ABZOCKE oder SCHNELLES GELD? Teilverkauf einer Immobilie

Der Teilverkauf einer Immobilie klingt auf den ersten Blick verlockend: Du behältst dein Zuhause, bekommst trotzdem frisches Kapital. Was dahinter steckt, ist aber deutlich weniger schön, als die Anbieter suggerieren. In diesem Video erkläre ich Schritt für Schritt, wie das Modell funktioniert, wo die versteckten Kosten lauern und warum sogar die BaFin vor dieser Konstruktion warnt.

Was ist ein Teilverkauf einer Immobilie?

Der Begriff erklärt sich fast von selbst: Du verkaufst einen Teil deiner Immobilie, behältst aber den Rest und wohnst weiterhin darin. Wichtige Voraussetzung ist, dass die Immobilie vollständig abbezahlt und in deinem Eigentum ist, egal ob allein, zusammen mit deiner Partnerin, in einer GbR oder einer Erbengemeinschaft. Hauptsache: keine laufende Finanzierung mehr.

Das Prinzip funktioniert wie ein Kuchen. Du verkaufst ein Stück davon, ohne dass der Rest sofort wertlos wird. Je nach Anbieter kannst du zwischen 20 und maximal 50 Prozent deiner Immobilie an eine spezialisierte Firma abgeben. Mittlerweile sind neben reinen Teilverkauf-Anbietern auch Banken und sogar große Maklerkonzerne auf diesen Zug aufgesprungen. Wenn du bei Google "Teilverkauf" eingibst, siehst du sofort, wie aggressiv dieser Markt beworben wird.

So läuft der Prozess ab

Der Ablauf ist zunächst recht unkompliziert. Du gehst auf einen der Anbieter, gibst über deren Online-Rechner an, wie viel Prozent du verkaufen möchtest, und trägst einen ungefähren Immobilienwert ein. Danach erhältst du ein Info-Paket und wirst von einem Berater kontaktiert. Ich habe diesen Prozess selbst mit einer unserer Projektimmobilien angestossen, um zu verstehen, wie das in der Praxis abläuft. Den Vertrag habe ich natürlich nicht abgeschlossen, aber die Dokumentation hat gereicht, um ein klares Bild zu bekommen.

Nachdem du Interesse signalisiert hast, beauftragt der Anbieter einen Gutachter, der deine Immobilie vor Ort bewertet. Auf Basis dieses Gutachtens steht dann der offizielle Wert fest. Als konkretes Beispiel für dieses Video: eine Wohnung im Wert von 200.000 Euro, von der du 50 Prozent verkaufen möchtest. Du bekommst also 100.000 Euro ausgezahlt, und die Firma wird als Miteigentümer mit 50 Prozent ins Grundbuch eingetragen. Das passiert notariell, ganz so wie bei einer normalen Immobilientransaktion.

Das Nutzungsentgelt: Du zahlst Miete für deine eigene Immobilie

Hier beginnt es interessant zu werden. Für den Teil, den du verkauft hast, fällt ein sogenanntes Nutzungsentgelt an. Im Grunde ist das nichts anderes als Miete, die du an den neuen Miteigentümer zahlst, damit du in deiner eigenen Immobilie wohnen bleiben darfst.

Typische Sätze liegen je nach Anbieter bei 5 bis 7 Prozent pro Jahr, berechnet auf den verkauften Anteil. In unserem Beispiel: 5 Prozent auf 100.000 Euro ergibt 5.000 Euro pro Jahr, also rund 420 Euro pro Monat. Jeden Monat. Für einen Teil, den du selbst bezahlt hast und der mal dir gehörte.

Im Gegenzug wird dir ein sogenanntes Nießbrauchrecht ins Grundbuch eingetragen. Das geht etwas weiter als ein reines Wohnrecht: Du darfst die Immobilie auch untervermieten und hast mehr Kontrolle als bei einem einfachen Wohnrecht. Aber es gibt eine wichtige Einschränkung: Bist du 55 Jahre oder älter, gilt dieses Nießbrauchrecht lebenslang. Bist du jünger, gilt es nur für 20 Jahre.

Wer zahlt für Renovierungen, Grundsteuer und Instandhaltung?

