90 m² WG in Münster mit nur 84.000 € Eigenkapital: so haben wir sie komplett umgebaut

In diesem Video nimmt Johannes dich mit auf eine komplette Umbautour durch eine 90 m² Wohnung in Münster, die sein Team zu einer vollständig möblierten Fünf-Zimmer-WG umgebaut hat. Mit einem Eigenkapitaleinsatz von 84.000 Euro wurde die Wohnung kernsaniert, der Grundriss optimiert und anschließend vollvermietet als Kapitalanlage mit rund 6 % Rendite an einen Investor verkauft. Wie das genau funktioniert hat und was dabei zu beachten ist, erfährst du hier.

Das Objekt: 90 m², Baujahr Ende der 60er, Münster

Die Wohnung liegt in einer ruhigen Seitenstraße in Münster, gut angebunden an die Innenstadt und damit ideal für Studenten. Das Baujahr liegt im späten 1960er-Jahre-Bereich, der Grundriss war in seiner ursprünglichen Form nicht optimal auf eine WG-Nutzung ausgerichtet. Genau hier hat das Team angesetzt: Wände wurden versetzt, einzelne Bereiche neu strukturiert und der gesamte Grundriss so angepasst, dass fünf separate, gut nutzbare Zimmer entstanden sind.

Wichtig dabei: Es wurden keine tragenden Wände bewegt. Das wäre baulich aufwendig, teuer und hätte die Wirtschaftlichkeit des Projekts gefährdet. Stattdessen wurden nicht tragende Trennwände neu gesetzt oder versetzt, was handwerklich deutlich überschaubarer ist und trotzdem einen spürbaren Effekt auf den Grundriss hatte.

Eigenkapital und Finanzierung: 84.000 Euro im Einsatz

Johannes spricht im Video offen über den Eigenkapitaleinsatz: 84.000 Euro Eigenkapital wurden in das Projekt gesteckt, der Rest wurde finanziert. Das Objekt selbst kam als Paket zustande: Eine Stiftung hatte zwei Wohnungen zu verkaufen. Die größere, also die hier gezeigte 90 m² Wohnung, war auf ImmoScout inseriert. Im Gespräch stellte sich heraus, dass die Stiftung noch eine zweite, kleinere Einzimmerwohnung im Bestand hatte, die sie nicht separat inseriert hatte. Beide Wohnungen wurden dann gemeinsam als Paket abgekauft.

Eine dritte Wohnung wäre ebenfalls verfügbar gewesen, wurde aber direkt von einem Eigennutzer erworben. Für die Stiftung war die Transaktion unkompliziert und ohne emotionale Nachverhandlungen über den Zustand der Immobilie. Für Johannes und sein Team war genau das ein Vorteil: Da sowieso alles komplett erneuert wurde, spielte der Ausgangszustand der Materialien keine entscheidende Rolle beim Ankauf.

Grundrissoptimierung: fünf separate Zimmer auf 90 m²

Fünf separate Zimmer auf 90 Quadratmetern zu schaffen klingt eng, ist in der Praxis aber gut machbar, wenn der Grundriss sinnvoll aufgeteilt wird. Im Video zeigt Johannes, dass manche Zimmer durch das Versetzen einer einzigen Wand deutlich gewonnen haben. Ein Zimmer, das ursprünglich sehr klein geworden wäre, wurde durch eine verschobene Wand merklich attraktiver, ohne dass der Gesamtgrundriss darunter gelitten hätte.

Besonders hervorzuheben ist, dass fast jedes Zimmer Zugang zu einem Balkon hat. Das ist für eine WG ein echter Mehrwert und hat auch beim Vermieten geholfen. Die Außenflächen mit ihrer Kombination aus alten Schieferplatten und Backsteinoptik wirken charaktervoll und passen gut zum Bestandsgebäude.

Ausstattung und Renovierung: was wurde gemacht

Die Renovierung war umfassend. Hier ein Überblick über die wichtigsten Maßnahmen:

• Sämtliche Wände wurden komplett neu verputzt, mit Streichputz in 0,1er Körnung, zweifach abgerieben und geglättet.
• Die Elektroinstallation wurde komplett erneuert: Sicherungskasten, alle Schalter, Steckdosen, WLAN-Buchsen, TV- und SAT-Anschlüsse. Jedes Zimmer hat mehrere Doppelsteckdosen, damit es als Lebensmittelpunkt eines Studenten funktioniert und nicht nur als Schlafraum.
• Alle Innentüren und Zargen sind neu, nicht lackiert oder aufgearbeitet.
• Als Bodenbelag wurde großformatiges Vinyl verlegt. Die neutrale Farbgebung passt zu fast allem und ist pflegeleicht.
• Rauchmelder und neue Lichter sind in allen Zimmern installiert.
• Weiße Fußbodenleisten mit 6 cm Breite wurden durchgehend eingebaut.
• Die Decke im Badezimmer wurde abgehängt, um Einbaustrahler mit einem Milchglas-Kunststoffring zu integrieren.

Die Wohnung wurde zudem teilmöbliert. Das IKEA-Setup in den Zimmern besteht jeweils aus Bett, Tisch, Beistellmöbel und Schrank, also einer soliden Grundausstattung, die Studenten beim Einzug direkt nutzen können. Wer mehr möchte, kann selbst ergänzen oder das Möbel ersetzen.

