Der Alltag eines Immobilien Unternehmers: 4 Immobilien, 2 Städte, 1 Seminar! | Folge #154

In dieser Folge nimmt dich Johannes mit auf eine intensive Woche als Immobilienunternehmer: zwei abgeschlossene Fix-and-Flip-Projekte in Münster, Baustellen-Besichtigungen bei Großinvestoren in Berlin und ein volles Tagesseminar mit 40 Teilnehmern. Du bekommst einen ungeschönten Einblick in den Alltag, der zwischen Baustellen, Zugfahrten, Kommentarfragen und Team-Abenden stattfindet.

Zwei Flips in Münster: Grundriss geändert, Rekordzeit, ordentlicher Umsatz

Der Start der Woche führt Johannes nach Münster. Zusammen mit seinem Partner Tim hat er dort zwei Wohnungen geflippt, beide bereits abgeschlossen. Die Objekte wurden vollständig renoviert, eine davon mit Grundrissänderung. Tim hat seinen Flip in Rekordzeit durchgezogen, was zeigt, was möglich ist, wenn Abläufe und Handwerkernetzwerk einmal stehen.

Am Hafen in Münster zieht Johannes eine kurze Bilanz des Tages:

• Beide Flips besichtigt und abgefilmt
• Ordentlicher Umsatz mit beiden Projekten erzielt
• Zwei Kaufanfragen noch am selben Tag rausgeschickt
• Mögliche neue GmbH-Strukturen zeichnen sich ab

Was hier deutlich wird: Fix and Flip ist kein Selbstläufer, aber wenn die Prozesse sitzen, lässt sich in überschaubarer Zeit echter Mehrwert schaffen, ohne täglich vor Ort sein zu müssen.

Was Brutto wirklich bedeutet und wie Steuern beim Flip funktionieren

Im Zug nach Berlin beantwortet Johannes Fragen aus den YouTube-Kommentaren. Ein häufiges Missverständnis dreht sich um Bruttogewinne. Johannes erklärt das direkt und ohne Umschweife.

Am Beispiel der Steinfurterstraße: 83.000 Euro Bruttogewinn klingen nach viel. Sind sie auch. Aber natürlich fallen Steuern an. Wie hoch die sind, hängt von der Struktur ab, in der du flippst:

• Privat, als Einzelunternehmen oder GbR: Dein persönlicher Steuersatz greift, also 30 bis 45 Prozent.
• Mit einer strukturierten Gesellschaft (z.B. OHG oder GmbH): In der Regel rund 30 Prozent Gesamtbelastung, zusammengesetzt aus ca. 15 Prozent Körperschaftsteuer, Gewerbesteuer und etwas Solidaritätszuschlag. Die genaue Höhe hängt auch vom Gewerbesteuerhebesatz deiner Region ab.

Johannes rechnet es konkret vor: Bei 50.000 Euro Bruttogewinn und 30 Prozent Steuern bleiben nach Abzug rund 35.000 Euro netto übrig, für eine Tätigkeit, die sechs Monate gedauert hat und sich neben dem Beruf umsetzen lässt. Das ist kein schlechter Schnitt.

Wichtig dabei: Steuer ist keine universelle Formel. Wie Johannes es sagt, ist das wie ein Ernährungsplan. Den kannst du nicht einfach auf zehn verschiedene Menschen übertragen. Lass dich von einem Steuerberater individuell beraten, bevor du deine erste Transaktion strukturierst.

Bonität bei der Immobilienfinanzierung: Was du wirklich vorlegen musst

Eine weitere Frage aus den Kommentaren betrifft die Unterlagen für die Bankfinanzierung. Konkret ging es darum, was mit "letzten drei Gehaltsnachweisen" gemeint ist.

Die Antwort ist einfach: Du legst die letzten drei Lohnabrechnungen vor, also die drei zuletzt erhaltenen Gehaltszettel. Das ist in der Regel Standard bei der Bonitätsprüfung durch Banken im Rahmen einer Immobilienfinanzierung. Wer sich vorbereiten will, sollte diese Dokumente griffbereit haben, bevor er mit einer Bank spricht.

Handwerk auf der Baustelle: Gehrungsschnitt statt stumpfem Stoß bei Fußleisten

Auch ein praktisches Handwerkthema wird im Video aufgegriffen: Wie stoßt ihr Fußleisten korrekt? Das klingt nach einem Detail, macht aber optisch einen erheblichen Unterschied im fertigen Objekt.

Ein stumpfer Stoß bedeutet, zwei gerade abgesägte Enden treffen aufeinander. Das sieht unelegant aus und lässt sich schwieriger sauber verbinden. Der deutlich bessere Weg ist der Gehrungsschnitt: Die Enden werden diagonal geschnitten, sodass eine minimale Überlappung entsteht. Das wirkt hochwertiger, lässt sich besser verkleben und fällt dem Käufer positiv auf. Wer seine Renovierungen verkaufen will, sollte auf solche Details achten. Sie kosten kaum mehr Zeit, heben aber die wahrgenommene Qualität der Sanierung spürbar an.

Berlin: Kernsanierung eines Mehrfamilienhauses mit Fabian

Am nächsten Morgen ist Johannes in Berlin. Auf dem Programm steht eine Baustellen-Besichtigung bei Fabian, einem Großinvestor, der bereits in einem früheren Video zu sehen war. Damals hatte Fabian ein Haus aufgestockt und dabei rund 24 neue Wohnungen geschaffen.

