92 m² im 13. Stock: Aus dieser Wohnung haben wir alles rausgeholt

Eine 92-Quadratmeter-Wohnung im obersten Stockwerk eines Hochhauses in Kempten, zwei Jahre leergestanden, vollgestopft mit Jahrzehnten an Hausrat und mit einem Grundriss, der einfach nicht funktioniert hat. Johannes zeigt in dieser Folge Flipper, wie das Team aus zwei Schlafzimmern drei gemacht, den Grundriss komplett neu gedacht und die Wohnung von oben bis unten auf gehobenen Standard gebracht hat. Dazu gibt es ehrliche Zahlen zu Renovierungskosten, Verkaufspreis und dem, was gut lief und was nicht.

Der Ausgangszustand: Messihaushalt im 13. Stock

Die Wohnung wurde vor rund acht Monaten angekauft. Der Vorbesitzer war verstorben, die Wohnung stand danach zwei Jahre leer und war von oben bis unten vollgestellt. Drei bis vier Container wurden allein für den Hausrat rausgeschleppt, darunter eine riesige Holzschrankwand mit Schallplatten, Puppen, Gartenzwerge, Lampen und Unmengen an Deko. Eine Wohnung, die auf den ersten Blick abschreckt und genau deshalb günstig eingekauft werden konnte.

Das ist das klassische Fix-and-Flip-Prinzip: Du kaufst eine Immobilie, die sich niemand anders traut anzufassen, weil der Zustand auf den ersten Blick das Gehirn ausschaltet. Wer dann ruhig bleibt, strukturiert vorgeht und weiß, was machbar ist, hat einen echten Vorteil gegenüber dem Markt.

Grundrissoptimierung: Aus zwei mach drei Schlafzimmer

Der ursprüngliche Grundriss hatte ein zentrales Problem: Es gab ein sogenanntes Durchgangszimmer, durch das man zwangsläufig hindurchlaufen musste, um in den hinteren Teil der Wohnung zu gelangen. Das ist verschwendeter Wohnraum, der sich weder als vollwertiges Zimmer vermarkten noch als Wohnzimmer oder Küche nutzen lässt.

Die Lösung war ein neuer Flurgrundriss. Durch gezieltes Versetzen und Schließen von Wänden wurde das ehemalige Durchgangszimmer zu einem vollwertigen dritten Zimmer mit über 10 Quadratmetern. Der Flur ist jetzt nicht mehr geradlinig, hat dafür aber deutlich weniger Fläche auf Kosten der Zimmer verbraucht. Das ist ein wichtiger Gedanke für jeden, der renoviert: Flur ist totes Kapital, Wohnzimmer ist Wert.

Konkret wurden folgende Maßnahmen am Grundriss umgesetzt:

• Der schräge Wandteil im ehemaligen Durchgangszimmer wurde begradigt und die Öffnung zur Küche geschlossen.
• Eine trennende Wand im Wohn- und Essbereich wurde entfernt, um eine offene Wohnküche zu schaffen.
• Der Eingangsbereich wurde neu strukturiert, inklusive eines Garderobenbereichs ohne Durchgangszimmer dahinter.
• Das Badezimmer behielt sein Tageslichtfenster, obwohl eine Alternative diskutiert wurde, die ein innenliegendes, größeres Bad bedeutet hätte.

Drei Schlafzimmer, ein Tageslichtbad, ein separates WC und zwei Balkone auf 92 Quadratmetern im 13. Stock. Das ist das Ergebnis.

Wohnküche: Wand raus, Raum rein

Im Wohn- und Essbereich stand ursprünglich eine Wand, die die Küche von einem sehr kleinen, vollgestellten Nebenraum trennte. Das hat dazu geführt, dass die Küche schlicht zu klein gewesen wäre, egal wie man sie eingerichtet hätte. Die Wand wurde entfernt, der Raum zu einer großen, offenen Wohnküche zusammengelegt.

Was jetzt entsteht, ist eine Fläche, die dem Käufer alle Optionen lässt: Kücheninsel, Zeile an der Wand, eigener Raumtrenner. Das ist genau das, was Eigennutzer wollen. Keine aufgezwungene Möblierung, aber eine klare Struktur.

Zwischen Flur und Wohnbereich trennt eine Schiebetür im skandinavischen Stil, die sogenannte Diamond Door von Bauhaus. Breite einen Meter, Preis rund 500 Euro inklusive Steuern. Schwarze Schiene oben, zwei dezente Querstreifen. Kein übertriebener Eyecatcher, aber ein klares Statement, das den Wohnbereich vom Nutzbereich trennt. Johannes setzt diese Tür seit Jahren ein und empfiehlt sie als gutes Preis-Leistungs-Verhältnis für den gehobenen Bereich.

