92 m² Abstellkammer im 13. Stock gekauft | Wintergarten, Balkone und komplettes Chaos

Eine 92 m² Wohnung im 13. Stock, vollgestopft mit dem Leben einer ganzen Generation, Wintergarten, mehrere Balkone und eine Aussicht auf eine Bergkette. Johannes hat die Wohnung noch nie von innen gesehen, als er sie kauft. In diesem Video nimmt er dich mit zur allerersten Begehung direkt nach dem Notartermin und zeigt, was hinter einer klassischen Fix-and-Flip-Immobilie aus einer Erbengemeinschaft steckt.

Die Wohnung, die man noch nie von innen gesehen hat

Es klingt absurd, aber es passiert erfahrenen Immobilieninvestoren häufiger, als man denkt: Man war beim Notar, hat unterschrieben und weiß trotzdem nicht genau, welche Wohnung man gerade gekauft hat. Johannes kennt dieses Phänomen noch von seinem Mentor Rob, der früher regelmäßig seine Sekretärin anrufen musste, um zu fragen, welches Objekt er überhaupt besichtigte. Damals hat Johannes darüber gelacht. Jetzt ist es ihm selbst passiert.

Die Wohnung liegt im 13. Stock eines Hochhauses in Kempten, ganz am Ende eines Flures, hinter zwei Windfangtüren. Sein Bruder hat den Notartermin alleine wahrgenommen, Johannes betritt die Wohnung heute zum ersten Mal. Und was er vorfindet, ist nichts für schwache Nerven.

Was dich erwartet: Chaos auf 92 Quadratmetern

Die Wohnung stammt aus einer Erbengemeinschaft und wurde so übergeben, wie sie zuletzt bewohnt war. Jahrzehnte an Einrichtung, Sammlerstücken, Haushaltsgeräten und persönlichen Gegenständen füllen jeden Winkel. Ein Helikopter hängt als Lampe von der Decke, daran baumeln kleine Affen wie bei King Kong. Ein CD-Wechsler erinnert an die Zeit vor Spotify. Im Flur hängen Hufe mit Glocken. Überall Klebestreifen, Fensterfarben, Figuren und das gesamte Inventar eines langen Lebens.

Johannes betont ausdrücklich: Man muss das respektieren. Hinter jedem Gegenstand steckt ein Mensch, eine Geschichte. Gleichzeitig ist klar, dass fast alles davon auf den Wertstoffhof wandern wird. Käufer, die bei diesem Anblick sofort umkehren, lassen genau das liegen, was Investoren wie Johannes suchen: Potenzial zu einem sehr guten Einkaufspreis.

Was die Wohnung wirklich zu bieten hat

Hinter dem ganzen Gerümpel versteckt sich eine Wohnung mit echten Qualitäten:

• 92 m² Wohnfläche im obersten Stockwerk eines Hochhauses
• Großes Wohnzimmer mit offener Küche und viel Tageslicht durch großflächige Fensterfronten
• Wintergarten sowie mehrere Balkone, darunter ein kleiner Balkon am Schlafzimmer
• Beeindruckende Aussicht auf eine Bergkette, im Sommer ein echter Verkaufsargument
• Badezimmer mit Außenfenster, also keine innenliegende Situation
• Zweifach verglaste Kunststofffenster in gutem Zustand, lediglich ein altes Holzfenster muss ersetzt werden
• Energieklasse C, was für ein Hochhaus dieser Bauzeit als solide gilt
• Haupt- und Gästeschlafzimmer, Gästetoilette sowie ein separates WC

Wenn die Wohnung erst einmal leer geräumt ist, zeigt sich das eigentliche Potenzial dieser Fläche. Johannes hat das Objekt in seinem Kopf bereits fertig durchsaniert: frischer Putz, Parkett in allen Räumen, neue Wände, helle Küche. Wer sich die Flächen unterm ganzen Zeug vorstellt, erkennt eine großzügige Wohnküche mit außergewöhnlicher Aussicht.

Der Fix-and-Flip-Ansatz: Warum genau solche Wohnungen interessant sind

Das Konzept hinter diesem Projekt ist klassisches Fix and Flip: Eine Immobilie in schlechtem Zustand zu einem günstigen Preis kaufen, renovieren und anschließend mit Gewinn wieder verkaufen. Johannes macht das seit über vier Jahren und hat aktuell mehr als 30 laufende Baustellen mit Partnern quer durch Deutschland.

Genau solche Objekte, Wohnungen aus Erbengemeinschaften oder Nachlässen, die in einem Zustand übergeben werden, der auf den ersten Blick abschreckt, bieten häufig die besten Einstiegspreise. Denn:

• Die Erben wollen schnell verkaufen, ohne aufwendig zu renovieren oder zu entrümpeln
• Der Zustand schreckt viele Privatinteressenten und unerfahrene Investoren ab
• Objekte in diesem Zustand landen oft gar nicht erst auf Immobilienportalen, sondern werden unter der Hand über Makler vermittelt
• Der niedrigere Kaufpreis schafft den Spielraum für Renovierungskosten und trotzdem eine attraktive Rendite

Wie Johannes es selbst formuliert: Am Ende regelt der Preis. Das Objekt ist keine Augenweide. Aber wenn der Einkaufspreis stimmt, kann man vieles richten.

