnell als monatelang warten

Wer mehr über das Thema Fix and Flip erfahren möchte oder selbst ein Projekt mit Johannes und seinem Team umsetzen will, findet alle Infos in der Videobeschreibung unter dem Link zu Flipper Immo.