Bodenbelag: Eichenparkett verklebt auf allen 92 Quadratmetern

Für den Boden fiel die Entscheidung wieder auf Eichenparkett, diesmal die Sorte Corsa vom Stammhändler. Was diesen Parkett besonders macht: Er hat einen Weißanteil in der Ölung von mehr als 5 und unter 10 Prozent. Das ergibt eine helle, leicht matte Optik, die nicht so rötlich-dunkel wirkt wie klassischer Eichenparkett. Für eine Hochhauswohnung mit viel Ausblick und dem Wunsch nach Helligkeit ist das die richtige Wahl.

Wichtige Details zur Verlegung:

• Vollflächig verklebt, nicht schwimmend. Das gibt Stabilität, verhindert Nachgeben und ist deutlich hochwertiger in der Haptik.
• Der gesamte Parkett wurde in einer einzigen Richtung durch alle 92 Quadratmeter verlegt. Kein Zimmer in eine andere Richtung. Das ist ein Fehler, den Johannes regelmäßig bei Renovierungen anderer sieht und der das Gesamtbild zerstört.
• Die Verlegerichtung wurde bewusst quer gewählt, um den Flur und die Räume optisch breiter wirken zu lassen, da der Grundriss eher lang und schlauchförmig ist.
• Preis: rund 35 Euro pro Quadratmeter, plus Verlegung.

Heizkörper: 10 Prozent mehr Kosten, deutlich mehr Optik

Die alten Heizkörper waren riesige, kastige Modelle mit vielen Lamellen, komplett veraltet. Ersetzt wurden sie durch Planheizkörper, also Modelle mit glatter, ebener Frontfläche. Der Mehrpreis gegenüber den gerillten Standardheizkörpern, die man aus jeder Mietwohnung kennt, liegt bei rund 10 Prozent. Stückpreis mit Einbau: rund 550 Euro pro Heizkörper. Bei sechs bis sieben Heizkörpern in der Wohnung kommt man schnell auf über 3.500 bis 4.000 Euro allein für dieses Gewerk.

Johannes empfiehlt das klar: Der Unterschied im Look ist erheblich, die Mehrkosten überschaubar. Wer für den gehobenen Eigennutzer renoviert, sollte an dieser Stelle nicht sparen.

Ein technischer Hinweis, den viele Renovierer nicht kennen: Heizkörper, die nah an großen Scheiben montiert sind, müssen so eingestellt sein, dass die Strahlungswärme nach hinten zur Scheibe hin gedrosselt ist. Große Temperaturunterschiede zwischen Innenraum und kalter Scheibe können dazu führen, dass die Scheibe reißt. Der Heizungsbauer muss das beim Einbau berücksichtigen.

Wände: Glattputz auf Q3-Niveau

Die Wände waren mit drei bis fünf Lagen Tapete überklebt. Alles runter, neu verputzt. Ursprünglich war eine feine Körnung mit Q2-Qualität geplant, also der Standard, der für eine normale Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnung vollkommen ausreicht. Da die Handwerker aber besonders sauber vorgearbeitet hatten und der Untergrund glatt war, entschied sich Johannes spontan für Q3, also vollständig glatte Wände.

Sein klarer Hinweis dazu: Glatte Wände auf Q3 sind kein Muss und erhöhen die Kosten spürbar. Wer nicht genau kalkulieren kann, ob sich das auf der jeweiligen Fläche lohnt, sollte bei Q2 bleiben. Für diese Wohnung mit 92 Quadratmetern Wohnfläche und den sich daraus ergebenden rund 345 Quadratmetern Wand- und Deckenfläche (92 m² mal 3,75 Meter Raumhöhe) ist das eine ernsthafte Kostenposition.

Elektro und Sanitär: Immer komplett neu

Bei Elektro und Sanitär gibt es bei Flipper Immo keine halben Sachen. Beides wurde vollständig erneuert.

Ein Elektromeister wurde beauftragt und hat insgesamt 11 Sicherungen plus FI-Schutzschalter eingebaut. Früher waren es deutlich weniger. Heute braucht jede Wohnung eigene Kreise für Trockner, Spülmaschine, Herd, Wohnzimmer, Schlafzimmer, Flur. Das ist nicht Luxus, das ist Stand der Technik und bei einer Bestandsimmobilie fast immer notwendig.

Zur Steckdosendichte hat Johannes eine klare Meinung: Mindestens 5 bis 8 Steckdosen pro Schlafzimmer, je nach Größe. In der Küche mindestens 10. Wer das spart, ärgert den späteren Bewohner dauerhaft.

Beim Sanitär wurden alle Leitungen, kalt und warm, komplett neu verlegt. Die Rohre liefen durch die Decke im Flur, von Bad in die Küche. Das wurde offen unter einer abgehängten Decke geführt und ist damit auch für zukünftige Wartungsarbeiten zugänglich. Neu sind auch die Wasseruhren und Entlüftungsventile, die auf Wunsch der Hausverwaltung nun auf den Hausflur verlegt wurden, damit künftig nicht mehr in die Wohnung eingegangen werden muss.

Badezimmer: Tageslicht schlägt Größe

Das Badezimmer ist nicht riesig, aber es hat ein Fenster mit Ausblick und wurde komplett neu gefliest. Die Entscheidung, das Bad nicht durch Zusammenlegen mit dem Nachbarzimmer zu vergrößern, war bewusst. Ein innenliegendes Bad ohne Tageslicht ist keine elegante Lösung, egal wie viele Quadratmeter mehr es hätte.