Die Küche: Maßanfertigung statt IKEA

Bei der Küche hat das Team auf einen Schreiner gesetzt. Nach einer Erfahrung mit einer IKEA-Küche, die Johannes als "semi" beschreibt, kam diesmal eine Maßküche rein. Das Ergebnis: alles sitzt, die Platte hat ordentliche Qualität, die Elektrogeräte passen. Ausstattung umfasst Spülmaschine, Dunstabzug, Kühlschrank und Gefrierfach. Das Frontendesign ist matt, mit schwarzen Griffen. Passend zum Gesamtbild der Wohnung, die sich durch schwarze Akzente wie Armaturen, Drückerplatten und Abflussrinnen zieht.

Für eine WG-Küche gilt: Sie muss funktionieren und alltagstauglich sein. Fünf Personen kochen hier separat, das heißt, Stauraum, Arbeitsfläche und Geräte müssen das hergeben. Ein möglicher Hochtisch oder Stehtisch kann noch nachgerüstet werden.

Das Gemeinschaftsbad: ebenerdige Dusche und schwarze Akzente

Das Badezimmer ist für alle fünf Mieter das gemeinsame Bad. Entsprechend wurde auf Qualität geachtet, ohne in den Luxusbereich zu gehen. Die Fliese in 60 x 60 cm wurde durchgehend verwendet, auch als Fensterbank. Die Fliese hat eine leichte Steinstruktur, was etwas Charakter ins sonst neutrale Gesamtbild bringt.

• Ebenerdige Dusche mit kleiner Spritzkante und schwarzer Abflussrinne
• Schwarze Armaturen und schwarze Drückerplatte für die Toilette
• Spiegel mit schwarzer Akzentleiste
• Waschmaschinenanschluss mit Kaltwasser und Abfluss integriert
• Installationswand für Unterputz-WC und Rohre
• Große Fensteröffnung mit guter Belüftung

Die abgehängte Decke mit den Milchglas-Einbaustrahlern sorgt auch hier für eine angenehme, gleichmäßige Beleuchtung. Insgesamt ist das Bad funktional, wertig und optisch stimmig, ohne dass Geld unnötig in Details geflossen ist, die in einer WG keiner nach drei Monaten noch wahrnimmt.

Vermietung: 90 Bewerber an einem Tag

Die Nachfrage in Münster ist enorm. Das Video zeigt eindrucksvoll, was passiert, wenn ein gut gemachtes WG-Produkt in einer Universitätsstadt auf den Markt kommt: 90 Bewerber an einem einzigen Tag. Das ist kein Ausnahmefall, sondern Realität in Städten mit hoher Studierendennachfrage wie Münster.

Aus den Bewerbern wurden fünf Mieterinnen ausgewählt, die Bonität wurde geprüft, Mietverträge wurden geschlossen. Das alles noch vor dem Verkauf der Wohnung, sodass der neue Eigentümer eine bereits vollvermietete Kapitalanlage übernehmen konnte.

Das Geschäftsmodell: WG-Flipping als Kapitalanlage verkaufen

Das Konzept hinter diesem Projekt ist nicht klassisches Fix and Flip im Sinne von Eigennutzung, sondern die Kombination aus Umbau, Vollvermietung und anschließendem Verkauf als Rendite-Kapitalanlage. Der Käufer wollte kein Projekt managen, keine Mieter suchen und keine Renovierung begleiten. Er wollte ein fertiges, laufendes Produkt kaufen.

Genau das hat Johannes geliefert: eine vollständig kernsanierte, fünf-Zimmer-WG, komplett eingerichtet, vollvermietet, mit Mietverträgen in der Hand und einer Rendite von rund 6 %. Für den Käufer ist das ein transparentes Investment. Für das Flipper-Immo-Team ist es ein abgeschlossenes Projekt mit klarer Marge.

Johannes betont im Video, dass diese Art von Projekt nicht für jeden Standort und nicht für jede Wohnung passt. Münster als Universitätsstadt mit chronisch hoher Wohnungsnachfrage ist ein idealer Markt dafür. Wer einen Grundriss hat, der sich mit überschaubarem Aufwand in mehrere separate Zimmer aufteilen lässt, und wer nah an einer Hochschule oder Universität ist, sollte diesen Ansatz ernsthaft prüfen.

Was du daraus mitnehmen kannst

Dieses Projekt zeigt sehr deutlich, worauf es beim WG-Umbau ankommt:

• Grundrissoptimierung mit Augenmaß: Nur nicht tragende Wände versetzen, keine aufwendigen Eingriffe in die Statik.
• Wirtschaftlichkeit vor Perfektion: In einer WG zählt Funktion. Stumpf gestoßene Fußleisten sind kein Problem, wenn das Gesamtprodukt stimmt.
• Vollmöbliert vermieten: Eine WG muss eingerichtet sein. Einfaches, robustes IKEA-Mobiliar reicht vollkommen.
• Schwarze Akzente als kostengünstiges Designelement: Armaturen, Drückerplatten, Abflussrinnen, Griffe. Kleiner finanzieller Aufwand, großer optischer Effekt.
• Vorvermietung als Verkaufsargument: Wer eine vollvermietete Anlage mit nachgewiesener Rendite anbietet, findet deutlich leichter einen Käufer als mit einer leeren Wohnung.
• Ankauf als Paket: Zwei Wohnungen von einer Stiftung zu kaufen und nur die größere als WG umzubauen, zeigt, dass gute Deals oft nicht durch Standard-Exposés entstehen, sondern durch Gespräche und Flexibilität beim Ankauf.

Wenn du selbst ein Objekt hast, das du verkaufen möchtest, oder wenn du Makler bist und passende Objekte kennst, meldet sich das Flipper-Immo-Team gerne. Tippgeberprovision wird bezahlt, Maklerprovision sowieso.