Altbau-Sanierung: So verwandelst du eine 60 m² Bude in Gold

In dieser Folge zeigen Johannes und sein Partner Tim eine frisch sanierte 60-m²-Wohnung in Berlin-Charlottenburg, direkt in der Nähe des Savignyplatzes. Die Wohnung wurde von Grund auf renoviert, möbliert verkauft und das bereits bei der ersten Besichtigung. Was dahinter steckt, welche Materialien und Entscheidungen den Unterschied gemacht haben und was du als Investor daraus mitnehmen kannst, liest du hier.

Die Ausgangslage: vermietet, verwohnt, vollständig unterschätzt

Die Wohnung in der Knesebeckstraße war vor dem Ankauf jahrelang als Kapitalanlage vermietet. Der Zustand war entsprechend. Ein kleines Bad, eine Küche ohne Fenster im hinteren Bereich, eine wilde Mischung unterschiedlicher Türen und Aufputzelektrik, die bei einer hochwertigen Sanierung einfach nicht mehr zeitgemäß ist. Die meisten Interessenten hätten sich bei diesem Ausgangsbestand wahrscheinlich nicht vorstellen können, was daraus noch zu machen ist.

Genau das ist der Kern des Fix-and-Flip-Ansatzes: eine Immobilie sehen, die noch niemand anderes sieht. Und das gelingt nur, wenn du weißt, wie du den Grundriss neu denken und den Zustand realistisch einschätzen kannst. Tim und sein Team haben die Wohnung komplett neu geplant, den Grundriss verändert, alle Gewerke neu aufgesetzt und das Ergebnis spricht für sich.

Grundrissveränderung als zentraler Hebel

Das, was bei dieser Wohnung besonders gut funktioniert hat, ist die konsequente Neuplanung des Grundrisses. Vorher war die Küche ein fensterloses Loch hinter dem Wohnzimmer, das Bad klein und abgehangen gefliest. Nach der Sanierung präsentiert sich die Wohnung als durchdachte Zweiraumwohnung mit einer offenen Wohnküche, einem cleveren Vorraum für Waschmaschine und Trockner sowie einem komplett neu gestalteten Bad.

Besonders der Eingangsbereich mit integriertem Hauswirtschaftsbereich ist ein Detail, das Tim konsequent in seinen Projekten umsetzt. Wohin mit der Waschmaschine? Das ist in vielen Altbauwohnungen ein echtes Problem. Wenn der Grundriss es hergibt, wird dieser Bereich neu aufgebaut und schafft damit echten Mehrwert für den späteren Nutzer, egal ob Eigennutzer oder Mieter.

Auch die Türen wurden vereinheitlicht. Vorher gab es eine bunte Mischung verschiedener Formate und Stile. Jetzt: einheitliche Türen auf 210 cm Höhe, alles im gleichen Profil. Das klingt nach einem kleinen Detail, macht im Gesamtbild aber einen enormen Unterschied.

Materialien und Ausstattung: Eiche, Stuck und Berliner Profil

Wer schon mehrere Wohnungen von Tim und Johannes kennt, erkennt die Handschrift sofort. Die Ausstattungsmerkmale, die sie konsequent durchziehen:

• Eiche-Fischgrätparkett, schwellenlos durch alle Räume verlegt
• Fußleisten im Berliner Profil, bei dieser Wohnung 12 cm hoch, passend zur Deckenhöhe von rund 3,50 bis 3,80 m
• Gipsstuck an den Decken, bewusst handwerklich belassen, sodass die Verbindungsstücke sichtbar bleiben und die Wohnung historisch wirkt
• Wandfarben aus der Farb-Palette orientiert an Tönen wie Elephant Breath oder Cornforth White, nachgemischt statt im Original gekauft
• Einheitliche Türen mit Kastenprofil und Beschlägen, die zum Gesamtkonzept passen

Gerade die Kombination aus hohen Fußleisten, Fischgrätparkett und Stuck funktioniert im Berliner Altbau so gut, weil sie das Gebäude respektiert und die vorhandenen Qualitäten verstärkt statt überdeckt. Wer dagegen eine Deckenhöhe von nur 2,45 m hat und trotzdem 12-cm-Leisten einbaut, wird feststellen: Das sieht schlecht aus. Tim hat das selbst erlebt und die Leisten für ein anderes Projekt auf 8 cm heruntergesägt. Lieber anpassen als stur durchziehen.

Die IKEA-Küche, die keiner als IKEA erkannt hat

Eines der interessantesten Details im Video ist die Küche. Eine große Kücheninsel, dunkles Holzdekor, gebürstete Messinggriffe, Induktionskochfeld, Backofen, Kühlschrank mit Gefrierkombi und Dunstabzug. Das komplette Paket hat rund 8.000 Euro gekostet. Die Herkunft: IKEA.

