AfA bei Immobilien: Sätze, Berechnung und Restnutzungsdauer

Was die AfA ist

AfA steht für Absetzung für Abnutzung und ist die steuerliche Abschreibung von Gebäuden. Der Gesetzgeber unterstellt, dass ein Gebäude über die Jahre an Wert verliert. Diesen Wertverlust darfst du bei vermieteten Immobilien jedes Jahr als Werbungskosten ansetzen, ohne dass dir Geld abfließt. Genau das macht die AfA zum wichtigsten Steuerhebel im Bestand.

Die Sätze im Überblick

Die AfA gilt nur für den Gebäudeanteil. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird nicht abgeschrieben. Deshalb entscheidet die Kaufpreisaufteilung darüber, wie viel du überhaupt abschreiben darfst.

Kaufpreisaufteilung: der unterschätzte Hebel

Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche AfA. In städtischen Lagen mit hohen Bodenrichtwerten fällt der Gebäudeanteil nach der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums oft auf 50 Prozent oder darunter. Der Bundesfinanzhof hat 2020 entschieden, dass diese Arbeitshilfe nicht bindend ist. Ein Gutachten nach dem Sachwertverfahren kann eine abweichende Aufteilung begründen, sinnvollerweise schon im Kaufvertrag festgehalten.

Rechenbeispiel

Kaufpreis 300.000 Euro plus 24.000 Euro Kaufnebenkosten, Baujahr 1985. Der Gebäudeanteil beträgt laut Aufteilung 70 Prozent.

• Abschreibungsbasis: 324.000 Euro mal 70 Prozent gleich 226.800 Euro

• AfA pro Jahr: 2 Prozent von 226.800 Euro gleich 4.536 Euro

• Steuerersparnis bei 42 Prozent Grenzsteuersatz: rund 1.905 Euro pro Jahr

Sinkt der Gebäudeanteil auf 50 Prozent, bleiben nur 3.240 Euro AfA übrig. Dieselbe Immobilie, 1.296 Euro weniger absetzbar, und das über 50 Jahre.

AfA im Jahr der Anschaffung

Im Kaufjahr bekommst du nicht den vollen Jahresbetrag, sondern nur den zeitanteiligen. Gerechnet wird monatsweise: Für jeden Monat ab dem Übergang von Nutzen und Lasten steht dir ein Zwölftel der Jahres-AfA zu, der Monat des Übergangs zählt voll mit. Maßgeblich ist nicht der Tag der Beurkundung, sondern der vereinbarte Übergabestichtag. Im Beispiel oben mit 4.536 Euro Jahres-AfA und Übergang zum 1. September bleiben im ersten Jahr vier Zwölftel, also 1.512 Euro. Verloren geht der Rest nicht, er verschiebt sich ans Ende der Abschreibungsdauer.

Restnutzungsdauer-Gutachten

Nach Paragraf 7 Absatz 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz darfst du schneller abschreiben, wenn die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist als die typisierte. Ein Gutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung ermittelt sie anhand von Bausubstanz, Modernisierungsgrad und Zustand. Ergibt es zum Beispiel 20 Jahre, steigt der AfA-Satz auf 5 Prozent. Aus 4.536 Euro werden 11.340 Euro pro Jahr. Die Kosten für ein solches Gutachten liegen meist im niedrigen vierstelligen Bereich und rechnen sich bereits im ersten Jahr.

Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen

Paragraf 7b Einkommensteuergesetz erlaubt bei neu geschaffenem Mietwohnraum eine Sonderabschreibung von bis zu 5 Prozent pro Jahr in den ersten vier Jahren, zusätzlich zur linearen AfA. Die Regelung ist an Bauantrags- oder Bauanzeigezeiträume geknüpft und wurde mehrfach verlängert und angepasst, prüfe also für dein Projekt die aktuelle Fassung. Es muss vorher nicht vorhandener Wohnraum entstehen, die Wohnung muss zehn Jahre lang zu Wohnzwecken vermietet werden, und sowohl die Baukosten je Quadratmeter als auch die förderfähige Bemessungsgrundlage sind gedeckelt. Wer die Baukostengrenze reißt, verliert die Förderung komplett. Für einen Dachgeschossausbau ist das interessant, für den Kauf einer Bestandswohnung nicht.

Degressive AfA für Wohngebäude

Nach Paragraf 7 Absatz 5a Einkommensteuergesetz gibt es für Wohngebäude eine degressive Abschreibung von 5 Prozent, die sich nicht auf die ursprünglichen Anschaffungskosten bezieht, sondern jedes Jahr neu auf den verbliebenen Restwert. Im ersten Jahr ist der Abzug damit höher als bei der linearen AfA, danach sinkt er jährlich. Auch diese Regelung gilt nur für Gebäude, deren Bau in einem befristeten Zeitfenster begonnen wurde. Ein Wechsel zur linearen AfA ist erlaubt und lohnt sich in dem Jahr, in dem der lineare Betrag höher wäre.

Sanierung: AfA oder sofortiger Abzug

Erhaltungsaufwand, also Reparaturen und der Austausch vorhandener Bauteile, ist sofort in voller Höhe absetzbar. Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand dagegen nicht: Wenn du innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes ohne Umsatzsteuer in Instandsetzung steckst, wandern die gesamten Kosten in die AfA und werden über Jahrzehnte verteilt. Diese 15-Prozent-Grenze ist der häufigste und teuerste Fehler bei vermieteten Sanierungsobjekten.

AfA bei geerbten oder geschenkten Objekten

Erbst du eine Immobilie oder bekommst sie geschenkt, beginnt die Abschreibung nicht von vorn. Du führst die AfA des Vorbesitzers fort: gleiche Bemessungsgrundlage, gleicher Satz, und abziehen darfst du nur das, was von der Abschreibungsdauer noch übrig ist. Hat der Erblasser ein Gebäude von 1990 bereits 30 Jahre lang mit 2 Prozent abgeschrieben, bleiben dir 20 Jahre. Der für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer festgestellte Wert spielt keine Rolle, auch wenn er weit über den alten Anschaffungskosten liegt. Sichere deshalb die alten Unterlagen: Kaufvertrag, bisherige Erklärungen und die bereits abgeschriebenen Beträge. Übernimmst du bei der Übertragung Schulden oder zahlst du Geschwister aus, liegt ein teilentgeltlicher Erwerb vor. Dann wird aufgeteilt: Für den entgeltlichen Teil entsteht eine neue Bemessungsgrundlage, für den unentgeltlichen läuft die alte AfA weiter.

Warum die AfA beim Fix & Flip keine Rolle spielt

Beim gewerblichen Handel gehört die Immobilie zum Umlaufvermögen und wird nicht abgeschrieben. Die AfA ist ein Instrument für den Bestand. Wer beides betreibt, hält die Objekte deshalb in getrennten Gesellschaften: Handel in der einen, Bestand in der anderen. Sonst droht die gewerbliche Infektion, und auch die Bestandsobjekte verlieren die Abschreibung und die Steuerfreiheit nach zehn Jahren.

Häufige Fehler

• Kaufpreisaufteilung ungeprüft aus der Arbeitshilfe des Finanzministeriums übernehmen.

• Kaufnebenkosten nicht in die Abschreibungsbasis einrechnen.

• Die 15-Prozent-Grenze bei anschaffungsnahen Sanierungen übersehen.

• Restnutzungsdauer-Gutachten erst Jahre später beauftragen statt im Kaufjahr.