92 m² Wohnung | Neuer Grundriss und ein komplett neues Zimmer

In diesem Update-Video nimmt dich Johannes mit auf eine 92-Quadratmeter-Wohnung, die gerade komplett umgebaut wird. Ein ehemaliges Durchgangszimmer wird zu einem vollwertigen Zimmer, der Eingang zum Wohn- und Essbereich wird versetzt, und dabei tauchen einige handwerkliche Herausforderungen auf, die zeigen, was Fix and Flip in der Praxis wirklich bedeutet.

Vom Durchgangszimmer zum vollwertigen Zimmer

Der Ausgangspunkt dieses Projekts war ein veralteter Grundriss. Die Wohnung befindet sich im 13. Stock, hat 92 Quadratmeter und lag beim Kauf in einem Zustand, der typisch für ältere Bestandsimmobilien in Deutschland ist: mehrere Tapetenschichten, eine abgehängte Decke, ein Durchgangszimmer ohne echten Mehrwert und eine Raumaufteilung, die nicht mehr zeitgemäß war.

Das zentrale Problem war das sogenannte Durchgangszimmer. Es ließ sich nicht als eigenständiger Raum nutzen, weil man hindurchlaufen musste, um andere Zimmer zu erreichen. Die einfachste Lösung wäre gewesen, einfach eine Wand einzuziehen und das Zimmer abzutrennen, ohne etwas an der Erschließung zu verändern. Das hätte aber ein Problem erzeugt: Das neue Zimmer wäre gerade mal 6 Quadratmeter groß geworden, was als vollwertiges Zimmer schlicht zu wenig ist.

Die Entscheidung war deshalb eine andere. Der Flur, der im ursprünglichen Grundriss als breiter Durchgangsbereich ausgeführt war, wurde nach hinten versetzt. Tote Fläche, die als Flur kaum genutzt wurde, ist jetzt der neue Erschließungsbereich. Das freigewordene Volumen fließt in das neue Zimmer ein. Das Ergebnis: ein eigenständiges Zimmer, das sich wirklich als solches nutzen lässt, plus ein WC, das weiterhin am Eingangsbereich liegt und damit als separates Gäste-WC funktioniert, ohne dass man durch das private Bad muss.

Warum der neue Grundriss mehr Sinn ergibt als die Alternativen

Bei einem Fix-and-Flip-Projekt geht es nicht nur darum, Wände zu streichen und einen neuen Boden einzubauen. Wer wirklich Rendite erzielen will, muss verstehen, was eine Wohnung attraktiv macht. Und eine Wohnung mit zwei echten Schlafzimmern auf 92 Quadratmetern ist schlicht mehr wert als eine mit einem Schlafzimmer und einem Durchgangszimmer.

Es gab drei Alternativen, die im Video diskutiert werden:

• Option 1: Einfach eine Wand einziehen und das Durchgangszimmer abtrennen. Ergebnis: ein Zimmer mit etwa 6 Quadratmetern, das kaum als vollwertiger Raum vermarktbar ist.
• Option 2: Das Badezimmer vergrößern, indem der WC-Bereich integriert wird. Das hätte aber bedeutet, das Tageslicht-Badezimmer mit Bergblick aufzugeben und stattdessen ein innenliegendes Bad ohne natürliche Belichtung zu schaffen. Ein klarer Wertverlust.
• Option 3: Den Flur nach hinten verschieben, das Durchgangszimmer zu einem vollwertigen Raum machen und das Badezimmer mit Fenster behalten. Diese Lösung wurde umgesetzt.

Die Logik dahinter ist klar: Wohnfläche schlägt Flurfläche. Ein großzügiger Flur bringt beim Verkauf nichts, ein zusätzliches Schlafzimmer hingegen steigert den Wert der Immobilie erheblich. Besonders auf 92 Quadratmetern, wo jeder Quadratmeter zählt, ist diese Entscheidung wirtschaftlich sinnvoll.

Beim Mauerbau wurde bewusst auf Ytong-Steine statt Trockenbau gesetzt. Ytong ist stabiler, gibt den Wänden mehr Substanz und ist langfristig eine hochwertigere Lösung. Das hat zwar einen kleinen Mehraufwand, zahlt sich aber in der Qualität des Ergebnisses aus.

Das Einrohrsystem und warum alte Heizkörper zum Problem werden können

Ein Thema, das bei Bestandsimmobilien häufig unterschätzt wird, ist das Heizsystem. In dieser Wohnung wurden die Heizkörper in einem sogenannten Einrohrsystem verbaut. Das bedeutet: Ein einziges Rohr führt das Wasser nacheinander durch alle Heizkörper auf einer Etage. Vom ersten Heizkörper fließt das Wasser weiter zum nächsten Raum, dann zum nächsten und so fort.

Das klingt zunächst harmlos, hat aber erhebliche praktische Konsequenzen, sobald man einzelne Heizkörper austauschen will:

• Beim Einrohrsystem muss die gesamte Etage vom Wasser getrennt werden, um einen einzelnen Heizkörper zu tauschen.
• In diesem Fall sind auf der Etage rund 15 Wohnungen, die betroffen wären.
• Bei modernen Zweirohrsystemen gibt es getrennte Vor- und Rückläufe, man kann einzelne Heizkörper durch Einfrieren der Leitungen austauschen, ohne den Rest der Etage zu betreffen.

Ein weiteres Problem: Das verbaute Rohr hat einen Durchmesser, der in dieser Form nicht mehr hergestellt wird. Es muss verjüngt werden, damit moderne Heizkörper angeschlossen werden können. Das bedeutet, das Rohr wird freigelegt, auf einen kleineren Durchmesser reduziert und dann neu angeschlossen. Lösbar, aber mit mehr Aufwand verbunden, als zunächst erwartet.