Gefliest wurde mit 120 x 60 cm großen Fliesen in Beige-Grau, quer verlegt auf das Maß 160 x 120 cm, um möglichst große Flächen ohne Fugen zu bekommen. Die Fuge wurde in ähnlicher Farbe gehalten, um das Fugenbild ruhig zu halten. An einer eineinhalb Wänden wurde kein Fliese gesetzt, sondern verputzt. Nicht jede Wand muss gefließt sein. Das war früher mal anders, heute macht man das nicht mehr.

Die bodengleiche Dusche hat ein Gefälle von 1,5 Prozent und eine Glastrennwand ohne sichtbaren Stabilisierungsarm. Der Halter ist ein kurzes Stahlelement, das von hinten in die Wand geschraubt ist. Eine LED-Leiste wurde als Fliesenabschlussleiste eingebaut und wird bei Fertigstellung das Licht indirekt führen. Empfohlene Lichtfarbe: rund 3000 Kelvin für warmweißes Licht.

Im separaten WC wurden 120 x 60 cm Fliesen in derselben Farbe verlegt, die Decke abgehangen, zwei Spots eingebaut.

Das neue dritte Zimmer: Homeoffice mit Bergpanorama

Das ehemalige Durchgangszimmer ist jetzt ein vollwertiges Zimmer mit über 10 Quadratmetern, sieben Steckdosen und einem der besten Ausblicke der ganzen Wohnung. Direkt auf die Bergkette des Allgäus, auf den Säuling, auf Kempten. Eine unverbaubare Aussicht aus dem 13. Stock.

Im Video wird das Zimmer als Homeoffice gestaged, was vollkommen Sinn ergibt. Es kann aber auch als Gästezimmer mit einer ausziehbaren Couch genutzt werden. Genau diese Flexibilität macht es wertvoll.

Verkaufsansatz: Konservativer Preis für schnellen Abschluss

Der Verkaufspreis liegt bei 329.000 Euro, das entspricht rund 3.500 Euro pro Quadratmeter. Für Kempten, für diesen Zustand, für diese Ausstattung und diese Lage ist das nach Einschätzung von Johannes ein sehr günstiger Einstiegspreis. Bewusst so gesetzt, damit die Wohnung schnell weggeht.

Das ist ein Grundprinzip von Fix and Flip, das viele unterschätzen: Die Strategie, am oberen Rand des Markts zu verkaufen, klingt attraktiv, kostet aber Zeit, Zinsen und Nerven. Wer das Eigenkapital schnell wieder freimacht und in das nächste Objekt investiert, fährt langfristig besser.

Die Renovierungskosten lagen bei rund 700 Euro pro Quadratmeter, was bei 92 Quadratmetern rund 64.000 Euro ergibt. Darin enthalten: vollständige Elektro- und Sanitärarbeiten, Parkett verklebt auf 90 Quadratmetern, Verputz auf rund 345 Quadratmetern Wand- und Deckenfläche, sechs bis sieben Planheizkörper, zwei komplett neue Bäder, Grundrissanpassungen und alle Nebenarbeiten.

Johannes arbeitet mit Eigenkapital von 70.000 bis 80.000 Euro in Vorleistung, zusammen mit der Bank. Er weist ausdrücklich darauf hin, dass auch eine GmbH bei größeren Volumina nicht vor persönlicher Haftung schützt. Wer eine Million an Darlehen offen hat, bürgt dafür privat. Das gehört zur Realität von Fix and Flip dazu und sollte jedem klar sein, der mit diesem Modell arbeiten will.

Was lief gut, was lief nicht gut

Dieses Projekt lief nach Aussage von Johannes ungewöhnlich reibungslos. Es gab keine größeren Überraschungen, keine Kostenfallen, keine Stillstände durch Baumängel. Die einzige wirkliche Verzögerung kam durch den Elektriker, der zu langsam arbeitete und deshalb für das nächste Projekt nicht mehr beauftragt wird. Bei einem geplanten Projekt mit 700 Quadratmetern und sechs Wohnungen braucht man Gewerke, die Tempo machen können.

Die einzige noch offene Baustelle ist eine aufgepickelte Trockenbaufläche im Flurbereich, die entstand, weil die Hausverwaltung in letzter Minute die Verlegung von Wasseruhren und Entlüftungsventilen auf den Hausflur angefordert hat. Das ist ein gutes Beispiel dafür, dass selbst bei gut laufenden Projekten immer mal etwas von außen kommt, das man nicht vollständig kontrollieren kann.

Das Fazit: Wer diszipliniert einkauft, sauber plant und mit verlässlichen Handwerkern arbeitet, kann auch aus einer Wohnung im 13. Stock eines Hochhauses, die zwei Jahre leerstand und vollgestopft war, eine Immobilie machen, die sich auf dem Markt sehen lassen kann.