ABZOCKE oder SCHNELLES GELD? Teilverkauf einer Immobilie

Der Teilverkauf einer Immobilie klingt verlockend: Du brauchst Geld, verkaufst einfach einen Teil deines Hauses oder deiner Wohnung und wohnst weiter drin. Was auf den ersten Blick praktisch wirkt, entpuppt sich bei genauerem Hinsehen als ein Modell mit massiven Nachteilen für dich als Eigentümer. Sogar die BaFin warnt ausdrücklich davor. In diesem Video erklärt Johannes Schritt für Schritt, wie das Modell funktioniert und wo die echten Kostenfallen stecken.

Was ist ein Teilverkauf einer Immobilie?

Ein Teilverkauf funktioniert genau so, wie der Name es vermuten lässt: Du verkaufst einen Teil deiner abbezahlten Immobilie an ein Unternehmen. Wichtig dabei ist, dass die Immobilie schuldenfrei in deinem Eigentum sein muss. Es spielt keine Rolle, ob du allein Eigentümer bist, die Immobilie gemeinsam mit deiner Partnerin hältst, sie sich in einer GbR oder einer Erbengemeinschaft befindet. Entscheidend ist: Sie muss abbezahlt sein.

Du kannst dabei zwischen 20 und maximal 50 Prozent deines Objekts an einen der zahlreichen Anbieter auf dem Markt verkaufen. Mittlerweile sind neben spezialisierten Unternehmen auch einige Banken und sogar bekannte Maklerunternehmen mit eigenen Tochtergesellschaften auf diesen Zug aufgesprungen. Wenn du einfach mal "Teilverkauf" googelst, wirst du sofort mit gesponserten Ergebnissen und Werbung überflutet.

Der Prozess startet typischerweise online: Du gibst auf dem Rechner des Anbieters an, wie viel Prozent du verkaufen möchtest und nennst einen ungefähren Immobilienwert. Danach erhältst du ein Infopaket, wirst telefonisch beraten und ein Gutachter kommt vor Ort, um den tatsächlichen Wert deiner Immobilie zu ermitteln. Johannes hat diesen Prozess selbst mit einem eigenen Projekt durchlaufen, um zu verstehen, wie er wirklich funktioniert.

Das Rechenbeispiel: So läuft ein Teilverkauf konkret ab

Nehmen wir ein konkretes Beispiel, das Johannes im Video verwendet: Du hast eine Wohnung im Wert von 200.000 Euro und möchtest 50 Prozent davon verkaufen, also 100.000 Euro zu Geld machen. Die Firma kauft diesen Anteil und wird damit offiziell als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen. Das läuft ganz normal über den Notar ab, wie bei jeder anderen Immobilientransaktion auch.

Soweit so nachvollziehbar. Doch ab diesem Moment beginnt das Modell, unangenehm zu werden. Denn dafür, dass du weiterhin in deiner eigenen Immobilie wohnst, also auch in dem Teil, den du gerade verkauft hast, wird ein sogenanntes Nutzungsentgelt fällig. Das ist nichts anderes als Miete, die du an deinen neuen Miteigentümer zahlst.

Die Höhe dieses Nutzungsentgelts liegt je nach Anbieter bei 5 bis 7 Prozent pro Jahr, berechnet auf den verkauften Anteil. Im Beispiel bedeutet das: 5 Prozent auf 100.000 Euro ergibt 5.000 Euro pro Jahr, also rund 420 Euro im Monat. Du zahlst also jeden Monat Miete für einen Teil deiner eigenen, abbezahlten Immobilie.

Das Nießbrauchrecht: Klingt gut, hat aber eine Falle

Als Gegenleistung wird dir ein sogenanntes Nießbrauchrecht eingeräumt. Das ist mehr als ein einfaches Wohnrecht. Beim Wohnrecht darfst du lediglich in der Immobilie wohnen. Das Nießbrauchrecht gibt dir darüber hinaus die Möglichkeit, die Immobilie auch unterzuvermieten. Du behältst also deutlich mehr Kontrolle über dein Eigentum.

Der Haken: Dieses Recht gilt nur unter bestimmten Bedingungen langfristig.

• Bist du 55 Jahre oder älter, gilt das Nießbrauchrecht lebenslang.
• Bist du jünger als 55, ist das Nießbrauchrecht auf 20 Jahre befristet.

Das heißt: Wer jung ist und früh auf dieses Modell setzt, riskiert, dass er nach 20 Jahren keinen gesicherten Zugang mehr zur eigenen Immobilie hat.

Die versteckten Kosten: Was wirklich auf dich zukommt

Jetzt kommen die Punkte, die das Modell wirklich fragwürdig machen. Denn das monatliche Nutzungsentgelt ist nur der Anfang. Es gibt weitere Kosten, die vollständig bei dir hängen bleiben, obwohl die Firma genauso Miteigentümer ist.