Möglich gemacht hat das die Innenarchitektin, die jahrelang bei IKEA gearbeitet hat und genau weiß, wie man aus dem Sortiment etwas zusammenstellt, das auf den ersten Blick nichts mit dem typischen IKEA-Look zu tun hat. Die Griffe wurden separat bestellt, der Aufbau durch den eigenen Tischler vorgenommen, der noch ein paar kleinere Anpassungen gemacht hat. Das Ergebnis: Mehrere Besichtigungsbesucher haben die IKEA-Herkunft nicht erkannt.

Das ist kein Argument dafür, bei jeder Küche blind auf IKEA zu setzen. Aber es zeigt, dass das Budget nicht zwingend mit der Wirkung korreliert, wenn man weiß, was man tut. Wer überlegt, welchen Anteil des Renovierungsbudgets er in die Küche steckt, sollte sich das merken.

Sanierungsdauer und Ablauf: 11 Wochen für 60 m²

Die komplette Sanierung hat bei dieser Wohnung rund 10 bis 11 Wochen gedauert. Das klingt lang für 60 m², ist aber realistisch, wenn du wirklich alles anfasst: Elektrik komplett neu schlitzen und verlegen, Sanitär komplett neu, Grundriss verändern, Wände neu verputzen, Fußboden, Türen, Stuck, Möblierung.

Tim arbeitet mit einem eingespielten Team zusammen, das er mittlerweile bereits für sechs oder sieben Projekte eingesetzt hat. Nach einer Phase, in der die Zusammenarbeit mit einem anderen Handwerkerteam nicht reibungslos lief, ist er jetzt zurück bei einer Truppe, der er vertraut. Dieses Vertrauen ist in diesem Geschäft unbezahlbar, weil der Zeitplan direkt mit der Rentabilität zusammenhängt.

Elektrik und Sanitär: hier bitte nicht sparen

Johannes und Tim sprechen im Video ein Thema an, das vielen angehenden Flippern Kopfschmerzen bereitet: Gewährleistung, Handwerkerqualität und die Risiken beim Sparen an den falschen Stellen.

Ihr klarer Rat:

• Elektrik immer komplett neu machen lassen, komplett schlitzen, neuer Verteilerkasten, Prüfprotokoll und Abnahme inklusive. Bei einem guten Fachbetrieb zahlst du in Berlin rund 120 bis 150 Euro pro Quadratmeter für eine vollständige Neuinstallation.
• Sanitär und Elektro immer mit Meisterbetrieb. Keine Abkürzungen, keine Firmen ohne Zertifikat.
• Wer bei diesen Gewerken spart, spart möglicherweise einen kleinen vierstelligen Betrag, riskiert aber im Schadensfall das gesamte Projekt und seinen Ruf.

Tim schildert einen konkreten Fall aus der eigenen Erfahrung: Ein Generalunternehmer ließ seine Firma in die Insolvenz gehen, von einer Forderung über 19.000 Euro kamen nach drei Jahren Insolvenzverfahren rund 2.000 Euro zurück. Das Lehrgeld war teuer. Der Rat daraus: Lieber einen zuverlässigen, zertifizierten Fachbetrieb nehmen und etwas mehr bezahlen, als auf eine günstige Firma zu setzen, die im Zweifel nicht mehr existiert, wenn etwas schiefläuft.

Verkauf bei der ersten Besichtigung, Cash, kein Finanzierungsstress

Die Wohnung wurde mit einem Angebotspreis von 499.000 Euro online gestellt. Die Entscheidung für diese Zahl war bewusst: Wer auf Portalen bis maximal 500.000 Euro sucht, findet die Wohnung. Das erhöht die Reichweite, ohne auf nennenswerten Erlös zu verzichten.

Das Ergebnis: Die Wohnung wurde bei der ersten Besichtigung verkauft, von einer Käuferin, die sie als Pendlerwohnung nutzt und komplett mit Möbeln übernommen hat. Cash-Kauf, keine Finanzierung, schnelle Abwicklung. Das ist der Idealfall im Fix and Flip.

Johannes erklärt auch, warum das bei Wohnungen in diesem Preissegment deutlich häufiger vorkommt als bei größeren Objekten. Im Bereich bis 500.000 Euro gibt es schlicht eine breitere Käuferschicht: Eigennutzer, die sich die Wohnung selbst leisten können, Eltern, die für ihre Kinder kaufen, Investoren mit Eigenkapital. Je höher der Kaufpreis, desto kleiner die Gruppe derer, die ohne Finanzierung kaufen können oder wollen.

Warum 50 bis 70 m² gerade das richtige Segment sind

Tim und Johannes sprechen an, warum sie sich zunehmend auf Wohnungen im Bereich von 50 bis 70 Quadratmeter konzentrieren. Der Grund ist nicht fehlendes Interesse an größeren Objekten, sondern eine nüchterne Marktbetrachtung.

