Alles rausgerissen: Das haben wir gefunden und das planen wir zu renovieren

Die Wohnung ist komplett entkernt, alle Tapeten sind runter, der Schrott ist weg. In dieser Folge nehme ich dich mit durch die leere Hülle und zeige dir, was wir bei der Bestandsaufnahme gefunden haben, was sofort auf den Wertstoffhof wandert und wie die konkrete Planung für Elektro, Bad, Küche und alle anderen Räume aussieht. Fix and Flip bedeutet eben nicht nur kaufen und streichen, sondern systematisch planen, bevor der erste Handwerker anfängt.

Was nach der Entkernung übrig bleibt

Wenn eine Wohnung komplett entkernt ist, sieht man zum ersten Mal, womit man es wirklich zu tun hat. Tapeten in zwei bis drei Lagen, alte Vorhangschienen, ein Elektro-Ofen der einen Kachelofen imitieren sollte, eine ausgediente Couch mit allem was dazugehört, Lampen die niemand mehr haben will und ein Sideboard, das noch einigermaßen brauchbar war und deshalb auf eBay Kleinanzeigen gelandet ist. Was nicht verkauft werden kann, fährt auf den Wertstoffhof. Das ist kein Drama, sondern normaler Teil jedes Fix-and-Flip-Projekts: erst aussortieren, dann planen, dann sanieren.

Der Balkon hat in diesem Projekt eine Sonderrolle. Die Hausverwaltung hat ihn komplett neu gemacht, Boden und Wände wurden frisch verputzt und weiß gestrichen. Kosten dafür: null. Das ist ein Punkt, den man bei Eigentumswohnungen im Auge behalten sollte. Wenn die Gemeinschaft oder die Verwaltung gerade ohnehin renoviert, kann das den eigenen Budgetrahmen deutlich entspannen.

Elektroplanung: Mehr Steckdosen, klare Sicherungen

Ein häufiger Fehler bei älteren Wohnungen ist die völlig veraltete Elektrik. Zu wenige Steckdosen, keine getrennten Sicherungen, kein Strom da, wo man ihn heute braucht. In diesem Projekt gehen wir das konsequent an.

Im Wohnzimmer wird eine Steckdose ergänzt. Im Schlafzimmer gab es an der Hauptwand gegenüber dem Bett schlicht gar keinen Strom. Weil dort das Bett stehen wird und ein Fernseher oder zumindest Ladekabel gebraucht werden, kommen auf beiden Seiten je zwei Steckdosen dazu, also insgesamt vier neue Anschlüsse an dieser Wand. Klingt nach wenig, macht aber den Unterschied zwischen einer funktionalen Wohnung und einem täglichen Ärgernis für den späteren Käufer oder Mieter.

Im Flur gibt es aktuell keinen einzigen Stromanschluss, keinen Schalter, keinen Blindstecker, nichts. Wir zapfen Strom vom Verteiler ab und setzen eine Steckdose sowie einen Lichtschalter. Das Licht selbst kommt nicht in die Decke, weil dort Beton ist und das Schlitzen der Decke unverhältnismäßig aufwendig wäre. Stattdessen kommen Strahler seitlich auf Wandhöhe, das ist deutlich schneller und günstiger.

Im Abstellraum läuft es ähnlich: kein Strom vorhanden, wird neu eingezogen.

Der Sicherungskasten hat seine besten Zeiten hinter sich und wird komplett erneuert. Dabei setzen wir auf Einzelsicherungen pro Raum sowie separate Absicherungen für Waschmaschine und Herd. Das entspricht dem heutigen Standard und schützt den Käufer vor unnötigen Problemen.

In der Küche gilt eine einfache Faustregel: mindestens acht Steckdosen, weil heute deutlich mehr Geräte mit Strom betrieben werden als früher. Wir planen unter anderem einen Starkstromanschluss für den Backofen, mehrere Steckdosen für die Küchenzeile sowie eine versetzt positionierte Steckdose für die Abzugshaube. Neu kommt außerdem ein Telefonanschluss und Sprechanlage.

Küche: Fliesen, Trockenbau und neue Anschlüsse

Der Rest der Wohnung bekommt Parkett. Ausnahme sind die Nassräume und die Küche, dort wird gefliest. Und zwar überall die gleiche Fliese, kein Stilbruch, kein unnötiger Aufwand. Eine durchgehende Fliese durch Bad und Küche wirkt ruhiger und ist in der Verarbeitung einfacher zu kalkulieren.

In der Küche gibt es eine Holzwand, auf die man nicht direkt verputzen kann. Dort kommt Trockenbau drauf, dann wird verputzt und gefliest. Das ist die pragmatische Lösung und spart Zeit gegenüber einem aufwendigen Abriss.

Der Heizkörper in der Küche wird durch ein kompakteres Modell ersetzt, ungefähr 1 m breit und 60 cm hoch, also eher hochformatig. Das gibt in der Küchenzeile mehr Platz und sieht moderner aus.

