92 m² Wohnung: Neuer Grundriss und ein komplett neues Zimmer

In diesem Update-Video zeigt Johannes, wie aus einer 92 m² großen Wohnung mit veraltetem Grundriss durch gezielte Umbaumaßnahmen eine deutlich attraktivere Immobilie wird. Ein ehemaliges Durchgangszimmer wird zu einem vollwertigen, abgeschlossenen Zimmer, der Eingangsbereich wird neu strukturiert und die Wohnung bekommt damit nicht nur einen besseren Grundriss, sondern auch mehr Wert. Dazu kommen technische Herausforderungen rund um ein altes Einrohrheizsystem, die zeigen, was Fix and Flip in der Praxis wirklich bedeutet.

Vom Durchgangszimmer zum vollwertigen Raum: Die Grundrissidee

Der ursprüngliche Grundriss der Wohnung hatte einen klaren Schwachpunkt: Ein Zimmer war nur als Durchgangszimmer nutzbar, also kein echtes, abgeschlossenes Zimmer. Für eine Wohnung mit 92 m² im oberen Stockwerk, die als hochwertiges Objekt positioniert werden soll, ist das keine akzeptable Situation. Johannes erklärt im Video, warum ein Durchgangszimmer in diesem Fall schlicht nicht sinnvoll ist.

Die einfachste Lösung wäre gewesen, einfach eine Wand einzuziehen und das Zimmer so abzutrennen. Das Problem: Dann hätte man ein Zimmer mit gerade mal rund 6 Quadratmetern gehabt. Das ist zu wenig, um einen echten Mehrwert zu schaffen, und würde den Verkaufspreis eher belasten als steigern.

Die gewählte Lösung ist aufwendiger, aber deutlich smarter. Der Flur, der bisher tote Fläche war, wird nach hinten in einen dunkleren Bereich verlagert. Der Eingang wird so versetzt, dass das neue Zimmer genug Fläche bekommt, um als vollwertiger Raum zu funktionieren. Gleichzeitig bleibt das separate Gäste-WC am Eingang erhalten, was gerade für die spätere Nutzbarkeit der Wohnung ein klarer Vorteil ist: Gäste müssen nicht durch das private Bad.

Das Badezimmer mit Tageslicht und, laut Johannes, einem beeindruckenden Bergblick, bleibt wo es ist. Eine alternative Idee, das WC zu einem großen Bad zusammenzulegen und das bisherige Tageslichtbad aufzugeben, wurde verworfen. Ein innenliegendes Bad ohne natürliches Licht ist kein Aufwertungsmerkmal, auch wenn die Gesamtfläche auf dem Papier größer wirkt.

Itung statt Trockenbau: Bewusste Materialwahl

Für die neuen Wände im Eingangsbereich hat sich Johannes bewusst gegen Trockenbau entschieden und stattdessen auf Itung-Steine gesetzt. Der Grund ist einfach: Massivere Wände sind stabiler, fühlen sich hochwertiger an und machen langfristig weniger Probleme. Nicht jede Wand muss aus Gipskarton bestehen, und gerade bei einer Wohnung, die nach der Renovierung verkauft werden soll, zählt auch das Gesamtgefühl der Qualität.

Die Deckengestaltung ist ein weiterer Punkt, dem im Video Aufmerksamkeit gewidmet wird. Durch die frühere abgehängte Decke im Flurbereich sind stellenweise mehr als 20 Zentimeter Deckenhöhe verloren gegangen. Ziel ist es, diesen Bereich so offen wie möglich zu halten und die Verkofferung der Installationen so zu gestalten, dass trotzdem die größtmögliche Raumhöhe erhalten bleibt. Gerade in einer Wohnung im oberen Stockwerk ist Deckenhöhe ein echtes Verkaufsargument.

Das Einrohrheizsystem: Wenn alte Technik zum Problem wird

Eine der größeren Herausforderungen dieses Projekts ist das vorhandene Heizsystem. Die Heizkörper in der Wohnung sind an ein sogenanntes Einrohrsystem angeschlossen. Das bedeutet: Es gibt nur ein einziges Rohr, durch das das Wasser nacheinander alle Heizkörper in der Wohnung durchfließt. Das war früher gängige Praxis, ist heute aber überholt.

Der Nachteil gegenüber modernen Zweirohrsystemen zeigt sich besonders, wenn ein Heizkörper ausgetauscht werden soll. Beim Zweirohrsystem gibt es einen separaten Vorlauf und Rücklauf, was bedeutet, dass man einzelne Heizkörper relativ einfach austauschen kann, zum Beispiel durch Einfrieren des Rohres im betroffenen Bereich. Beim Einrohrsystem geht das nicht. Wer hier einen Heizkörper wechseln will, muss das gesamte System der Etage abklemmen.

In diesem konkreten Fall bedeutet das: Die Wasserversorgung für die gesamte Etage mit rund 15 Wohnungen muss kurzzeitig unterbrochen werden. Johannes erklärt, dass der 13. Stock hier noch ein vergleichsweise günstiger Ausgangspunkt ist. Wäre die Wohnung im 6. Stock gewesen, hätte die Abschaltung alle Etagen darunter betroffen, was deutlich mehr Aufwand und Diskussionen mit den Nachbarn bedeutet hätte.