Dieses Mal geht es um ein anderes Projekt: ein Mehrfamilienhaus, das vollständig kernsaniert wurde, von oben nach unten, von 11 auf 20 Wohnungen erweitert, mit insgesamt 300 Quadratmetern zusätzlicher Wohnfläche, neuer Fassade und laufendem Betrieb mit Mietern während der Bauphase.

Was ursprünglich als Zweijahresprojekt geplant war, hat am Ende vier Jahre gedauert. Statt einer Million Euro Baukosten waren es wahrscheinlich drei. Johannes fasst es nüchtern zusammen: Ein Herzensprojekt, das deutlich komplexer wurde als gedacht, aber am Ende steht ein komplett verwandeltes Objekt. Für ihn persönlich ist das nicht die Welt, in der er arbeiten möchte. Aber es zeigt, welche Dimensionen im Immobilienbereich möglich sind, wenn man die Kapazität und die Erfahrung mitbringt.

Das Flipper-Seminar in Berlin: 40 Teilnehmer, 9 Stunden, echte Inhalte

Am Samstag folgt das Highlight der Woche: Johannes hält sein eigenes Tagesseminar im NH Hotel in Berlin. 40 Teilnehmer, darunter Handwerker, Banker und viele aus der IT-Branche, verbringen von 9 bis 18 Uhr gemeinsam im Seminarraum.

Die Inhalte des Tages im Überblick:

• Vorstellung aller Teilnehmer zum Kennenlernen
• Immobilienfinanzierung und Bonität
• Akquise von Objekten und Deal-Analyse
• Renovierungsplanung und Handwerkermanagement
• Besichtigungen und Bewertungsgrundlagen
• Praxisbeispiele aus laufenden Projekten
• Ausführliches Q&A am Ende

Als Gastreferenten waren dabei: Malte, der als Anfänger-Flipper gestartet ist und mittlerweile Vollzeit flippt, sowie Fabian, der aus seiner Erfahrung mit Kernsanierungen und Mieterwechseln berichtet hat. Beide haben den Teilnehmern echte Einblicke aus der Praxis gegeben.

Ein Teilnehmer bringt es in einem Statement auf den Punkt: Johannes ist jemand, der aktiv im Geschäft steckt und nicht nur Coach ist. Er tut selbst, was er im Seminar erklärt. Das schafft Glaubwürdigkeit, die man nicht vortäuschen kann.

Was auffällt: Das Feedback der Teilnehmer ist eindeutig. Das Seminar wird als zu günstig wahrgenommen für das, was geboten wird. Johannes hat klargemacht, dass er den Preis nicht erhöhen will, aber die Frequenz reduziert. Statt vier Seminaren pro Jahr gibt es künftig nur noch zwei. Das nächste findet im Dezember 2025 statt.

Teamarbeit remote und das Flipper-Team vor Ort

Ein weiteres Thema, das in dieser Episode durchscheint: Wie Johannes sein Unternehmen organisiert. Das Flipper-Team besteht mittlerweile aus 11 bis 12 Personen, die alle vollständig remote arbeiten. Der persönliche Kontakt findet selten statt. Solche Reisewochen sind deshalb wertvoll, nicht nur wegen der Baustellen und des Seminars, sondern auch weil das Team sich mal live sieht.

Fünf Teammitglieder waren in Berlin dabei und haben das Seminar mit unterstützt, erkennbar an den neu bestellten Flipper-T-Shirts. Auch 40 Tassen im neuen Design wurden im Hotel in Empfang genommen, jeder Seminarteilnehmer bekommt eine. Kleine Details, die eine professionelle Veranstaltung von einem improvisierten Event unterscheiden.

Was du aus dieser Woche mitnehmen kannst

Diese Episode zeigt sehr konkret, wie ein aktiver Immobilienunternehmer seinen Alltag gestaltet. Es geht nicht darum, täglich auf Baustellen zu stehen. Es geht darum, Strukturen zu bauen, die laufen, Netzwerke zu pflegen, aus denen neue Deals entstehen, und sich kontinuierlich weiterzuentwickeln, durch Gespräche, Besichtigungen und den Austausch mit anderen Investoren.

Ein paar der zentralen Punkte aus dieser Woche:

• Fix and Flip funktioniert neben dem Beruf, wenn Abläufe und Handwerkernetz stimmen.
• Bruttogewinn ist nicht Nettogewinn, aber selbst nach Steuern bleibt beim Flip oft mehr übrig als bei vielen anderen Einkommensquellen.
• Die richtige Gesellschaftsstruktur beeinflusst die Steuerlast erheblich, lass das individuell prüfen.
• Handwerkliche Details wie der Gehrungsschnitt bei Fußleisten kosten kaum mehr, wirken aber deutlich professioneller.
• Networking mit anderen aktiven Investoren bringt mehr als jedes Buch. Fabian, Malte, Jan, Tim zeigen alle auf ihre Art, was im deutschen Immobilienmarkt möglich ist.

Wenn du selbst den Einstieg ins Fix and Flip suchst und verstehen willst, wie das Ganze von der Objektsuche über die Renovierung bis zum Verkauf funktioniert, schau dir die anderen Folgen auf dem Kanal an oder informiere dich unten über die Möglichkeit, direkt mit Johannes zusammenzuarbeiten.