Alte Immobilie gekauft! Wie renovieren wir das denn bitte?!

Ein neues Objekt, ein neues Projekt: Johannes hat eine ältere Wohnung im Allgäu gekauft und zeigt in dieser Folge erstmals die Räume von innen. Dabei erklärt er Raum für Raum, was renoviert wird, welche baulichen Veränderungen geplant sind und warum der Standort in einer Ferienregion einen entscheidenden Vorteil beim Verkaufspreis bringt.

Das neue Objekt: Ältere Wohnung im Allgäu

Wer Johannes auf Instagram verfolgt, hat den Kauf schon mitbekommen. Nach einer ersten Besichtigung, dem Notartermin und der laufenden Kaufpreiszahlung ist die Wohnung jetzt offiziell sein. In diesem Video macht er sich mit dem Maßband auf den Weg durch die einzelnen Räume und erklärt live, was er sich für jede Ecke vorstellt.

Das Treppenhaus ist, wie er selbst sagt, etwas älter. Ein Aufzug fehlt, Licht war beim Betreten auch keines vorhanden. Kurz gesagt: Die Immobilie hat Potenzial, braucht aber eine ordentliche Renovierung. Genau das ist das Konzept hinter Fix and Flip, und genau dafür wurde dieses Objekt eingekauft.

Der Einkaufspreis liegt auf demselben Quadratmeterpreis wie bei den vorherigen Wohnungen. Was dieses Objekt aber besonders macht, ist der zu erwartende Verkaufspreis: Da die Wohnung sehr nah an den Bergen liegt und die Region als beliebte Ferienregion gilt, liegt der erzielbare Quadratmeterpreis beim Verkauf rund 1.500 Euro höher als beim Einkauf. Das bedeutet deutlich mehr Puffer als bei früheren Projekten, was gerade in einem unsicheren Immobilienmarkt ein klarer Vorteil ist.

Wohnzimmer und Küche: Durchbruch für eine große Wohnküche

Im Wohnzimmer ist die Planung klar: Ein vorhandenes Element kommt raus, stattdessen wird eine sogenannte Industrie-Look-Verglasung eingebaut. Gemeint ist eine feststehende Glaswand mit schwarzen Lamellen und einer hohen Tür im gleichen Stil. Das gibt dem Raum sofort mehr Charakter und Struktur.

Der größte Eingriff im Wohnbereich ist ein geplanter Wanddurchbruch von rund zwei Metern zur Küche hin. Ziel ist eine offene, großzügige Wohnküche. Das klingt simpel, ist aber in diesem Fall aufwendiger als üblich, weil es sich um eine tragende Wand handelt. Konkret bedeutet das:

• Ein Statiker muss den Durchbruch abnehmen und freigeben.
• Es wird ein Stahlträger eingezogen, der die Last übernimmt.
• Die Hausverwaltung muss dem Vorhaben zustimmen, bevor mit den Arbeiten begonnen werden kann.

Johannes hat zum Zeitpunkt des Videos noch keinen Durchbruch mit Statikpflicht gemacht, nimmt das aber strukturiert an und hat bereits alle nötigen Gespräche geführt. Ist der Durchbruch erst einmal genehmigt und ausgeführt, entsteht ein Raum, der sich viel besser nutzen lässt, ob mit einer Kücheninsel, einer durchgehenden Küchenzeile oder einer anderen Aufteilung.

Direkt vor dem Wohnzimmer gibt es zwei Balkone. Die Aussicht: ein Garten darunter, eine Schule und ein Sportplatz in der Nähe, und im Hintergrund das Bergpanorama des Allgäus. Darunter ist auch der sogenannte Wächter des Allgäus zu sehen, einer der bekanntesten Gipfel der Region, den viele Einheimische regelmäßig besteigen. Dieser Ausblick ist im Fix-and-Flip-Kontext kein nettes Extra, sondern ein echtes Verkaufsargument.