Der Ankauf: Makler, Verhandlung und der richtige Zeitpunkt

Die Wohnung wurde über einen Makler angekauft, mit dem Johannes bereits mehrere Projekte abgewickelt hat. Solche gewachsenen Beziehungen zu Maklern sind im Fix-and-Flip-Bereich Gold wert. Wer als verlässlicher Käufer bekannt ist, der auch schwierige Objekte übernimmt und schnell handeln kann, bekommt als Erster den Anruf, wenn etwas Passendes auftaucht.

In diesem Fall konnten verschiedene Angebote noch nachjustiert werden, bevor der finale Preis stand. Für ein Objekt in diesem Zustand, so Johannes, wäre eine Online-Schaltung auf Immobilienportalen ohnehin die schlechteste Strategie. Entweder versucht man es zunächst im eigenen Kundennetzwerk, oder man räumt die Wohnung erst leer und vermarktet sie dann sauber. Flipper wie Johannes übernehmen das Objekt stattdessen so wie es ist und schaffen damit für beide Seiten eine saubere Lösung.

Finanzierung: Warum mehrere Banken entscheidend sind

Ein wichtiges Thema, das Johannes in diesem Video anspricht, ist die Finanzierungsstrategie. Dieses Projekt wurde bewusst mit einer neuen Bank finanziert, nicht mit der bisherigen Hausbank. Der Grund: Bei der Hausbank hat Johannes mittlerweile ein Finanzierungsvolumen von deutlich über einer Million Euro platziert. Das ist für eine einzelne Bank ein erhebliches Klumpenrisiko, sowohl für die Bank als auch für Johannes selbst.

Die Lösung ist eine strukturierte Vorstellung bei einer zweiten Bank. Mit einer Präsentation, Selbstauskunft, BWA-Unterlagen aller beteiligten Firmen und einer klaren Darstellung der bisherigen Projekte wird das Gespräch wie ein Vorstellungsgespräch vorbereitet. Das Ergebnis war reibungslos. Die Bank hatte keine grundsätzlichen Einwände und ist als neuer Finanzierungspartner für dieses Pilotprojekt eingestiegen.

Wer im Fix-and-Flip-Bereich skalieren möchte, kommt um mehrere Bankverbindungen nicht herum:

• Eine einzelne Bank hat Risikolimits, die irgendwann ausgeschöpft sind
• Verschiedene Banken haben unterschiedliche Risikoappetite und Konditionen
• Mehrere Finanzierungsquellen geben dir als Investor mehr Flexibilität und Planungssicherheit
• Die Vorbereitung auf ein Bankgespräch, mit Präsentation, Unterlagen und klarer Projektstrategie, ist dabei kein Nice-to-have, sondern Pflicht

Was als nächstes passiert: Entrümpeln, planen, renovieren

Am Tag der ersten Begehung wird die Wohnung bereits entrümpelt. Johannes und sein Vater gehen danach noch einmal mit Klebezetteln durch die Räume und markieren, was behalten werden kann, ein paar größere Möbelstücke, vielleicht einige Kristallgläser. Der Rest landet leider auf dem Wertstoffhof.

Sobald die Flächen frei sind, geht die eigentliche Planung los:

• Grundrissoptimierung: Eventuell wird eine Wand mit Oberlicht eingezogen, um den langen Flur aufzuhellen und einen zusätzlichen kleinen Raum zu schaffen
• Das alte Holzfenster im Schlafzimmer wird durch ein modernes Kunststofffenster ersetzt
• In der Gästetoilette fehlt ein Heizkörper, hier ist elektrische Fußbodenheizung auf eineinhalb Quadratmetern eine realistische Option
• Parkett kommt in alle Räume, kein Vinyl
• Frischer Putz, neue Wände, helle Küche
• Zielgruppe beim Verkauf sind Eigennutzer, keine Kapitalanleger

Zur Saisonalität gibt Johannes noch einen praktischen Hinweis: Wer eine Immobilie im Dezember kauft, sollte nicht damit rechnen, dass der Kaufpreis noch vor Weihnachten fällig wird. Zwischen Anfang Dezember und Mitte Januar sind Banken, Notare und viele Makler faktisch außer Betrieb. In diesem Fall rechnet Johannes damit, die Zahlungsaufforderung erst im Januar zu erhalten. Das ist kein Problem, aber es ist wichtig, diese Pausen in der Zeitplanung zu berücksichtigen.

Fazit: Was dieses Projekt zeigt

Diese Wohnung ist ein gutes Beispiel dafür, wie Fix and Flip in der Praxis funktioniert. Nicht mit perfekt hergerichteten Objekten, sondern mit Immobilien, die andere nicht anfassen wollen. Der Zustand ist das Problem, aber gleichzeitig ist er die Chance. Wer den Einkaufspreis kennt, die Renovierungskosten realistisch einschätzt und das Potenzial hinter dem Chaos sieht, der kann hier eine solide Rendite erzielen.

Weitere Updates zu diesem Projekt kommen in den nächsten Videos, inklusive Zahlen, Grundriss, Renovierungsplanung und dem Vorher-nachher-Vergleich. Wenn dich das Thema Fix and Flip grundsätzlich interessiert und du verstehen willst, wie der gesamte Prozess vom Ankauf bis zum Verkauf läuft, schau dir die weiteren Videos auf dem Kanal an.