Gäste-WC: Kein Schlachthaus-Look mehr

Das separate WC ist komplett leer. Hier wird auf halber Höhe gefliest, genau 120 cm hoch. Der obere Teil der Wände bleibt verputzt und weiß gestrichen. Warum nicht alles Fliesen von oben bis unten? Weil dieser Vollkachel-Look aus alten Zeiten einen Raum optisch kleiner macht und heute schlicht nicht mehr zeitgemäß ist. Weiße Wandflächen lassen kleine Räume größer wirken, das gilt für jede Immobilie.

Hinten in der Wand kommt ein Geberit-Vorwandkasten, damit die Toilette wandhängend montiert werden kann. Das erleichtert die Reinigung und wirkt hochwertiger. Auf der anderen Seite kommt eine Revisionsöffnung, damit die Wasseruhren zugänglich bleiben. Eine Deckenabhängung ist nicht möglich, das Türblatt lässt das schlicht nicht zu. Stattdessen kommt ein sauber gesetzter Strahler direkt an die Decke.

Ein wichtiger Hinweis zur Belüftung: In vielen älteren Häusern dürfen die bestehenden Abzugsschächte nicht elektrisch betrieben werden. Der Grund ist simpel: Ein Elektroventil drückt Gerüche aktiv in den Schacht und damit potenziell in andere Wohnungen. Deswegen bleibt hier das passive Lüftungsgitter, kein Elektroventil, kein Ärger mit der Gemeinschaft.

Das Badezimmer: Das Highlight der Renovierung

Das Badezimmer ist bei jedem Flip der Raum, der am meisten Wirkung erzeugt und gleichzeitig die meiste Planung braucht. Hier sieht man nach der Entkernung am besten, was überhaupt möglich ist und wo die baulichen Grenzen liegen.

Der Nassbereich wird auf 80 cm Breite gefliest und mit einem kleinen gefliesten Podest versehen. Eine bodengleiche Dusche ist nicht realisierbar, weil kein Estrich vorhanden ist. Der Abfluss liegt direkt auf dem Rohboden, das nötige Gefälle für eine ebenerdige Duschtasse lässt sich damit nicht herstellen. Elektrische Pumpen wären zwar theoretisch eine Option, aber bei einem Fix-and-Flip mit 5 Jahren Gewährleistung ist das keine kluge Entscheidung. Wenn die Pumpe nach drei Jahren den Geist aufgibt, muss alles wieder aufgerissen werden. Das lohnt sich nicht.

Als Duschbrause kommt eine Aufputz-Duschbrause mit Wandanschluss. Seitlich schließt eine Glasscheibe mit 110 cm den Nassbereich ab. Das sieht sauber aus, ist einfach zu reinigen und wirkt hochwertig, ohne teuer zu sein.

Die Wände rund um den Nassbereich werden auf 120 cm Höhe gefliest, der Rest verputzt und weiß gestrichen. Über dem Waschbecken kommt eine Fliesenabschlussleiste mit LED-Beleuchtung, die auch den Spiegel indirekt von hinten anleuchtet. Dazu kommt eine separate Steckdose für den Spiegel selbst. Das ist ein Detail, das optisch viel bringt und in der Ausführung überschaubar ist.

Die Decke kann wegen mangelnder Raumhöhe nicht abgehängt werden. Es bleiben rund 4,5 cm Spielraum, das reicht nicht für eine vernünftige Abhängung. Also bleibt die Decke so wie sie ist, wird verputzt und das Licht kommt direkt an die Decke.

Zusammenarbeit im Team und Bauleitung

Bei diesem Projekt laufen die Fäden im Familienteam zusammen. Papa und Bruder übernehmen die Bauaufsicht vor Ort und koordinieren die Handwerker. Der Bruder übernimmt außerdem als Schreiner die Türrahmen, die komplett weiß lackiert werden. Das ist ein klarer Vorteil bei Fix-and-Flip-Projekten: ein eingespieltes Netzwerk aus Handwerkern, das man kennt und dem man vertrauen kann, spart Zeit, Geld und Nerven.

Der Standardablauf in der Wohnung ist für alle Räume gleich: verputzen, zweimal weiß streichen, Böden verlegen, Elektro fertigstellen, Sanitär einbauen. Was abweicht, wird im Detail geplant, bevor der erste Handwerker anfängt. Genau das passiert in diesem Video: Spraydose in der Hand, Raum für Raum durchgehen, alles markieren und besprechen. So vermeidest du teure Nacharbeiten und hältst das Projekt im Zeitplan.

Was dieses Projekt zeigt

Fix and Flip ist kein Zaubertrick. Es ist strukturierte Arbeit: eine Wohnung kaufen, die günstig genug ist um nach der Renovierung mit Gewinn verkauft zu werden, dann systematisch sanieren und dabei auf jedes Detail achten. Der Teufel steckt in Kleinigkeiten wie fehlenden Steckdosen, falsch geplanten Abzugsschächten oder elektrischen Pumpen mit Gewährleistungsrisiko. Wer das im Griff hat, kann aus einer abgewohnten Wohnung einen gefragten Wohnraum machen, der am Markt seinen Preis bekommt.

In der nächsten Folge geht es weiter mit dem tatsächlichen Umbau. Wenn du das Projekt von Anfang an verfolgen willst, schau dir auch die erste Folge an und abonniere den Kanal, damit du keine Folge verpasst.