90 m² WG in Münster mit nur 84.000 € Eigenkapital: So haben wir sie komplett umgebaut

Eine 90 m² Wohnung in Münster, Baujahr Ende der 1960er Jahre, gekauft als Teil eines Zweier-Pakets von einer Stiftung, mit 84.000 Euro Eigenkapital finanziert und komplett zur 5-Zimmer-WG umgebaut. Johannes nimmt dich in diesem Video mit durch alle Räume und erklärt, was genau gemacht wurde, wie das Objekt kalkuliert war und warum das Konzept WG-Flip in Universitätsstädten wie Münster so gut aufgeht.

Das Objekt: 90 m², Baujahr Ende der 60er, als Paket gekauft

Die Wohnung liegt in einer ruhigen Seitenstraße in Münster, nicht weit vom Stadtzentrum entfernt. Baujahr ist Ende der 1960er Jahre, was bedeutet: Bestandsbau, teilweise veraltete Grundrisse, aber solide Bausubstanz. Gekauft wurde die Wohnung nicht einzeln, sondern als Paket zusammen mit einer weiteren Einzimmerwohnung im selben Haus. Ursprünglich waren sogar drei Wohnungen im Angebot, aber eine davon hat ein Eigennutzer direkt erworben.

Der Verkäufer war eine Stiftung, was den Deal erleichtert hat. Stiftungen haben in der Regel kein emotionales Verhältnis zu ihren Immobilien und sind froh, wenn ein Käufer unkompliziert kauft, keine großen Nachverhandlungen über Materialien oder Mängel anfängt und das Objekt sowieso komplett saniert. Genau das war hier der Fall. Das Paket lief anfangs nur mit einer der Wohnungen auf einem Immobilienportal, die zweite wurde erst im Gespräch erwähnt. So entstand der Deal.

Eigenkapitaleinsatz: 84.000 Euro. Der Rest wurde finanziert. Das ist ein wichtiger Punkt für alle, die überlegen, ob Fix and Flip oder WG-Konzepte für sie als Kapitalanlage funktionieren können, ohne das gesamte Eigenkapital auf einen Schlag zu binden.

Grundrissoptimierung: Wände versetzen ohne Aufwand zu explodieren

Der ursprüngliche Grundriss war für eine 5-Zimmer-WG nicht optimal. Einzelne Wände wurden versetzt, neue Wände gezogen und der Raum neu aufgeteilt, um fünf separate Zimmer mit vernünftigen Größen zu schaffen. Wichtig dabei: Es wurden keine tragenden Wände angefasst. Das ist aus wirtschaftlichen Gründen entscheidend. Wer bei einem Produkt, das er anschließend vermieten oder verkaufen will, anfängt, tragende Konstruktionen zu verändern, riskiert explodierende Kosten, lange Bauzeiten und Statikgutachten.

Was konkret umgebaut wurde:

• Einzelne Trennwände wurden versetzt, um Zimmer größer und funktionaler zu machen
• Ein Rücksprung in einem Zimmer entstand durch das Versetzen einer Wand und wurde als offene Garderobennische genutzt
• Der Flur wurde so optimiert, dass Laufwege sauber funktionieren und die Zimmer sich nicht gegenseitig stören

Der Grundriss aus dem Vorher-Zustand wurde im Video eingeblendet, damit man den Unterschied sieht. Das Ergebnis: fünf Zimmer, von denen fast jedes einen eigenen Balkonzugang hat. Das ist in einer WG ein echter Mehrwert und war auch ein klarer Vermarktungsvorteil.

Was wurde an der Ausstattung gemacht?

Die Renovierung war vollständig. Hier ein Überblick über das, was umgesetzt wurde:

• Putz: Alle Wände wurden einmal komplett neu verputzt. Streichputz mit 0,1er Körnung, zweifach abgerieben, damit die Oberfläche glatt wird und die Körnung nicht raussteht.
• Elektro: Komplett neu. Neue Steckdosen in jedem Zimmer, mehrfach pro Raum, weil ein WG-Zimmer nicht nur Schlafzimmer ist, sondern der Lebensmittelpunkt eines Studenten. Zusätzlich WLAN-Buchsen, TV- und SAT-Anschlüsse sowie ein neuer Sicherungskasten.
• Boden: Vinyl großflächig verlegt. Die Farbe ist neutral, weder zu dunkel noch zu hell, mit leichter Struktur in der Oberfläche. Der Boden stammt aus Polen und war ein Opportunitätskauf: Wenn man etwas Gutes zu einem guten Preis bekommt, das optisch passt, nimmt man es.
• Türen und Zargen: Alle Zargen wurden komplett neu eingebaut, nicht lackiert oder aufgearbeitet.
• Rauchmelder und Beleuchtung: Neue Lichter in allen Räumen. Im Bad wurde die Decke abgehängt, um Einbauspots zu ermöglichen. Die Spots haben einen milchigen Kunststoffrahmen statt des klassischen Silber- oder Schwarz-Rahmens.
• Möblierung: Teilmöbliert mit IKEA-Grundausstattung. Bett, Schreibtisch, Beistelltisch, Schrank. Eine WG muss im Gegensatz zu einem selbst genutzten Objekt eingerichtet sein, zumindest auf einem Grundniveau.