Das ist eine typische Situation beim Fix and Flip mit älteren Bestandsimmobilien. Man weiß beim Kauf, dass Heizkörper getauscht werden müssen. Wie komplex die Umsetzung im Detail ist, zeigt sich erst auf der Baustelle. Solche Überraschungen gehören zum Geschäft, und wer sie nicht einkalkuliert, rechnet sein Projekt schön.

Bodentiefe Dusche und der Abfluss als Herausforderung

Auch im Badezimmer gibt es eine technische Herausforderung, die im Video offen angesprochen wird. Geplant ist eine bodengleiche Dusche, also eine Dusche ohne Duschwanne, bei der der Boden bündig abschließt. Das ist inzwischen Standard in modernen Renovierungen, weil es optisch hochwertig wirkt und barrierefrei ist.

Das Problem: Der vorhandene Abfluss liegt zu hoch. Für eine bodengleiche Dusche braucht man ein Gefälle von mindestens 1,5 Prozent in Richtung Ablauf. Das setzt voraus, dass der Abfluss deutlich unter dem Nullniveau des Bodens liegt. Das ist hier nicht gegeben. Die Lösung: Man versucht, in das ursprüngliche Rohr der alten Badewanne einzufahren, das tiefer liegt, und so zumindest annähernd auf das nötige Niveau zu kommen. Ob das vollständig funktioniert, muss die Sanitärfirma im weiteren Verlauf klären.

Auch hier gilt: Solche Details entscheiden darüber, ob ein Projekt im Budget bleibt oder nicht. Wer frühzeitig mit erfahrenen Gewerken zusammenarbeitet, kann solche Probleme lösen, bevor sie teuer werden.

Was sonst noch auf der Baustelle passiert

Neben den größeren strukturellen Veränderungen gibt es auf dieser Baustelle noch weitere Details, die zeigen, wie viel Arbeit in einer echten Renovierung steckt:

• Die gesamte Wohnung wurde entkernt: Tapeten runter, teils drei bis vier Lagen übereinander, alte Türen und Zargen raus, Wände freigelegt.
• Im Schlafzimmer wurde ein alter Wasseranschluss entdeckt, der hinter einer Schrankwand verborgen war. Früher waren in Schlafzimmern Waschbecken mit eigenem Warm- und Kaltwasseranschluss keine Seltenheit. Dieser Anschluss wird stillgelegt.
• In der Küche gibt es aktuell nur fünf Steckdosen, für eine funktionale Küchenzeile braucht man aber mindestens zehn bis zwölf. Die Elektrik muss also entsprechend ausgebaut werden.
• Es wird eine Glastür mit schwarzen Elementen eingebaut, die den Übergang zwischen Küche und Wohnbereich optisch aufwertet.
• Für den Boden wurde eine besondere Entscheidung getroffen: Holzboden, das erste Mal in einem Flipper-Immo-Projekt. Ein etwas hochwertigeres Material, das die Wohnung aus der Masse heraushebt.
• Im Eingangsbereich ist ein schräger Einbauschrank geplant, der gleichzeitig als Garderobe dient und die ungewöhnliche Geometrie des neuen Grundrisses geschickt nutzt.

Ein kleiner Moment am Ende des Videos zeigt, wie Fix and Flip wirklich läuft: Der Sanitär-Handwerker weist darauf hin, dass eine Wand entfernt werden muss, bevor er weiterarbeiten kann. Stundensatz 65 Euro. Johannes greift kurzerhand selbst zur Hand und reißt die Wand ab, um unnötige Kosten zu sparen. Solche Momente sind kein Drama, sie gehören zum Alltag eines Flips.

Was dieses Projekt über Fix and Flip im Allgemeinen lehrt

Dieses Projekt auf 92 Quadratmetern zeigt gut, was einen durchdachten Fix and Flip von einer einfachen Renovierung unterscheidet. Es geht nicht darum, eine Wohnung so günstig wie möglich herzurichten und dann zu verkaufen. Es geht darum, den Grundriss zu verstehen, Potenziale zu erkennen und kluge Entscheidungen zu treffen, die den Wert der Immobilie wirklich steigern.

Die wichtigsten Erkenntnisse aus diesem Projekt:

• Ein Durchgangszimmer hat kaum Marktwert. Wer es in ein vollwertiges Zimmer umwandelt, steigert die Attraktivität der Wohnung erheblich.
• Tote Fläche, wie überdimensionierte Flure, sollte in Wohnfläche umgewandelt werden, wo immer das möglich ist.
• Ein Tageslicht-Badezimmer ist einem innenliegenden Bad immer vorzuziehen. Der Blick aus dem Fenster ist ein echter Verkaufsargument.
• Technische Probleme wie Einrohrsysteme oder veraltete Rohrdurchmesser lassen sich lösen, erhöhen aber den Aufwand. Sie müssen in der Kalkulation berücksichtigt werden.
• Hochwertige Details wie ein Holzboden oder eine Glastür mit schwarzen Elementen können eine Wohnung vom Durchschnitt abheben und den Verkaufspreis positiv beeinflussen.

Johannes macht Fix and Flip seit über vier Jahren und setzt aktuell gemeinsam mit Partnern mehr als 30 Baustellen quer durch Deutschland um. Wer selbst in dieses Modell einsteigen will, Immobilien kaufen, renovieren und mit Gewinn verkaufen, findet in der Videobeschreibung weiterführende Informationen dazu. Das nächste Update zu dieser Wohnung folgt, wenn die nächste Bauphase abgeschlossen ist.