Elektrik: Kein Zweileiter, aber Erneuerungsbedarf

Vor dem Kauf hatte Johannes kurz die Sorge, dass die Wohnung noch mit einem Zweileitersystem verdrahtet sein könnte, was eine vollständige Neuverkabelung bedeutet hätte. Nach genauerer Prüfung stellte sich heraus: Es handelt sich um einen Dreileiter. Das ist deutlich besser. Trotzdem wird die Elektrik teilweise modernisiert:

• Der Sicherungskasten wird erneuert und ein zusätzlicher 11er-Sicherungsplatz ergänzt.
• Steckdosen werden ausgetauscht und teilweise versetzt, wo es sinnvoll ist.
• Ziel ist es, in jedem Raum vier Steckdosen zu haben, da ältere Wohnungen da oft knapp sind.

Badezimmer: Waschtisch, Fußbodenheizung und eine clevere Lösung für die Waschmaschine

Das Bad bekommt das bewährte Flipper-Konzept: Der bekannte freistehende Waschtisch kommt rein, der Spiegel wird von hinten indirekt beleuchtet und kann optional eingefasst werden. An der Decke kommen vier Spots rein. Kein klassischer Heizkörper, stattdessen ein Handtuchheizkörper und das Highlight: eine elektrische Fußbodenheizung.

Gerade in einem kleinen Badezimmer ist die Fußbodenheizung eine günstige Maßnahme mit großer Wirkung. Bei rund zweieinhalb Quadratmetern kostet das Material rund 200 bis 250 Euro, inklusive Thermostat. Für den späteren Käufer oder Mieter ist das ein spürbarer Komfortgewinn, der beim Verkauf positiv wahrgenommen wird.

Eine weitere clevere Lösung betrifft die Waschmaschine: Statt sie im Bad zu lassen, wird sie nach draußen in den Flur verlagert. Die Rohre werden durch die Wand geführt, und im Flur kommt ein Einbauschrank, in dem die Waschmaschine dann untergebracht ist. Das wirkt auf den ersten Blick ungewöhnlich, löst aber zwei Probleme auf einmal: Das Bad gewinnt Platz, und die Waschmaschine ist trotzdem unauffällig versteckt.

Bei der Dusche hat Johannes sich nach kurzer Überlegung gegen eine Badewanne und für eine bodenebene, gemauerte Dusche entschieden, weil das einfach besser aussieht und besser genutzt wird. Beim Fliesenformat lädt er seine Community zur Abstimmung ein: helles Grau wie bisher oder eine Sand- und Beigeoptik.

Schlafzimmer und Durchgangszimmer: Struktur schaffen wo keine war

Das eigentliche Schlafzimmer ist kein kompliziertes Thema. Dort wird Parkett verlegt, neue Türen kommen rein, die Heizkörper werden gegen flache, moderne Modelle getauscht, und die Wände werden frisch gemacht. Die Armaturen in der ganzen Wohnung werden in Schwarz matt ausgeführt, was optisch deutlich stärker wirkt als Standard-Chrom.

Aufwendiger ist die Situation beim Durchgangszimmer. Das ist grundsätzlich schwierig, weil man es schlecht als abgeschlossenes Zimmer nutzen kann, wenn der Durchgang mitten durch den Raum führt. Johannes hat verschiedene Varianten überlegt, unter anderem eine Glaswand für ein offenes Büro-Feeling. Am Ende fiel die Entscheidung auf folgende Lösung:

• Die bestehende Tür wird versetzt, um mehr nutzbaren Raum zu gewinnen.
• Eine Trockenbau-Wand wird eingezogen, mit einem Oberlicht aus Festverglasung.
• Das Oberlicht lässt Tageslicht aus dem Zimmer in den neu entstehenden Bereich, ohne dass man hineinschauen kann.

Kostenpunkt für diese Maßnahme: geschätzt rund 2.000 Euro. Dafür entsteht aber ein vollwertiges, abgeschlossenes Zimmer, was beim Grundriss und beim Verkauf ein deutlicher Unterschied ist.

Das letzte Zimmer, das als zweites Schlafzimmer dient, braucht strukturell keine großen Eingriffe. Hier kommen neue Heizkörper, neue Wände, neuer Boden und ein Einbauschrank rein. Johannes plant, seinen Bruder, der Schreiner ist, damit zu beauftragen, sofern der Zeit und Lust hat.