Die Küche: Schreiner statt IKEA

Bei der Küche hat das Team bewusst auf eine Maßküche vom Schreiner gesetzt. IKEA wurde einmal ausprobiert, das Ergebnis war nach eigener Aussage "semi". Die Schreinerlösung sitzt passgenauer, hat ordentliche Platten und macht insgesamt einen wertigeren Eindruck. Die Fronten sind matt, was besser zum schwarzen Akzentdesign der Wohnung passt. Eingebaut sind:

• Spülmaschine
• Dunstabzug
• Kühlschrank mit Gefrierfach
• Kochfeld

Die Küche ist kompakt und funktional. Da das eigentliche Leben der Mieter in den eigenen Zimmern stattfindet, muss die Gemeinschaftsküche nicht riesig sein, aber sie muss zuverlässig funktionieren und ordentlich aussehen.

Das Badezimmer: ebenerdige Dusche, schwarze Armaturen, durchgefließt

Das Gemeinschaftsbad wurde komplett neu gefliest. Die Fliese ist 60 x 60 cm, durchgehend im gesamten Bad eingesetzt, auch als Fensterbank. Sie hat eine leichte Steinstruktur, was im sonst neutral gehaltenen Raum einen guten Kontrast setzt. Designentscheidungen im Bad:

• Schwarze Armaturen und schwarze Abflussschiene in der Dusche
• Schwarze Drückerplatte
• Schwarze Leiste am Spiegel
• Ebenerdige Dusche mit kleiner Spritzkante
• Installationswand für Unterputz-WC und Rohre
• Waschmaschinenanschluss integriert
• Abgehängte Decke mit Einbauspots

Das Schwarz wird bewusst dosiert eingesetzt. An jeder Kante wäre es zu viel, als gezielter Akzent funktioniert es gut und gibt dem Bad einen klaren, modernen Look ohne teuer zu werden.

Balkone: fast jedes Zimmer hat einen Zugang

Ein besonderes Merkmal dieser Wohnung ist, dass fast alle fünf Zimmer direkten Zugang zu einem Balkon haben. In einer WG ist das ungewöhnlich und ein starkes Vermietungsargument. Die Balkone gehen auf eine ruhige Seite, kein großer Straßenverkehr. Die Backsteinoptik der Außenfassade in Kombination mit alten Schieferplatten auf dem Balkonboden hat Charakter und wirkt deutlich hochwertiger als ein typischer Standardbau.

Auf dem Balkon lässt sich mit einfachen Mitteln viel gestalten: eine Palettencouch in der Ecke, Blumenkästen, ein Sichtschutz zwischen den angrenzenden Balkonen. Das kostet wenig und macht den Außenbereich deutlich wohnlicher.

Vermarktung: 90 Bewerber an einem Tag

Das fertige Objekt wurde vorab vermietet, bevor es an einen Kapitalanleger verkauft wurde. Das heißt: Mietverträge wurden abgeschlossen, Mieter ausgewählt, Bonität geprüft und alles unterschrieben. Fünf Mieterinnen sind eingezogen.

Der Nachfrage-Beweis: 90 Bewerbungen kamen an einem einzigen Tag rein. In Münster, einer der größten Universitätsstädte Deutschlands, ist der Druck auf dem WG-Markt extrem hoch. Gute, fertig sanierte WG-Wohnungen in ruhiger Lage mit Balkon und vollständiger Ausstattung sind Mangelware.

Das Objekt wurde anschließend als Kapitalanlage mit einer Rendite Richtung 6 Prozent an einen Investor verkauft. Der Käufer wollte kein Projekt, das er selbst aufbauen muss, sondern ein fertiges Produkt mit laufenden Mieteinnahmen. Genau das wurde geliefert.

WG-Flip als Strategie: wann macht das Sinn?

Das WG-Konzept ist nicht für jede Wohnung und nicht für jeden Standort geeignet. Aber in Universitätsstädten wie Münster, wo Studenten und junge Berufstätige händeringend nach WG-Zimmern suchen, macht es aus mehreren Gründen Sinn:

• Die Mieteinnahmen pro Quadratmeter sind bei Zimmervermietung deutlich höher als bei einer klassischen Familienwohnung
• Der Käufermarkt für fertige WG-Kapitalanlagen mit laufenden Verträgen ist vorhanden
• Grundrissoptimierungen ohne tragende Eingriffe halten die Baukosten im Rahmen
• Die Nachfrage beim Vermieten ist enorm, was Leerstand praktisch ausschließt

Wichtig ist dabei, wirtschaftlich zu denken. Wer bei jeder stumpf gestoßenen Fußleiste aufhört und nachbessert, verliert Zeit und damit Geld. Bei einem Mietobjekt, das bewohnt wird und sich abnutzt, muss die Ausstattung funktional und ordentlich sein, nicht perfekt. Das ist keine Frage des Anspruchs, sondern der Kalkulation.

Das hier gezeigte Objekt ist Teil eines gemischten Portfolios aus Fix and Flip, Kapitalanlagen, Aufteilern und Mehrfamilienhäusern. Das WG-Konzept ist kein festes Standbein, aber wenn der Grundriss passt und der Standort stimmt, wird es konsequent umgesetzt.

Fazit: Was du aus diesem Projekt mitnehmen kannst

Mit 84.000 Euro Eigenkapital, einer klaren Renovierungsstrategie und einem funktionalen, aber nicht überambitionierten Ausbaustandard entsteht aus einer veralteten 90-m²-Wohnung ein vollvermietetes WG-Objekt mit rund 6 Prozent Rendite. Der Schlüssel liegt nicht in teurer Ausstattung, sondern in der richtigen Grundrissoptimierung, der richtigen Zielgruppe und einem Verkaufskonzept, das den Käufer dort abholt, wo er steht: Er will ein fertiges Produkt kaufen, keinen Baustress.

Wenn du selbst ein passendes Objekt hast oder Makler bist und Zugang zu solchen Deals hast, melde dich direkt bei Johannes über Instagram. Tippgeberprovision wird bezahlt, Maklerprovision sowieso.