Dazu kommt ein weiteres technisches Problem: Das vorhandene Rohr hat einen zu großen Durchmesser und entspricht nicht mehr dem heutigen Standard. Es muss verjüngt werden, damit moderne Heizkörper überhaupt angeschlossen werden können. Das ist kein unüberwindbares Hindernis, aber es zeigt, dass bei Fix-and-Flip-Projekten in älteren Beständen immer technische Überraschungen mitgeplant werden müssen. Wer solche Objekte kauft, sollte solche Szenarien kennen und budgetieren.

Entkernung und Neuaufbau: Der Stand auf der Baustelle

Die Wohnung ist zum Zeitpunkt des Videos auf Rohbau-Niveau heruntergearbeitet. Tapeten sind entfernt, stellenweise lagen drei bis vier Schichten übereinander. Die Badewanne wird herausgenommen, alte Anschlüsse werden freigelegt, und die Elektrik wird neu geplant und vorinstalliert.

Besonders interessant ist ein Fund im Schlafzimmer: Ein alter Wasseranschluss mit Warm- und Kaltwasserleitung sowie Ablauf. Früher war es in vielen Wohnungen üblich, dass Schlafzimmer ein eigenes kleines Waschbecken hatten. In diesem Fall war der Anschluss hinter einer Schrankwand versteckt und damit quasi unsichtbar. Er wird stillgelegt und nicht weitergenutzt.

Im Wohn- und Küchenbereich steht außerdem eine gestalterische Entscheidung an: Eine vorspringende Wand im Übergangsbereich zwischen Küche und Wohnzimmer kann entweder ganz entfernt, gekürzt oder so belassen werden. Johannes tendiert dazu, sie teilweise abzutragen, um mehr Offenheit zu schaffen und vielleicht eine Art Theke oder Insel entstehen zu lassen. Als Abschluss zum Wohnbereich ist eine 1 Meter breite Glastür mit schwarzen Elementen geplant, was dem Raum einen modernen Charakter geben soll.

Auch bei der Küche gibt es Handlungsbedarf: Die vorhandenen Steckdosen sind mit vier bis fünf Anschlüssen viel zu wenig für eine moderne Küchenzeile. Geplant sind mindestens zehn bis zwölf, was für heutige Nutzungsgewohnheiten in einer gut ausgestatteten Küche realistisch ist.

Bodenwahl: Das erste Mal Holzboden

Ein weiterer Punkt, den Johannes im Video anspricht, ist die Bodenentscheidung. Für dieses Projekt wird erstmals ein Holzboden verbaut. Das ist für Flipper-Projekte nicht die günstigste Variante, aber es passt zum Anspruch der Wohnung. Die Lage im obersten Stockwerk, der Bergblick, die Grundrisslösung mit einem echten Gäste-WC und das insgesamt hochwertigere Ausstattungsniveau sollen sich am Ende auch im Verkaufspreis widerspiegeln.

Das ist ein zentrales Prinzip, das Johannes im Video deutlich macht: Es geht nicht darum, eine Wohnung auf Mindeststandard zu renovieren und dann weiterzureichen. Ziel ist es, etwas zu schaffen, das sich wirklich gut anfühlt und das potenzielle Käufer als ihr zukünftiges Zuhause sehen können. Das erfordert mehr Planungsaufwand, zahlt sich aber aus.

Was dieses Projekt über Fix and Flip lehrt

Das Update-Video zu dieser 92 m² Wohnung zeigt, was Fix and Flip in der Praxis bedeutet: Es ist nicht nur Renovieren und Verkaufen. Es geht um durchdachte Grundrissentscheidungen, technisches Verständnis der vorhandenen Infrastruktur und die Fähigkeit, im laufenden Projekt flexibel auf neue Erkenntnisse zu reagieren.

• Grundrissoptimierung kann den wahrgenommenen Wert einer Wohnung deutlich steigern, auch wenn die Quadratmeterzahl gleich bleibt.
• Alte Heizsysteme wie das Einrohrprinzip sind in vielen Altbauten noch vorhanden und sollten bei der Kalkulation berücksichtigt werden.
• Materialwahl signalisiert Qualität. Massivwände, Holzböden und hochwertige Details sprechen Käufer an, die mehr als den Durchschnitt suchen.
• Tageslicht und Aussicht sind Verkaufsargumente, die nicht leichtfertig aufgegeben werden sollten, selbst wenn eine alternative Raumaufteilung auf dem Papier praktischer wirkt.
• Fluroptimierung wird oft unterschätzt. Tote Flurfläche lässt sich in vielen Altbauten durch intelligente Planung in echten Wohnraum umwandeln.

Johannes betreibt Fix and Flip seit über vier Jahren und hat aktuell mehr als 30 aktive Baustellen gemeinsam mit Partnern quer durch Deutschland. Wer selbst einsteigen und das erste Flip-Projekt gemeinsam mit seinem Team umsetzen möchte, findet den entsprechenden Link in der Videobeschreibung.

Fazit: Mehr aus 92 m² herausholen

Dieses Projekt zeigt, dass eine Wohnung nicht größer werden muss, um mehr wert zu sein. Mit dem richtigen Grundriss, der konsequenten Aufwertung jedes Raumes und dem Mut, auch mal eine aufwendigere Lösung zu wählen, entsteht aus einer veralteten 92 m² Wohnung ein deutlich attraktiveres Objekt. Das nächste Update wird zeigen, wie sich die Entscheidungen in der Realität bewähren, welche Wände am Ende wirklich fallen und wie der neue Holzboden die Wohnung verändert.