Gäste-WC: Der kleinste Heizkörper der Welt und was danach kommt

Ein kleines Highlight am Rande: In der separaten Toilette hängt ein Heizkörper, der von Johannes als der kleinste Heizkörper der Welt bezeichnet wird, mit gerade mal zwei Lamellen. Dieser kommt natürlich weg.

Stattdessen gibt es auch hier eine elektrische Fußbodenheizung, bei rund zwei Quadratmetern für etwa 150 bis 200 Euro. Dazu kommt ein Geberit-Spülkasten, ein kleines Holzbrett als Ablage an der Wand, neue Lüftung und eine abgehängte Decke mit zwei bis drei Spots. Dazu ein kleiner Spiegel und ein schlichtes Waschbecken, und das WC ist fertig.

Ursprünglich war geplant, Toilette und Bad zusammenzulegen und die trennende Wand herauszunehmen. Das scheiterte aber daran, dass genau durch diese Wand die Rohre für die Waschmaschinen-Verlegung geführt werden sollen. Ohne die Wand geht die Rohrführung nicht, also bleibt die Toilette separat.

Generalunternehmer, Zeitplan und Qualitätsanspruch

Die gesamte Renovierung gibt Johannes an einen Generalunternehmer ab. Das bedeutet: Er übergibt den Schlüssel, der GU koordiniert alle Arbeiten, und die Bezahlung läuft in zwei Raten. Die zweite Rate wird erst fällig, wenn die Wohnung lupenrein übergeben wird und Johannes alles selbst abgenommen hat.

Der Start der Arbeiten ist nach den Sommerferien geplant, weil viele Handwerker im August erst ihren Urlaub nehmen. Mitte August soll es losgehen. Der Kaufpreis ist zum Zeitpunkt des Videos noch nicht vollständig bezahlt, was aber zeitlich gut passt.

Beim Qualitätsstandard legt Johannes bei diesem Projekt bewusst die Messlatte höher als bisher. Konkrete Ideen:

• Abgehängte Decken in einzelnen Bereichen
• Indirekte LED-Beleuchtung über versetzt eingebaute Lichtstreifen
• Durchgängig schwarze Matte Armaturen in allen Sanitärbereichen
• Fußbodenheizung in Bad und WC
• Industrie-Look-Verglasung zwischen Wohn- und Küchenbereich

Der Anspruch ist klar: Es soll nicht nur ordentlich werden, sondern wirklich hochwertig wirken. Das Stichwort, das Johannes selbst nennt, ist irgendwo zwischen modernem Stadtapartment und gehobenem Feriendomizil, ohne Penthouse-Anspruch, aber mit echtem Wow-Faktor.

Warum dieser Standort als Fix-and-Flip-Objekt besonders interessant ist

Das Allgäu ist keine gewöhnliche Wohnlage. Als Ferienregion mit bekannten Bergen, Wanderwegen und hoher Lebensqualität zieht die Region Käufer an, die bereit sind, mehr pro Quadratmeter zu zahlen als im deutschen Bundesdurchschnitt. Der Mehrpreis von rund 1.500 Euro pro Quadratmeter zwischen Einkauf und geplantem Verkaufspreis ist kein Ausreißer, sondern das Ergebnis einer bewussten Standortwahl.

Gleichzeitig macht Johannes keinen Hehl daraus, dass er auch einen Plan B hat: Sollte der Immobilienmarkt bis zum Verkauf deutlich nachgeben, ist er bereit, die Wohnung selbst zu bewohnen und über eine Refinanzierung nachzudenken. Der Ausblick auf die Bergkulisse und die Lage machen das für ihn persönlich durchaus attraktiv. Das zeigt, wie sinnvoll es ist, Objekte so einzukaufen, dass man auch in einem schwierigeren Marktumfeld handlungsfähig bleibt.

Wer selbst über Fix and Flip nachdenkt oder Kapitalanlagen in Ferienregionen in Betracht zieht, kann aus diesem Projekt einiges mitnehmen: Standortwahl mit Blick auf Verkaufspreise, strukturierte Planung jedes Raums vor dem ersten Handwerker, klare Aufteilung der Renovierungskosten, und ein Qualitätsniveau, das zum Zielkäufer passt.