Renovierungen und Instandhaltung: Muss das Dach repariert werden, eine neue Heizung eingebaut oder irgendwelche andere Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt werden, trägst du die Kosten allein. Der Miteigentümer, der 50 Prozent des Objekts besitzt, ist vertraglich von solchen Kosten ausgenommen. Das ist kein Missverständnis, das ist so vereinbart.

Grundsteuer: Obwohl die Immobilie beiden Parteien gehört, zahlst ausschließlich du die Grundsteuer. Der Mitbesitzer beteiligt sich auch hier nicht.

Durchführungsentgelt beim Verkauf: Wenn du die Immobilie irgendwann verkaufen möchtest, fällt zusätzlich ein sogenanntes Durchführungsentgelt von 2 bis 5 Prozent an. Das deckt zwar in der Regel Vermarktung und Maklerkosten ab, wird aber von der Firma erhoben. Du zahlst also nicht nur Miete solange du drin wohnst, du zahlst am Ende auch noch dafür, dass du verkaufen kannst.

Der größte Skandal: Die einkalkulierte Wertsteigerung

Das ist der Punkt, bei dem es wirklich makaber wird. Im Vertrag ist von Anfang an eine garantierte Wertsteigerung einberechnet. Die Anbieter gehen grundsätzlich von einem positiven Markttrend aus und setzen diesen Wert pauschal mit 15 bis 17 Prozent an, bezogen auf den Zeitpunkt des Teilverkaufs.

Was bedeutet das in der Praxis? Wenn du nach zehn Jahren verkaufen möchtest und der Markt in der Zwischenzeit nicht um 15 Prozent gestiegen ist, sondern sogar um 30 Prozent gefallen ist, musst du die Differenz aus eigener Tasche bezahlen. Die Firma bekommt ihre einkalkulierte Wertsteigerung so oder so.

In einem Marktumfeld, in dem die Immobilienpreise aktuell eher stagnieren oder leicht nachgeben, ist das kein theoretisches Risiko. Das ist ein reales Szenario, das du als Verkäufer vollständig trägst, während die Firma keinerlei Risiko eingeht. Sie profitiert vom Aufschwung, und wenn der ausbleibt, zahlst du trotzdem.

Zusammenfassung: Was das Modell wirklich bedeutet

Wenn man alle Punkte zusammennimmt, ergibt sich folgendes Bild:

• Du verkaufst einen Teil deiner abbezahlten Immobilie und bekommst dafür einmalig Geld.
• Ab sofort zahlst du monatlich Nutzungsentgelt (5 bis 7 Prozent jährlich) an den Miteigentümer.
• Alle Instandhaltungskosten und Renovierungen trägst du allein, obwohl du nur noch Teilinhaber bist.
• Die Grundsteuer zahlst ebenfalls du allein.
• Beim Verkauf fällt ein zusätzliches Durchführungsentgelt an.
• Eine pauschale Wertsteigerung von 15 bis 17 Prozent ist vertraglich festgeschrieben und wird von der Firma eingefordert, unabhängig davon, wie sich der Markt tatsächlich entwickelt.
• Das Nutzungsentgelt kann laut BaFin in manchen Fällen sogar steigen, ähnlich einer Erbpacht ohne klar gedeckelten Rahmen.

Die BaFin hat dieses Modell bereits öffentlich kritisiert und warnt Verbraucher ausdrücklich davor. Auch verschiedene Medien haben darüber berichtet. Der Kern des Problems: Ein Unternehmen wird Miteigentümer, trägt keinerlei Kosten oder Risiken und sichert sich gleichzeitig eine garantierte Rendite, egal wie sich der Markt entwickelt.

Johannes' Fazit: Es gibt bessere Alternativen

Wenn du eine abbezahlte Immobilie besitzt, hast du schon einiges richtig gemacht. Du sitzt auf einem Vermögenswert, den dir niemand so schnell nehmen kann. Und genau deshalb solltest du sehr gut überlegen, bevor du diesen Wert durch ein Modell wie den Teilverkauf in ein Konstrukt einbringst, das fast ausschließlich der anderen Partei nutzt.

Es gibt deutlich sinnvollere Wege, kurzfristig an Liquidität zu kommen. Du kannst deine abbezahlte Immobilie als Sicherheit hinterlegen und einen Ratenkredit oder eine neue Finanzierung aufnehmen. Damit bleibst du alleiniger Eigentümer, behältst die volle Kontrolle und bezahlst keine monatliche Miete für dein eigenes Objekt. Auch eine klassische Beleihung ist in vielen Fällen günstiger und transparenter als alles, was der Teilverkauf zu bieten hat.

Was du mit deiner abbezahlten Immobilie letztendlich machst, ist natürlich deine Entscheidung. Aber wenn du die Details dieses Modells kennst, fällt die Entscheidung in den meisten Fällen ziemlich eindeutig aus.