92 m² Abstellkammer im 13. Stock gekauft | Wintergarten, Balkone und komplettes Chaos

Eine 92-Quadratmeter-Wohnung im 13. Stock, vollgestopft mit dem kompletten Leben des Vorbesitzers, gekauft von einer Erbengemeinschaft über einen Makler, und Johannes hat sie bis zum Kauftermin beim Notar nie von innen gesehen. In diesem Video nimmt er dich mit beim allerersten Begehung der neuen Baustelle, zeigt dir, was wirklich drinsteckt, und erklärt, warum der Zustand bei einem Fix-and-Flip-Projekt nicht das Problem ist, sondern der Einkaufspreis.

Wenn du nicht weißt, welche Wohnung du gekauft hast

Das klingt absurder als es ist. Johannes erzählt, dass er früher bei seinem Mentor Rob beobachtet hat, wie dieser kurz vor dem Dreh seine Sekretärin anrufen musste, um zu fragen, welche Wohnung er überhaupt gerade besitzt. Damals konnte er sich das nicht vorstellen. Jetzt ist es ihm selbst passiert. Sein Bruder war beim Notar, der Kaufvertrag ist unterzeichnet, und Johannes betritt die Wohnung zum ersten Mal, kamera in der Hand, ohne vorher auch nur ein Zimmer von innen gesehen zu haben.

Das ist kein Zeichen von Nachlässigkeit. Es ist das Ergebnis eines Dealflows, bei dem Entscheidungen schnell getroffen werden müssen, weil der Markt keine Zeit lässt. Wenn die Zahlen stimmen und der Einkaufspreis passt, wird gekauft. Der Rest ist Handwerk.

Was steckt wirklich in dieser Wohnung

Die Wohnung liegt am Ende eines langen Flurs im 13. Stock, in einem blockhaften Hochhaus in Kempten. Beim ersten Betreten wird schnell klar: Hier hat jemand gelebt, sehr lange, und sehr viel gesammelt. Der Flur ist vollgeräumt, das Wohnzimmer überladen, die Küche dunkel, Linoleum, dunkle Fronten, Jahrzehnte alt. An der Lampe hängt ein Modellhelikopter mit kleinen Affen dran, Retro-Poster, ein CD-Wechsler, ein Lötkolben, Dübel auf dem Regal, Gläser in Vitrinen.

Das ist keine Ausnahme im Fix-and-Flip-Geschäft. Das ist der Normalfall, wenn man Wohnungen aus Erbschaften kauft. Die Erben wollen das Objekt loswerden. Sie räumen nicht auf, sie putzen nicht, sie renovieren nicht. Sie übergeben es so, wie es ist. Und genau das ist die Chance.

Was die Wohnung trotzdem interessant macht:

• 92 Quadratmeter im Obergeschoss mit viel Grundfläche
• Ein Wintergarten mit angrenzender Fensterfrontbreite zum Wohnzimmer hin
• Mehrere Balkone, darunter einer vom Schlafzimmer aus mit Blick auf eine Bergkette
• Sehr viel Tageslicht durch große Fensterfronten, kein innenliegender Grundriss
• Alle Fenster zweifach verglast, Kunststoff, in gutem Zustand
• Energieklasse C, was für ein Hochhaus dieser Bauzeit ordentlich ist
• Ein Schlafzimmer, ein weiteres kleineres Zimmer, Gästetoilette, Bad mit Fenster

Was auf den ersten Blick wie eine Abstellkammer wirkt, hat bei leerem Grundriss echtes Potenzial. Johannes hat die Wohnung im Kopf bereits durchsaniert, bevor er das erste Mal drin steht.

Warum der Zustand kein Hindernis ist

Eine häufige Reaktion von Außenstehenden: "Wie kann man denn so eine Wohnung kaufen?" Die Antwort ist einfach. Wohnungen in genau diesem Zustand kaufen sich besser, nicht schlechter. Wer vor dem Chaos zurückschreckt, kauft nicht. Wer nicht kauft, erzeugt kein Angebot. Wer kein Angebot macht, bekommt keinen Deal.

Der Zustand drückt den Preis. Der Preis macht das Projekt rentabel. Das ist das Grundprinzip hinter Fix and Flip. Du kaufst nicht die schöne Wohnung. Du kaufst das Potenzial, das in der hässlichen steckt.

Gleichzeitig gibt es klare Grenzen. Eine Wohnung wie diese online zu inserieren, während sie noch so aussieht, funktioniert nicht. Kein normaler Käufer kann sich durch den Anblick hindurch das Endprodukt vorstellen. Deshalb wird solche Ware meistens zuerst unter der Hand angeboten, an Investoren mit Erfahrung, die genau wissen, was sie sehen. Dass die Wohnung über einen Makler zu Johannes kam, mit dem er schon länger zusammenarbeitet, ist kein Zufall. Gute Deals entstehen durch Netzwerke, nicht durch Portale.