Jetzt wird es wirklich unangenehm. Obwohl die Firma offiziell 50 Prozent der Immobilie besitzt, trägt sie keinerlei laufende Kosten. Das ist vertraglich so festgelegt und gilt ohne Ausnahme:

• Renovierungen und Instandhaltung: Das Dach muss neu, die Heizung gibt den Geist auf, die Fassade braucht Sanierung? Das bezahlst du allein, obwohl der andere die Hälfte besitzt.
• Grundsteuer: Die fällt auf die gesamte Immobilie an und wird vollständig von dir bezahlt. Der neue Miteigentümer beteiligt sich keinen Cent daran.

Du trägst also alle Kosten für eine Immobilie, die dir nur noch zur Hälfte gehört. Das ist nicht etwa ein Versehen im Kleingedruckten, sondern das Geschäftsmodell.

Das Durchführungsentgelt beim Verkauf

Irgendwann möchtest du vielleicht die Immobilie vollständig verkaufen, zum Beispiel nach fünf oder zehn Jahren. Das ist grundsätzlich möglich. Wenn du aber zum Gesamtverkauf schreiten willst, fällt ein weiteres Entgelt an: das sogenannte Durchführungsentgelt. Das liegt je nach Anbieter bei 2 bis 5 Prozent des Verkaufserlöses und deckt in der Regel die Vermarktungskosten und die Maklerprovision ab. Diese Gebühr geht an die Firma. Du bezahlst also dafür, dass du deine eigene Immobilie verkaufen darfst.

Der eigentliche Knaller: die einkalkulierte Wertsteigerung

Was ich am makabesten finde, und warum die BaFin explizit vor diesem Modell warnt, ist folgendes Detail: Im Vertrag wird eine Mindestwertsteigerung festgeschrieben. Die Firmen gehen pauschal davon aus, dass der Immobilienmarkt bis zum Zeitpunkt des Verkaufs gestiegen ist, und zwar in der Regel um 15 bis 17 Prozent.

Was bedeutet das konkret? Wenn du nach zehn Jahren verkaufst, rechnet die Firma so, als wäre deine Immobilie seitdem um 15 Prozent im Wert gestiegen. Stellt sich heraus, dass der Markt in dieser Zeit nicht gestiegen ist, sondern zum Beispiel um 30 Prozent gefallen ist, musst du die Differenz aus eigener Tasche bezahlen. Die Firma bekommt ihre kalkulierte Wertsteigerung so oder so, egal was der Markt wirklich gemacht hat.

Das bedeutet in der Praxis: Du übernimmst das gesamte Marktrisiko nach unten, während die Firma sich das Upside-Potential per Vertrag gesichert hat. In einem Marktumfeld, in dem die Immobilienpreise eher seitwärts laufen oder nachgeben, kann das sehr teuer werden.

Zusammenfassung: Was du wirklich bekommst und was du dafür gibst

Lass mich das kurz zusammenfassen, damit es wirklich klar ist:

• Du bekommst einmalig Liquidität aus deiner abbezahlten Immobilie.
• Du zahlst monatlich Nutzungsentgelt (5 bis 7 Prozent p.a.) an den neuen Miteigentümer.
• Du trägst alle Kosten für Instandhaltung, Renovierung und Grundsteuer allein.
• Beim späteren Verkauf zahlst du ein Durchführungsentgelt von 2 bis 5 Prozent.
• Die Firma bekommt beim Verkauf eine garantierte Mindestwertsteigerung, egal was der Markt macht. Die Differenz zu deinen Lasten trägst du.

Die BaFin warnt unter anderem deshalb vor diesem Modell, weil das Nutzungsentgelt in manchen Verträgen variabel gestaltet ist und theoretisch stark ansteigen kann, ähnlich wie eine Erbpacht. Das macht die langfristige Belastung schwer kalkulierbar.

Mein Fazit: Es gibt bessere Wege, um an Kapital zu kommen

Wer eine abbezahlte Immobilie besitzt, hat schon einiges richtig gemacht. Und genau deshalb sollte man dieses Pfund nicht leichtfertig verschenken. Wenn du Kapital benötigst, gibt es deutlich sauberere Alternativen:

• Die Immobilie als Sicherheit für einen Kredit hinterlegen, zum Beispiel für einen Ratenkredit oder eine neue Investition.
• Die Immobilie nachbeleihen und damit frisches Eigenkapital generieren, ohne Eigentumsanteile abzugeben.
• Die Immobilie zu einem marktgerechten Preis vollständig verkaufen und den Erlös gezielt reinvestieren.

Der Teilverkauf ist ein Modell, das auf den ersten Blick Flexibilität verspricht, auf den zweiten Blick aber fast ausschliesslich zugunsten der anbietenden Firma konstruiert ist. Das allein sagt schon genug.