Wer in Berlin eine Wohnung für 700.000, 800.000 oder mehr als eine Million Euro kaufen will, braucht entweder erhebliches Eigenkapital oder eine Finanzierung, die bei den aktuellen Zinsniveaus und den gestiegenen Anforderungen der Banken deutlich schwerer zu bekommen ist. Im Segment bis 500.000 Euro ist die Zielgruppe größer, die Kaufentscheidungen gehen schneller und die Finanzierungshürden sind für mehr Menschen überwindbar.

Dazu kommt: Auf Plattformen wie ImmobilienScout24 gibt es aktuell in Berlin rund 12.000 bis 13.000 Eigentumswohnungen gleichzeitig online, vor zwei Jahren waren es noch etwa halb so viele. Das bedeutet: Das Angebot ist gewachsen, aber ein großer Teil davon ist Durchschnitt. Wer sich mit einer hochwertigen, stimmig sanierten Wohnung abhebt, erreicht trotzdem schnell die richtigen Käufer.

Was vollmöblierter Verkauf bringt

Die Wohnung wurde nicht nur renoviert, sondern komplett eingerichtet und in diesem Zustand verkauft. Küche, Möbel, Lampen, Deko, alles bis auf das Bett war im Kaufpreis enthalten. Die Käuferin hat nur ihr Bett selbst mitgebracht.

Dieses Konzept funktioniert aus mehreren Gründen. Erstens reduziert es die Vorstellungsanforderung beim Käufer. Wer eine möblierte Wohnung besichtigt, muss sich nicht vorstellen, wie etwas aussehen könnte. Er sieht es. Das senkt die emotionale Hürde zum Kauf. Zweitens ist es für bestimmte Zielgruppen direkt attraktiv: Pendler, Zweitwohnungsnutzer, internationale Käufer oder junge Leute, die nicht sofort selbst einrichten wollen.

Die Möblierung und das Einrichtungskonzept kommen von einer Innenarchitektin, die fest im Team von Tim integriert ist. Sie plant nicht nur die Küchen und Einrichtungskonzepte, sondern stimmt auch Farben, Materialien und Details aufeinander ab. Das ist eine der Stellschrauben, die den Unterschied zwischen einer durchschnittlichen und einer wirklich überzeugenden Präsentation ausmacht.

Lage bleibt der entscheidende Faktor

Die Knesebeckstraße, rund 300 Meter vom Savignyplatz und kurz vom Kurfürstendamm, ist eine der stärksten Lagen in Berlin Charlottenburg. Tim beschreibt es im Video treffend: In solchen Lagen kommen selten Wohnungen auf den Markt, weil die Eigentümer sie behalten. Wer hier kaufen kann, kauft.

Das war auch der zentrale Grund, warum Tim trotz eines sanierungsbedürftigen Zustands und eines Zweizimmer-Grundrisses zugegriffen hat. Die Lage macht viele Schwächen des Objekts wett. Kein Balkon? In einer Lage mit so vielen Restaurants, Parks und Infrastruktur in Laufweite fällt das für viele Käufer nicht ins Gewicht.

Wer in Fix and Flip investiert, sollte sich diesen Grundsatz immer wieder vor Augen halten: Ein mittelmäßiges Objekt in einer guten Lage schlägt ein perfektes Objekt in einer schwachen Lage fast immer. Die Lage lässt sich nicht sanieren. Alles andere schon.

Was du als angehender Flipper mitnehmen kannst

Diese Wohnung ist ein gutes Beispiel dafür, wie Fix and Flip in der Praxis aussieht, wenn alles stimmt: Ankauf einer vernachlässigten Bestandswohnung in guter Lage, konsequente Kernsanierung mit hochwertigen Materialien, klares Einrichtungskonzept durch eine erfahrene Innenarchitektin, richtige Preissetzung knapp unter einer psychologischen Schwelle und ein gut vorbereiteter Verkaufsprozess.

Ein paar konkrete Punkte, die du aus diesem Projekt mitnehmen kannst:

• Fußleistenhöhe immer an die Deckenhöhe anpassen. 12 cm bei 3,50 m funktioniert. Dieselben Leisten bei 2,45 m Decke sehen falsch aus.
• Grundriss konsequent neu denken, nicht einfach den alten Zustand optimieren.
• Elektrik und Sanitär immer mit Fachbetrieb und Meisterqualifikation ausführen lassen. Kein Kompromiss.
• Angebotspreis knapp unter psychologische Schwellen setzen, zum Beispiel 499.000 statt 500.000 Euro.
• Vollmöblierter Verkauf kann je nach Zielgruppe und Lage ein echter Vorteil sein.
• Vorbereitung beim Ankauf: Wer seine Finanzierung oder Eigenkapital nicht parat hat, verliert gute Objekte an schnellere Käufer.

Wenn du dich für das Thema Fix and Flip interessierst und wissen willst, wie du das in deiner Stadt umsetzen kannst, schau dir die weiteren Videos auf diesem Kanal an oder informiere dich direkt über die Möglichkeiten bei Flipper Immo.