Was jetzt renoviert wird

Noch am selben Tag, an dem das Video entsteht, wird die Wohnung komplett entrümpelt. Erst wenn sie leer ist, kann der Grundriss richtig bewertet werden, können Flächen abgemessen und Entscheidungen über Wandverschiebungen getroffen werden. Bis dahin sind die Planungen noch grob, aber einige Dinge stehen fest:

• Komplettes Durchrenovieren: Wände verputzen, Böden erneuern, alles neu
• Parkett in allen Zimmern, kein Vinyl, weil Parkett einfach besser aussieht und bei einem Eigennutzer besser ankommt
• Ein Fenster im hinteren Bereich muss ersetzt werden, noch altes Holzfenster, war schon bei der zweiten Besichtigung bekannt
• In der Gästetoilette fehlt ein Heizkörper, geplant ist elektrische Fußbodenheizung auf eineinhalb Quadratmetern
• Ein möglicher Zwischenraum im Flurbereich könnte mit einer Wand und Oberlicht zu einem kleinen Büro oder Abstellraum gemacht werden
• Das Bad wird neu gefliest und modernisiert

Zielgruppe beim Verkauf ist ein Eigennutzer. Das beeinflusst die gesamte Sanierungsstrategie. Ein Eigennutzer kauft Emotion, Wohnqualität, Ausstattung. Deshalb kommt Parkett rein, deshalb wird auf Licht geachtet, deshalb werden Balkon und Wintergarten als echte Wohnfläche entwickelt.

Finanzierung mit einer neuen Bank

Ein wichtiger Teil des Videos dreht sich um die Finanzierungsstrategie. Johannes und sein Team haben dieses Projekt nicht über ihre übliche Hausbank finanziert. Die Hausbank hat das Projekt zwar prinzipiell für gut befunden, aber nach über einer Million Euro an platzierten Projekten gemeinsam entschieden, das Volumen auf eine zweite Bank zu verteilen. Das ist kein Misstrauensvotum, sondern professionelles Risikomanagement.

Mit der neuen Bank wurde ein förmliches Vorstellungsgespräch geführt, keine lockere Anfrage, sondern eine strukturierte Präsentation mit:

• Projektübersicht und Kalkulation
• Selbstauskunft und aktuellen Unterlagen
• BWA der beteiligten Firmen
• Darstellung bisheriger abgeschlossener Projekte

Das Ergebnis: Die Bank hatte keine Einwände, war sogar enthusiastisch, und die Finanzierung lief reibungslos durch. Wer mehrere Bankverbindungen aufbaut, schützt sich selbst und skaliert gleichzeitig seine Kapazität. Alles bei einer Bank zu haben, ist ein Klumpenrisiko, für den Investor genauso wie für das Kreditinstitut.

Dezember-Käufe und der Jahresrhythmus im Immobilienmarkt

Ein praktischer Hinweis aus dem Video, den viele Einsteiger unterschätzen: Zwischen Anfang Dezember und etwa dem 10. Januar passiert in der Immobilienbranche so gut wie nichts. Notare, Banken, Makler, alle sind in einer Art kollektivem Stillstand. Wer im Dezember einen Kaufvertrag unterschreibt, sollte nicht damit rechnen, die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung noch vor Weihnachten zu erhalten.

Im Fall dieser Wohnung bedeutet das: Notar war bereits aktiv, aber die Aufforderung zur Kaufpreiszahlung wird voraussichtlich erst im Januar oder sogar im Februar kommen. Für die Bauplanung heißt das, man nutzt die Zeit für Entrümpeln, Planung und erste Angebote von Handwerkern, damit es im Frühjahr direkt losgehen kann.

Fix and Flip als System, nicht als Einzelprojekt

Johannes macht seit über vier Jahren Fix and Flip, quer durch Deutschland, zusammen mit Partnern, die das Modell selbst umsetzen wollen. Aktuell laufen über 30 parallele Baustellen mit Menschen, die zum ersten Mal ein solches Projekt gemeinsam mit seinem Team durchführen. Das Modell ist immer dasselbe: ankaufen, renovieren, verkaufen, mit Gewinn.

Der Schlüssel liegt im Einkauf. Wer zu teuer kauft, hat keinen Spielraum mehr für Renovierungskosten, unerwartete Probleme oder Marktveränderungen beim Verkauf. Wer dagegen, wie in diesem Fall, einen sehr guten Einkaufspreis erzielt, kann auch ein Objekt mit schlechtem Ruf, in einem blockartigen Hochhaus, im 13. Stock, am Ende eines langen Flurs, zu einem rentablen Flip machen.

Die Aussicht auf eine Bergkette, der Wintergarten, die großen Fensterfronten, das viele Tageslicht, der Balkon vom Schlafzimmer aus, das sind die Argumente, die am Ende den Eigennutzer überzeugen. Die Renovierung macht das sichtbar, was heute noch hinter dem Chaos verborgen ist.

Weitere Videos zu diesem Projekt, mit Grundriss, Planung, Vorher-Nachher-Vergleich und den konkreten Zahlen, folgen in den nächsten Folgen auf dem Kanal.